OLG Dresden Urteil vom 23.08.2023 - 5 U 547/23

Leitsatz (amtlich)

Sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Betriebskostenvorauszahlung wegen unterbliebener Abrechnung als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens sind keine Entgeltforderungen im Sinne von §§ 286 Abs. 3 Satz 1, 288 Abs. 2 BGB.

Verfahrensgang

LG Chemnitz (Aktenzeichen 4 O 264/20)

Tenor

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Chemnitz vom 17.02.2023 (4 O 264/20) teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger wird verurteilt, die der Sparkasse Chemnitz, Bahnhofstraße 51, 09111 Chemnitz, gegenüber der TLG Treuhand Liegenschaftsgesellschaft mbH, Holzmarktstraße 15, 10179 Berlin, eingegangenen Bürgschaften gemäß Urkunde vom 27.02.2001, Aktenzeichen: 162/Pe-wo, über 3.375,00 DM und gemäß Urkunde vom 13.01.2000, Aktenzeichen: 609/Kre-Pie-sü, über 4.500,00 DM an die Beklagte herauszugeben.

3. Der Kläger wird weiter verurteilt, an die Beklagte 690,00 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 4.069,80 EUR vom 31.10. bis zum 02.12.2020, sowie aus 690,00 EUR seit dem 23.01.2021 zu zahlen.

4. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit bezüglich der Widerklage im Umfang von 3.379,80 EUR teilweise erledigt ist.

5. Der Kläger wird weiter verurteilt, die Beklagte von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 216,95 EUR freizustellen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreites beider Instanzen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten wechselseitig über Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis über Lagerflächen im Objekt L... 00 in C....

Die Beklagte mietete im streitgegenständlichen Objekt bereits vor dem Eigentumserwerb durch den Kläger im Jahre 2013 Lagerflächen bei der damaligen Eigentümerin, der TLG Treuhand Liegenschaftsgesellschaft mbH (im Folgenden TLG) an. Als Mietsicherheit stellte die Beklagte gegenüber der TLG Bürgschaften der Sparkasse Chemnitz im Umfang von 4.500,00 DM vom 13.01.2000 (Anlage B 8) und im Umfang von 3.375,00 DM vom 27.02.2001 (Anlage B 9).

Streitgegenständlich ist eine andere Lagerfläche im Objekt, hinsichtlich der die Parteien den Mietvertrag vom 01.02.2017 (Anlage K 1 mit Lageplan Anlage B 1) schlossen. Wegen einzelner Regelungen des Mietvertrages wird auf deren Wiedergabe im Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen. Hinsichtlich der Mietkaution regelten die Parteien in § 5 des Mietvertrages, diese liege in Form der Bürgschaften der Sparkasse Chemnitz (Anlagen B 8 und B 9) dem Vermieter bereits vor und sei bei Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Übergabe der Räumlichkeiten an den Mieter zurückzugeben. Bei Übergabe des Mietobjektes an die Beklagte erhielt diese keine Schlüssel vom Kläger. Das Schloss des Vormieters im neben anderen Zugängen vorhandenen Rolltor baute die Beklagte vereinbarungsgemäß zugunsten eines von ihr verwendeten neuen Schlosses aus.

Die Beklagte kündigte den Mietvertrag mit Schreiben vom 10.01.2018 (Anlage K 3) zum 31.07.2018. Am 31.07.2018 fand ein Termin im streitgegenständlichen Objekt in Chemnitz statt, an welchem der Kläger, der Geschäftsführer der Beklagten und der Zeuge Peter Hartwig, der ehemalige Geschäftsführer der Beklagten und Vater des aktuellen Geschäftsführers, teilnahmen. Der Grad der Beräumung des Mietobjektes zu diesem Zeitpunkt ist zwischen den Parteien strittig. Die Beklagte baute das von ihr in das Rolltor eingebaute Schloss aus und das alte Schloss wieder ein. Ein Schlüssel wurde von der Beklagten an den Kläger am 31.07.2018 nicht übergeben. Der Schlüssel zum wieder eingebauten alten Schloss befand sich auf dem Grundstücksgelände in einem von einer anderen Mieterin eingerichteten Schlüsselkasten.

Nachdem der Kläger mit Schreiben vom 17.01.2019 (Anlage K 5) die Zahlung von Mieten für den Zeitraum August 2018 bis Januar 2019 angemahnt hatte, antwortete die Beklagte mit Schreiben vom 24.01.2019 (Anlage K 6) und wies darauf hin, dass sie das Mietobjekt am 31.07.2018 an den Kläger herausgegeben habe, weswegen keine Mietzahlungen offen seien. Die Beklagte fügte dem Schreiben alle vorhandenen Schlüssel zum alten Schließzylinder des Rolltores bei, die sie zuvor aus dem Schlüsselkasten der anderen Mieterin im Objekt entnommen hatte. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 19.05.2020 (Anlage B 10) forderte die Beklagte den Kläger erfolglos zur Herausgabe der beiden Bürgschaften der Sparkasse Chemnitz (Anlagen B 8 und B 9) bis zum 02.06.2020 auf.

Der Kläger begehrt mit seiner Klage Zahlung eines Betrages in Höhe von 17.500,14 E...