Leitsatz (amtlich)
1. Es gehört nicht zu den vorvertraglichen Pflichten des Verpächters, den Pächter ungefragt über die Rentabilität des Pachtobjekts (hier: Parkhaus) aufzuklären.
2. Die Festlegung von Betriebskostenvorauszahlungen, hinter der die tatsächlichen Betriebskosten erheblich zurückbleiben und die zu hohen Nachforderungen führt, stellt ohne weitere Umstände keine Pflichtwidrigkeit des Verpächters dar.
Normenkette
BGB § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 581
Verfahrensgang
LG Kleve (Aktenzeichen 7 O 90/04) |
Tenor
1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Die Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.
2. Der geplante Senatstermin am 14.2.2006 entfällt.
Gründe
I. Das Rechtsmittel hat keine Erfolgsaussicht. Das LG hat die Beklagte (Pächterin) zu Recht zur Zahlung der Pacht für die Parkgarage für die Zeit von September bis Dezember 2004 verurteilt (4 Mon × 9.628 EUR/Mon = 38.512 EUR nebst gesetzlicher gestaffelter Zinsen). Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung.
1. Die Beklagte schuldet die Pacht gem. §§ 535 Satz 2, 581 Abs. 2 BGB i.V.m. § 5 Abs. 1 Pachtvertrag (PV, GA 10). Die Forderung ist unstreitig nicht bezahlt.
2. Die Beklagte hat auch keine Gegenrechte, die den Anspruch der Klägerin zu Fall bringen könnten.
a) Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, ihr seien Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen (§§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 282, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) gegen die Klägerin erwachsen, mit welchen sie gegen die Pacht aufrechnen könne. Die Klägerin hat bei den Vertragsverhandlungen in feststellbarer Weise nicht gegen sie treffende Pflichten verstoßen.
aa) Die Beklagte sieht eine erste Pflichtverletzung darin, dass es die Klägerin vor Vertragsschluss versäumt habe, die Rentabilität der Parkgarage unter besonderer Berücksichtigung des Parkkonzepts (kostenlose Überlassung von 100 Stellplätzen zeitlich begrenzt für einen Einkaufzentrum-Mieter und von 20 Stellplätzen zeitlich unbegrenzt für einen Grundstücksnachbarn) eingehend zu prüfen und Pacht nur in der Höhe zu verlangen und zu vereinbaren, dass das Objekt von der Pächterin auch wirtschaftlich betrieben werden könne. Eine solche Aufklärungspflicht hatte die Klägerin ggü. der Beklagten nicht zu beobachten, und zwar selbst dann nicht, wenn der Klägerin (was die Beklagte nicht einmal behauptet) Rentabilitätsrisiken überhaupt bekannt gewesen wären.
(1) Jedem Vertragspartner obliegt es selbst, die wirtschaftlichen Chancen und Risiken einer rechtlichen Bindung zu prüfen und einzuschätzen. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers (§ 138 BGB) bleibt es den Vertragsparteien deshalb überlassen, welchen Preis sie für die vereinbarte Leistung vereinbaren (vgl. BGH v. 10.10.2001 - XII ZR 93/99, NJW-RR 2002, 8; BGH v. 13.6.2001 - XII ZR 49/99, MDR 2001, 1105 = BGHReport 2001, 770 = NJW 2002, 55 und BGH v. 14.7.2004 - XII ZR 352/00, BGHReport 2004, 1613 m. Anm. Hoffmann = MDR 2005, 26 = NJW 2004, 3553). Für den Verpächter besteht deshalb grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung der marktüblichen Pacht, wenn diese erheblich unter der geforderten Pacht liegt. Im Regelfall muss der Verpächter den Pächter auch nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinweisen. Er darf vielmehr davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat, insbesondere auch darüber, ob sich das Pachtobjekt mit Blick auf die vereinbarte Pacht wirtschaftlich betreiben lässt; denn den Verpächter trifft nur das Verpachtungsrisiko, den Pächter dagegen das Verwendungsrisiko einschließlich des Risikos, mit der Pachtsache Gewinn zu erwirtschaften (BGH v. 15.9.1999 - I ZR 131/97, MDR 2000, 1025 = NJW 2000, 1417 und BGH v. 19.7.2000 - XII ZR 176/98, MDR 2001, 22 = NJW-RR 2000, 1535; Senat v. 31.7.2003 - I-24 U 113/01, OLGReport Düsseldorf 2005, 79). Das gilt erst recht mit Blick darauf, dass sich der marktübliche Pachtpreis nicht an den erwarteten oder erwirtschafteten Umsätzen im konkreten Pachtobjekt, sondern daran orientiert, welche Pacht für vergleichbare Objekte erzielt wird (vgl. BGH v. 10.7.2002 - XII ZR 314/00, NJW-RR 2002, 1521; BGH v. 30.6.2004 - XII ZR 11/01, MDR 2004, 1408 = BGHReport 2005, 9 = NJW-RR 2004, 1454; Senat v. 31.7.2003 - I-24 U 113/01, OLGReport Düsseldorf 2005, 79).
(2) Aufklärungspflichten sind vom Verpächter nur dann zu erfüllen, wenn der Pächter vor oder bei Vertragsschluss konkrete Fragen zu den Geschäftsumständen, etwa zur Rentabilität stellt. Dazu erteilte Auskünfte müssen stets richtig sein, und zwar auch dann, wenn ohne Nachfrage keine Offenbarungspflicht bestehen würde. Es geht in solchen Fällen nämlich nicht um die Verlagerung des Geschäftsrisikos auf den Verpächter, sondern um den Schutz der Vertragsfreiheit des Pächters in Gestalt der Ents...