Leitsatz (amtlich)
1. Die unterbliebene Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung lässt die darin enthaltene Heizkostenabrechnung bestandskräftig werden, auch wenn der Verteilungsmaßstab wegen Verstoßes gegen § 9a HeizkVO unrichtig war.
2. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Neuberechnung im Wege des Zweitbeschlusses kann nicht auf Umstände gestützt werden, die bei der Beschlussfassung bereits bekannt waren (hier: Sachverständigengutachten, das die ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für sämtliche beheizte Flächen verneint).
3. Kann für sämtliche beheizte Flächen einer Wohnungseigentumsanlage der Wärmeverbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst werden, (hier: ungleichmäßige Durchströmung der Heizkörper), so kann dieser Mangel bei der Beurteilung des Vorliegens einer ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung (§ 9a HeizkVO) nicht deshalb vernachlässigt werden, weil er "im Prinzip bei allen Heizkörpern des Hauses" auftritt.
4. Sind die Heizkosten nach § 9a Abs. 2 HeizkVO zu verteilen, so kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht verlangen, dass die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab zugrunde gelegt wird. Er hat lediglich Anspruch auf eine ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende erneute Willensbildung der Gemeinschaft unter Beachtung der Vorgaben der §§ 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1 HeizkVO.
Normenkette
WEG § 21 Abs. 1, § 4; BGB § 242; HeizkVO § 7 Abs. 1 S. 2; HeizkVO § 8 Abs. 1; HeizkVO § 9a
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 122/06) |
AG Düsseldorf (Aktenzeichen 292-II 164/04 WEG) |
Tenor
Unter Zurückweisung der sofortigen weiteren Beschwerde im Übrigen wird die angefochtene Entscheidung teilweise geändert.
Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 11.11.2004 zu TOP 10b (Ablehnung einer Änderung des Umlageschlüssels) wird für ungültig erklärt.
Die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens tragen die Beteiligte zu 1) zu 5/6, die übrigen Beteiligten zu 1/6.
Außergerichtliche Kosten werden in sämtlichen Rechtzügen nicht erstattet.
Wert für den 2. und 3. Rechtszug jeweils: 3.000 EUR.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1) ist Eigentümerin einer im zweiten Obergeschoss der Eigentumsanlage gelegenen Wohnung mit einer Wohnfläche 73,47 m2 bei einer Gesamtwohnfläche von 407,62 m2. Der Wohnraum ihrer Wohnung ist zum Dachfirst offen und mit einer Empore sowie mit einer durchgehenden Fensterfront versehen. Nach der Teilungserklärung vom 30.8.1985 sind die Heizkosten zu 30 % nach der Größe der Wohnungseinheiten und zu 70 % nach gemessenem Verbrauch zu verteilen.
Schon früher beanstandete die Beteiligte zu 1) ihre Heizkosten als zu hoch.
Die Gemeinschaft ließ 1996/1997 die Heizungsanlage sanieren. Da die Anlage auch danach nicht ordnungsgemäß funktionierte, beschlossen die Wohnungseigentümer - wie in der Eigentümerversammlung vom 28.8.1996 schon für 1994-1996 - auch für 1997 und 1998 die Heizkosten nach der Wohnnutzfläche abzurechnen. In der Eigentümerversammlung vom 16.8.2000 wurde mehrheitlich beschlossen, für die Heizkostenabrechnung 1999 wieder den in der Teilungserklärung enthaltenen Abrechnungsmodus zugrunde zu legen. Am 31.10.2001 genehmigte die Eigentümergemeinschaft zu TOP 1 die Wohngeldabrechnung 2000, in der die Heizkosten nach der Teilungserklärung abgerechnet waren; die Anfechtung dieses Beschlusses durch die Beteiligte zu 1) wegen des Verteilungsschlüssels blieb ohne Erfolg.
In der Eigentümerversammlung vom 11.11.2004 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 1 die Wohngeldabrechnung 2003 inklusive der Heiz- und Wasserkostenabrechnung (Verteilungsschlüssel gemäß Teilungserklärung 70:30) mit fünf Ja-Stimmen und einer Nein-Stimme, die die Beteiligte zu 1) im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung abgab. Zu TOP 10a) und b) wurde der Antrag der Beteiligten zu 1) über eine abweichende Umlage (50:50) der Heizkosten für die Jahre 2003 und 2004 mehrheitlich abgelehnt.
Die Beteiligte zu 1) hat die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu TOP 10a) und 10b) mit einem am 3.12.2004 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz angefochten und ihren Antrag unter dem 19.1.2005 dahingehend erweitert, die übrigen Beteiligten zu verpflichten, einer Änderung des Abrechnungsschlüssels für die Jahre 2003 und 2004 dahin zuzustimmen, dass als Umlageschlüssel allein die beheizte Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen zugrunde gelegt wird.
Sie hat geltend gemacht, die abgelesenen Verbrauchseinheiten führten nicht zu einem in der Sache gerechtfertigten Abrechnungsergebnis, da die Heizanlage mangelhaft sei. Sie stützt sich auf das Gutachten des Sachverständigen Z. im Rechtsstreit der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Werkunternehmer wegen Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung an der "sanierten" Heizung. Da die Abrechnung grundsätzlich nicht zu einem sachgerechten Ergebnis führe und auch nicht auf einen geschätzten Wert in der Vergangenheit zurückgegriffen werden könne, bleibe ausschließlich die Möglichkeit, die Heizkosten nach anteilig beheizter Wohnfläche umzulegen, was nach § 9a der Heizkostenverordnung z...