OLG Düsseldorf Beschluss vom 20.02.2019 - 3 Wx 191/17

Leitsatz (amtlich)

1. Ist Verfahrensgegenstand im Antragsverfahren eine Eintragung (hier: Belastung eines Wohnungseigentums mit einer "Reallast, bestehend in der Verpflichtung einen Lagerraum in der Größe von ca. 20 qm zur Verfügung zu stellen.", zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks), so deckt sich die Beschwerdeberechtigung mit dem Antragsrecht des von der Eintragung Betroffenen oder durch diese Begünstigten, wobei unmittelbar betroffen bzw. begünstigt nur derjenige ist, dessen dingliche Rechtsstellung durch die Eintragung einen Verlust bzw. einen Gewinn erfährt, nicht so ein an der dinglichen Einigung gemäß § 873 Abs. 1 BGB nicht beteiligter Dritter, zu dessen Gunsten die Parteien des Grundstückskaufvertrages das Recht (Reallast) nicht wirksam bestellen konnten.

2. Beziehen sich die Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien auf einen bestimmten Raum (hier: zugleich schuldrechtliche Vereinbarung der Vertragsparteien, dass die veräußernde A GmbH & Co KGaA dem Käufer den als "Lager" bezeichneten Raum im Erdgeschoss zur alleinigen Nutzung überlässt), so kommt eine Absicherung der Gebrauchsgewährung durch Reallast nicht in Betracht, da eine Gebrauchsgewährung nur dann zulässiger Inhalt einer Reallast sein kann, sofern diejenigen Räume, die zum Gebrauch zu belassen sind, nicht örtlich feststehen und damit eine Absicherung durch eine Dienstbarkeit oder ein Wohnungsrecht nicht möglich ist.

Ebenfalls unzulässig ist eine Belastung des Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum (hier als "Lager" bezeichneter Gemeinschaftsraum) zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks.

Normenkette

BGB §§ 328, 873 Abs. 1; GBO § 13 Abs. 1 S. 2; WEG § 15

Verfahrensgang

AG Düsseldorf (Aktenzeichen DE-21282)

Tenor

Das Rechtsmittel wird als unzulässig verworfen.

Gründe

I. Die A GmbH & Co. Kommanditgesellschaft Wohnungsbaugesellschaft war als Eigentümerin des eingangs näher bezeichneten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen. Nach Umwandlung führt die Gesellschaft die Firma A GmbH & Co. KGaA. Der Beteiligte zu 2 ist einer der Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin, der A Management GmbH.

Der Grundbesitz besteht aus einem 460/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz Gemarkung ..... Flur ..., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche, B-Straße ...1, ..... qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 gekennzeichneten Wohnung im Erdgeschoss links und dem Abstellraum im Kellergeschoss mit gleicher Nummer sowie einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche und Terrasse. Eigentümer des Nachbargrundstücks B-Straße ...2 ist der Beteiligte zu 2.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 23. August 2016 veräußerte die A GmbH & Co KGaA den Grundbesitz an den Beteiligten zu 1 und wies zugleich gem. Ermächtigung aus der Teilungserklärung dem Kaufgegenstand ein Sondernutzungsrecht an einem im Aufteilungsplan mit "Lager" gekennzeichneten Raum im Erdgeschoss zu, das am 3. November 2016 in das Grundbuch eingetragen wurde. Hierzu heißt es in Ziff. 2.2 des notariellen Kaufvertrages:

"Ferner ist dem Sondereigentum das alleinige Nutzungsrecht an dem links neben dem Durchgang zur C-Straße gelegenen, im Aufteilungsplan des Erdgeschosses mit "Lager" gekennzeichneten Raum zugewiesen; die Nutzung des Raumes ist jedoch aufgrund einer schuldrechtlichen Vereinbarung auf Dauer kostenfrei dem jeweiligen Eigentümer des benachbarten Grundbesitzes B-Straße ...2 zur Verfügung zu stellen. Diese Vereinbarung ist als Anlage 2.2 dieser Urkunde beigefügt. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten aus dieser Vereinbarung ein mit der Verpflichtung, diese an einen Rechtsnachfolger im Eigentum weiterzugeben. Die Verpflichtung wird zusätzlich durch eine Reallast abgesichert und in das Grundbuch eingetragen. Dieses Recht ist vom Käufer zu übernehmen."

Des Weiteren bewilligten und beantragten die Vertragsparteien die Belastung des Wohnungseigentums mit einer Reallast zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks B-Straße ...2 folgenden Inhalts:

"Reallast, bestehend in der Verpflichtung einen Lagerraum in der Größe von ca. 20 qm zur Verfügung zu stellen."

Zugleich vereinbarten die Vertragsparteien schuldrechtlich, dass der Beteiligte zu 1 der A GmbH & Co KG aA den als "Lager" bezeichneten Raum im Erdgeschoss zur alleinigen Nutzung überlässt.

Aufgrund der vorstehenden Vereinbarungen beantragten die Vertragsparteien u.a. Grundbuchberichtigung, Zuordnung des Sondernutzungsrechts und Eintragung der Reallast.

Mit Zwischenverfügungen vom 7. September 2016 und 12. Oktober 2016 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass die Reallast auf dem Wohnungseigentum nicht eintragungsfähig sei, woraufhin die Vertragsparteien den betreffenden Antrag zurücknahmen. Nach Eigentumsumschreibung stellten sie ihn erneut.

Mit Beschluss vom 7. April 2017 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Reallast zurückgewiesen. Es hat ausgeführt, die Reallast sei auf dem Wohnungseigentum nicht eintragungsf...