Verfahrensgang
AG Pirna (Beschluss vom 27.02.2017; Aktenzeichen PI-768-17) |
Tenor
Die Beschwerde gegen den Beschluss des AG Pirna, vom 27.02.2017 (PI 768-17) wird zurückgewiesen.
Der Beschwerdeführer trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Beschwerdewert wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks der Gemarkung..., Bl..., Flurstück..., das mit einem mehrstöckigen Gebäude bebaut ist. Mit notarieller Urkunde vom 10.11.2016 hat er die Teilung des Grundstücks in drei Wohnungseigentumseinheiten erklärt. Nach der Teilungserklärung soll u.a. Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 entstehen, die sich auf das 2. und 3. OG sowie auf die gesamte über dem 3. OG liegende Abstellebene erstreckt. Dem Aufteilungsplan lässt sich entnehmen, dass die Abstellebene unter der Dachschräge liegt und aus einem Abstellraum mit einer Größe von 16,88 m2 und einem weiteren Abstellraum von 4,63 m2 besteht. Der Zugang zu dem kleineren Abstellraum führt durch die Wohnungseingangstür zur Wohnung 2, dann über eine Treppe und schließlich durch den größeren Abstellraum. In dem kleineren Abstellraum soll sich nach dem Aufteilungsplan die Heizungsanlage befinden, die da gesamte Haus mit Wärme versorgt. Der räumliche Umfang der Heizungsanlage beträgt nach der Teilungserklärung max. 0,44 m2. Die Stadtverwaltung... bescheinigte die Abgeschlossenheit der Wohnungen bzw. Geschäftsräume.
Der vom Beschwerdeführer hierzu beauftragte Notar beantragte am 17.11.2016 gem. § 15 GBO die Eintragung der Aufteilung in Wohnungseigentum gem. § 8 WEG. Das Grundbuchamt des AG Pirna hat durch Beschluss vom 27.02.2017 den Antrag zurückgewiesen, weil der Abstellraum, der die Heizungsanlage beherbergen solle, kein Sondereigentum sein könne. Zwar sei der Raum nach der Teilungserklärung als Abstellraum zu nutzen. Diese Nutzungsart sei aber wohl sekundärer Natur und könne deshalb den Charakter als Heizungsraum nicht ändern. Überdies erfolge der Zugang zu dem Heizungsraum durch die Wohnung Nr. 2. Dagegen wendet sich der Notar mit seinem Beschwerdeschriftsatz vom 06.03.2017. Er meint, dass sich der Nutzungszweck des Raumes maßgeblich aus dem Aufteilungsplan ergebe, der hier einen Abstellraum vorsieht. Die Nutzung als Abstellraum sei auch nicht untergeordneter Natur, denn die Heizungsanlage nehme weniger als 10 % der Raumfläche ein.
II. Die Beschwerde ist gem. § 71 GBO statthaft; der Beschwerdeführer ist beschwerdeberechtigt, nachdem sein Eintragungsantrag zurückgewiesen worden war.
Sie hat in der Sache aber keinen Erfolg. Die Eintragung der Teilung ist nach § 8 WEG nicht möglich. Zwar verbietet es sich bei isolierter Betrachtung von Lage, Grundriss und Raumhöhe nicht, Sondereigentum an dem Abstellraum mit der Größe von 4,63 m2 zu begründen (sogleich 1.). Die Teilungserklärung verstößt aber gegen § 5 Abs. 2 WEG, weil der gemeinschaftliche Zugang zur der Heizungsanlage erforderlich, aber nicht gewährleistet ist (unten 2.).
1. Die Heizungsanlage selbst ist ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer. Sie ist deshalb nach der zwingenden Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum. Nach § 5 Abs. 2 WEG dient deshalb in der Regel auch der Raum, in dem sich die Heizungsanlage befindet, dem gemeinschaftlichen Gebrauch, so dass auch er gemeinschaftliches Eigentum darstellt. Ausnahmen davon sind aber anerkannt, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck dient wie die Heizungsanlage, also nicht nur als Heizungsraum benutzt wird (BGH, Urteil vom 02.02.1979, V ZR 14/77, juris Rn. 31; BayObLG, Beschluss vom 25.03.1992, 2Z BR 1/92, juris Rn. 12 f. m.w.N.; Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 06.03.2006, 2 W 13/06, juris Rn. 19; Hanseatisches OLG in Bremen, Beschluss vom 26.04.2016, 3 W 28/15, juris Rn. 13). Ob der Raum, in dem die Heizungsanlage untergebracht ist, nur als Heizungsraum oder auch anderen Zwecken dient, richtet sich in erster Linie nach dem Aufteilungsplan, der der Teilungserklärung anliegt. Wenn der Aufteilungsplan nicht verbindlich ist, gibt den Ausschlag, ob der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit, insbesondere auch nach seiner Größe objektiv geeignet ist, neben der Unterbringung der Heizungsanlage noch andere, zumindest annähernd gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen. Untergeordnete Nutzungsmöglichkeiten bleiben dabei ebenso außer Betracht wie der subjektive Nutzungswillen des betroffenen Sondereigentümers (Hanseatisches OLG in Bremen, Beschluss vom 26.04.2016, 3 W 28/15, juris Rn. 5; Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 06.03.2006, 2 W 13/06, juris Rn. 19).
Nach dem hier vorgelegten Aufteilungsplan soll der fragliche Raum ein Abstellraum sein; verbindlich vereinbart ist dies allerdings nicht. Doch lässt sich der Raum nach seiner Art, Größe und Lage problemlos als Abstellraum nutzen. Der ansonsten nur sehr eingeschränkt nutzbare Raum unter der Dachschräge, der nur über einem ...