OLG Düsseldorf Beschluss vom 15.09.1997 - 3 Wx 313/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuchsache

Verfahrensgang

AG Wuppertal

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 6 T 740/96)

Tenor

Der angefochtene Beschluß der Kammer sowie die durch diesen bestätigte Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Rechtspfleger – vom 2. November 1994 (Ziffer c in der Fassung der Beanstandungen vom 26. Juni 1996 und 11. Juli 1996) werden aufgehoben.

Gründe

I.

Der Notar beantragte unter dem 21. Oktober 1994 namens der Beteiligten die Teilung des im Eingang näher bezeichneten Grundbesitzes nach Maßgabe seiner Urkunde vom 6. Oktober 1994 (UR-Nr.: 1526/1994 Dr. B.) einzutragen.

Hinsichtlich der Nutzung der Einheiten Nr. 6 und 7 ist unter II, 4 ausgeführt:

„Die im Aufteilungsplan mit Nr. 6, 7 und 8 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheiten dürfen in jeder Art gewerblich oder als Wohnung genutzt werden.”

Mit Zwischenverfügung vom 2. November 1994 beanstandete der Rechtspfleger des Grundbuchamtes unter anderem, daß die nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheiten Nr. 6 und 7 des Aufteilungsplanes mangels eigener Toiletten nicht den Ziffern 5 b und 5 a der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Ziffer 2 und § 32 Abs. 2 Ziffer 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (AVA) entsprächen, da sie nicht abgeschlossen seien.

Diese Beanstandung wurde insofern inzwischen behoben, als die Einheit Nr. 7 mit einer eigenen Toilette innerhalb der Einheit ausgestattet wurde.

Unter dem 28. Juli 1995 beanstandete der Rechtspfleger bezüglich der Einheit Nr. 6, das WC liege außerhalb der dem Sondereigentum unterliegenden Räume und sei nur durch das im Gemeinschaftseigentum stehende Treppenhaus zu erreichen, weshalb es an den Voraussetzungen der Abgeschlossenheit fehle. Hiergegen wandte sich der Notar mit seiner Rechtsmittelschrift vom 29. August 1995.

Das Amtsgericht – Rechtspfleger und Richter – haben dem Rechtsmittel nicht abgeholfen und die Sache der Kammer zur Entscheidung vorgelegt, die das Rechtsmittel unter dem 10. November 1995 – 6 T 689/95 – zurückgewiesen hat. Hierbei hat die Kammer den Standpunkt vertreten, in sinngemäßer und entsprechender Anwendung von Ziffer 5 a AVA müsse für gewerbliche Einheiten das Erfordernis des Vorhandenseins einer Toilette nicht generell bei Teileigentum jeglicher Art gegeben sein, sondern nur dann, wenn nach dem vereinbarten Verwendungszweck zur Sicherung der vorgesehenen Autonomie des Teileigentums (z. B. bei einem „Imbiß”), ansonsten eine vernünftige und eigenständige Nutzung ohne Belästigung anderer Miteigentümer als ausgeschlossen erscheine. Die Beanstandung des Rechtspflegers sei hiernach zu Recht erfolgt: Aus Ziffer II, 4 der notariellen Urkunde vom 6. Oktober 1994 (UR-Nr. 1526/1994) folge nämlich, daß die im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichnete Einheit zwar gegenwärtig nicht zu Wohnzwecken dient, andererseits aber in jeder Art gewerblich oderauch als Wohnung genutzt werden könne. Damit ergebe sich unabhängig von der gegenwärtigen Nutzungsart, jederzeit die Möglichkeit, die Einheit Nr. 6 alsWohnung zu benutzen. In diesem Falle lege aber gerade keine Abgeschlossenheit im Sinne der AVA vor, denn diese verlange für eine Wohnung, daß die Toiletteinnerhalb der Wohnung liegen müsse. Das sei nach dem gegenwärtigen Stand der Planung jedoch nicht vorgesehen; die Toilette liege vielmehr außerhalb der in sich geschlossenen Einheit. Es komme nicht darauf an, daßgegenwärtig eine solche Nutzung nicht stattfinde. Entscheidend sei vielmehr, daß sie jederzeit möglich sei.

Inzwischen ist die Ziffer II, 4 der UR-Nr. 1526/1994 des Notars Dr. B. vom 6. Oktober 1994 durch die UR-Nr. 23/1996 des Notars Dr. B. vom 11. Januar 1996 geändert und wie folgt neu gefaßt worden:

„4.

Die im Aufteilungsplan mit Nr. 7 und 8 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheiten dürfen in jeder Art gewerblich genutzt werden.

Sollte der jeweilige Eigentümer der Einheiten 6, 7 und 8 diese – oder eine von ihnen – künftig als Wohnung nutzen wollen, bedarf es hierzu, selbstverständlich vorbehaltlich aller hierzu erforderlichen öffentlichen Genehmigungen sowie vorbehaltlich einer entsprechenden Änderung der Teilungserklärung (Umwandlung in Wohnungseigentum) nicht der Zustimmung der übrigen Miteigentümer und der dinglich Berechtigten.”

Auf Nachfrage des Gerichts hat der Notar Dr. B. mitgeteilt, daß im ersten Absatz der neugefaßten Ziffer 4 die Einheit Nr. 6 bewußt nicht erwähnt worden sei. Bei dieser solle es bei der Bezeichnung des Aufteilungsplanes, nämlich „Laden” bzw. „Lager” bleiben.

Durch die angefochtene Zwischenverfügung wird bezüglich der Einheit Nr. 6 weiter beanstandet, das WC liege außerhalb der dem Sondereigentum unterliegenden Räume und sei nur durch das im Gemeinschaftseigentum stehende Treppenhaus erreichbar; es sei deshalb keine Abgeschlossenheit gegeben.

Hiergegen wendet sich der Notar Dr. B. mit seiner Rechtsmittelschrift vom 4. September 1996, auf die verwiesen wird.

Das Amtsgericht – Rechtspfleger und Richter – haben dem Rechtsmittel nicht abgeh...