OLG Düsseldorf Beschluss vom 17.10.2019 - 3 Wx 69/19

Leitsatz (amtlich)

1. Berechtigt die Teilungserklärung den teilenden Eigentümer, bei Beurkundung der Verträge über die erstmalige rechtsgeschäftliche Veräußerung einer Wohnungs- und Teileigentumseinheit festzulegen, ob und ggf. welche der bezifferten Pkw-Abstellplätze dem betreffenden Erwerber und künftigen Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts zur alleinigen unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zustehen, verbunden mit der Ermächtigung, eine solche Bestimmung auch ohne Veräußerung durch eine notariell beglaubigte Erklärung zu treffen und soll dies zur Folge haben, dass unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur jeweiligen Sondernutzung eines der vorgenannten Stellplätze allein berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, die jeweils anderen Sondereigentümer von der Nutzung der Stellplätze ausgeschlossen sind und die unentgeltliche Sondernutzung zu dulden haben ("gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuordnungsvorbehalt"), so legt dies die Auslegung nahe, dass eine Zuweisungsbefugnis des teilenden Eigentümers nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft nicht mehr besteht.

2. Das Grundbuchamt darf dem Antragsteller nicht im Wege der Zwischenverfügung den Abschluss eines Rechtsgeschäfts oder die Vorlage einer Bewilligung des unmittelbar Betroffenen aufgeben (hier: Vorlage einer Bewilligung aller zur Eigentümergemeinschaft gehörenden Miteigentümer mit Blick auf deren vom Grundbuchamt für erforderlich gehaltene Mitwirkung zur Begründung der Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen)

Normenkette

BGB §§ 133, 876-877; GBO § 18 Abs. 1, § 19; WEG § 5 Abs. 4 S. 2, § 10 Abs. 3

Verfahrensgang

AG Mönchengladbach (Aktenzeichen RHD-5558-13)

Tenor

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Gründe

I. Die A. erwarb im Jahr 1991 das Eigentum an den im Grundbuch von B. Blatt ... Flur ... verzeichneten Parzellen ..., ... und ... sowie an der auf Blatt ... Flur ... verzeichneten Parzelle .... Nach Aufteilung in Teilflächen entstanden insgesamt fünf neu vermessene Parzellen (Flur ..., Nrn. ..., ..., ..., ... und ...). Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 2. April 1991 bewilligte die A. die Vereinigung der drei neuen Parzellen ..., ... und ... zu einer Parzelle. Auf dieser durch Vereinigung entstandenen Parzelle wollte die A. ein Wohngebäude mit sieben Wohnungen, zwei gewerbliche Einheiten und fünf Garagen errichten; auf den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Außenflächen sollten sieben Stellplätze unter Begründung von Sondernutzungsrechten geschaffen werden. Mit weiterer notarieller Urkunde vom 2. April 1991 erklärte die A. die Teilung in Wohnungseigentum bzw. Teileigentum und legte in Abschnitt V. die Gemeinschaftsordnung fest. § 3 Ziffer 4 Buchstabe e) sieht Folgendes vor:

"Auf dem Grundbesitz befinden sich sieben PKW-Abstellplätze, die in dem als Anlage 4 beigefügten Plan mit den Nummern ST1, ST2, ST3, ST4, ST5, ST6, ST7 gekennzeichnet sind. Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, bei Beurkundung der Verträge über die erstmalige rechtsgeschäftliche Veräußerung der Wohnungs- und Teileigentumseinheit zu bestimmen, ob und ggf. welche der vorgenannten PKW-Abstellplätze dem betreffenden Erwerber und künftigen Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung zusteht. Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, eine solche Bestimmung auch ohne Veräußerung durch eine notariell beglaubigte Erklärung zu treffen.

Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur jeweiligen Sondernutzung eines der vorgenannten Stellplätze allein berechtigte Sondereigentümer in vorstehender Form bestimmt wird, sind die jeweils anderen Sondereigentümer von der Nutzung der Stellplätze ausgeschlossen und haben die unentgeltliche Sondernutzung zu dulden."

Am 25. Juli 1991 wurde die A. im Grundbuch als Eigentümerin sämtlicher zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Einheiten, Blätter 5558 bis 5571, eingetragen. Die A. firmiert seit dem 23. Juli 1998 unter der Firma der Beteiligten zu 2.

In der Folgezeit veräußerte die A. bzw. die Beteiligte zu 2 sämtliche der ihr gehörenden Einheiten; als Eigentümerin der beiden verfahrensgegenständlichen Einheiten wurde die C. am 12. Mai 2003 im Grundbuch eingetragen.

Rechtsnachfolgerin der C. ist die Beteiligte zu 1; deren persönlich haftende Gesellschafterin ist die Beteiligte zu 2.

Mit notarieller Urkunde vom 20. November 2018 erklärten die Beteiligten zu 1 und 2, in Ausübung des in der notariellen Teilungserklärung vom 2. April 1991 in Abschnitt V., § 3 Ziffer 4 Buchstabe e) enthaltenen Vorbehalts, die Stellplätze mit den Nrn. ST2, ST3, und ST7 dem jeweiligen Eigentümer der auf Blatt 5559 eingetragenen Eigentumseinheit und die Stellplätze mit den Nrn. ST1, ST4, ST5 und ST6 dem jeweiligen Eigentümer der auf Blatt 5558 eingetragenen Eigentumseinheit zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung auf Dauer zuzuweisen. Mit weiterer notarieller Urkunde vom 5. Dezember 2018 berichtigte sie die ...