Leitsatz (amtlich)
Baut ein Wohnungseigentümer, der sich nicht zuvor durch Einblick in die Teilungserklärung über die Aufteilungsverhältnisse unterrichtet hat, das einer Wohnung nicht zugeordnete und daher im Gemeinschaftseigentum stehende Dachgeschoss auf eigene Rechnung zu Wohnungen aus und vermietet er dieselben, so kann er dem auf Herausgabe des Besitzes sowie der erzielten Mieteinnahmen an die Gemeinschaft gerichteten Anspruch nicht seinerseits Ansprüche aus Verwendungsersatz oder ungerechtfertigter Bereicherung entgegen halten.
Normenkette
BGB § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, §§ 951, 985, 990, 996
Verfahrensgang
LG Duisburg (Beschluss vom 08.12.2004; Aktenzeichen 11 T 217/04) |
AG Wesel (Aktenzeichen 34-II 11/01 WEG) |
Tenor
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Der Beteiligte zu 2) trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 108.513,61 EUR.
Gründe
I. Alleineigentümer des im Rubrum bezeichneten Gesamtobjekts war ursprünglich der Elektriker (und Gastwirt) I.N., der das Objekt gem. Teilungserklärung vom 6.4.1978 in fünf Miteigentumsanteile, je verbunden mit einem Teil-/Wohnungseigentum aufteilte. Am 15.11.1978 wurden die Wohnungsgrundbücher angelegt.
Im Jahre 1978/1979 veräußerte I.N. das Teileigentum (Geschäftsräume Erdgeschoss links) an die Beteiligte zu 1), die am 30.4.1979 als neue Eigentümerin eingetragen wurde.
Die übrigen 4 Einheiten (Geschäftsräume Erdgeschoss rechts und Wohnung l. im Obergeschoss; Wohnung III. im Obergeschoss; Wohnung IV. im Obergeschoss und Wohnung V. im Obergeschoss) erwarb der Beteiligte zu 2), der Bruder des ursprünglichen Alleineigentümers I.N. nach dessen Tod von dessen Erbengemeinschaft gem. Kaufvertrag vom 5.10.1979. Er wurde am 8.4.1980 als neuer Eigentümer eingetragen. Laut § 8 des Kaufvertrages war ihm die Teilungserklärung, die auch dem Kaufvertrag beigefügt war, bekannt. Die Eigentumswohnung Nr. 4 übertrug der Beteiligte zu 2) gem. Vertrag vom 19.9.2000 an seine Ehefrau M.N., die am 3.4.2001 als neue Eigentümerin eingetragen wurde. Die Eigentumswohnung Nr. 5 übertrug der Beteiligte zu 2) gem. Vertrag vom 6.4.2001 an seinen Sohn X.N., der am 19.4.2001 als neuer Eigentümer eingetragen wurde. Laut Teilungserklärung [§ 3 (3)] gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Räume und Gebäudeteile, die nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt sind. Das komplette Dachgeschoss, das zu Wohnungen ausgebaut ist, die der Beteiligte zu 2) vermietet hat, ist keinem Sondereigentum zugeordnet. Gemäß § 14 (4) der Teilungserklärung ist eine Wohnungseigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn in ihr mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist; das Stimmrecht bestimmt sich nach dem WEG. Die Beteiligte zu 1) hält 21.168/100.000 Miteigentumsanteile. Mit Beschl. v. 5.4.2000 wurde Rechtsanwalt T. durch das AG Wesel im Wege einstweiliger Anordnung zum vorläufigen Verwalter bestellt. In einer von ihm einberufenen Eigentümerversammlung vom 2.1.2001, an der die Beteiligten zu 1) und 2) teilnahmen, war u.a. Gegenstand der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft die Einleitung eines Rechtsstreits gegen den Beteiligten zu 2) wegen des Ausbaus und der Nutzung des Dachgeschosses. Dabei wurde der Verwalter durch einstimmigen Beschluss (nur mit der Stimme der Beteiligten zu 1); der Miteigentümer L.N. war gem. § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt) ermächtigt, einen entsprechenden Rechtsstreit gegen L.N. einzuleiten.
Dementsprechend hat der Verwalter, namens und in Vollmacht der - damals - aus den Beteiligten zu 1) und 2) bestehenden Eigentümergemeinschaft, ein Verfahren gegen den Beteiligten zu 2) eingeleitet, mit dem diesem aufgegeben werden sollte,
1. 153.559,28 DM an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des Verwalters zu zahlen,
2. die im Dachgeschoss gelegenen Wohnungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des Verwalters herauszugeben Zug um Zug gegen Ersatz der notwendigen Verwendungen auf die rohbaufertig ausgebauten Räumlichkeiten des Dachgeschosses.
Dem Zahlungsantrag lag eine durchschnittlich erzielbare qm-Miete von 7 DM und eine Nutzungszeit für die Wohnungen 1 und 2 (110,86 qm) von 1/90 bis 2/01 und für die Wohnung 3 (64,38 qm) von 6/92 bis 2/01 zugrunde.
Gemäß Ordnungsverfügung des Bauordnungsamtes Wesel war bereits im Jahre 1974 festgestellt worden, dass der damalige Alleineigentümer I.N. das gesamte Dachgeschoss ohne Baugenehmigung rohbaufertig ausgebaut hatte.
Am 28.8.1990 beantragte der Architekt S. für den Beteiligten zu 2) eine Baugenehmigung
a) für 2 bereits errichtete Dachgeschoss-Wohnungen,
b) für den Ausbau einer teilweise vorhandenen Dachgeschoss-Wohnung.
Der Beteiligte zu 2) war der Auffassung gewesen, die Dachgeschosswohnungen stünden in seinem (Allein-)Eigentum; ihm sei die Teilungserklärung beim Erwerb nicht bekannt gewesen; die Beteiligte zu 1) habe über Jahre den Ausbau und die Vermietung der Dachgeschosswohnungen einschließlich des Treppenhausumbaus zug...