Leitsatz (amtlich)
1. Eine Zwischenverfügung (hier betreffend das Erfordernis von Unterschriften für den Verwalternachweis) ist wegen Perplexität aufzuheben, wenn ihr auch bei Ausschöpfung aller Interpretationsmöglichkeiten ein nachvollziehbarer Inhalt nicht entnommen werden kann.
2. Die zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gem. § 24 Abs. 3 WEG vorzulegende Niederschrift über den Bestellungsbeschluss muss öffentlich zu beglaubigende Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen enthalten, wobei es im Allgemeinen genügt, dass eine in Doppelfunktion tätige Person (hier: Versammlungs- und Beiratsvorsitzender) nur einmal unterschreibt.
3. Unterschreibt ein anwesender Eigentümer in seiner Funktion als Beirat ["A.B. (Beirat")], so liegt hierin nicht zugleich die erforderliche Unterschrift eines Wohnungseigentümers.
4. Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum erfordert einen ergänzenden Identitätsnachweis (hier: Ergänzung der beglaubigten Unterschrift ("S K.") um dem vollständigen Vornamen) nicht, solange sich, insbesondere aus der Niederschrift, für die Bestellung eines anderen Rechtsträgers als "S K." zum Verwalter kein Hinweis ergibt.
Normenkette
GBO § 18; WEG § 24 Abs. 6, § 26 Abs. 3; BGB § 129 S. 1
Verfahrensgang
AG Wuppertal (Aktenzeichen EL-26823-20) |
Tenor
Die vorbezeichneten Zwischenverfügungen werden aufgehoben.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1 verkaufte mit notariellem Vertrag vom 8.7.2000 ihr Wohnungseigentum der Beteiligten zu 2.
Der Notar hat mit Schrift vom 4.11.2009 unter Übersendung einer beglaubigten Abschrift der Verwalterzustimmung nebst Verwalternachweis die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch beantragt.
Diesen Antrag hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügungen vom 13. und 30.11.2009, zuletzt mit Fristsetzung zur Behebung der Eintragungshindernisse bis 4.1.2010, dahin beanstandet, dass der Verwalternachweis nicht in grundbuchgemäßer Form erbracht sei. Da ein Beirat bestellt sei, müssten entsprechend § 24 Abs. 6 WEG drei Unterschriften vorliegen; somit sei die Unterschrift eines weiteren in der Sitzung anwesend gewesenen Wohnungseigentümers oder des Vertreters des Beiratsvorsitzenden nachzuholen. Zudem sei das Protokoll um den Vornamen des Verwalters zu ergänzen; die Bezeichnung "Hausverwaltung K." entspreche nicht dem Bestimmtheitsgrundsatz.
Hiergegen hat sich der Notar mit Schrift vom 24.11./10.12.2009 gewandt. Er hat geltend gemacht, § 24 Abs. 6 WEG fordere gerade nicht drei Unterschriften. Bei Identität von Versammlungs- und Beiratsvorsitzendem brauche dieser nur einmal zu unterschreiben. Da es in Wuppertal nur eine Hausverwaltung K., firmierend unter diesem Namen, gebe, sei die Hausverwaltung mit diesem Namen hinreichend bestimmt.
Mit Beschluss vom 8.1.2010 hat das AG - Rechtspflegerin - der Beschwerde, u. A. unter Hinweis auf die Entscheidung des LG Wuppertal - 6 T 894/90 - vom 13.11.1990 nicht abgeholfen und die Sache zur Entscheidung über die Beschwerde vom 10.12.2009 gegen die Zwischenverfügungen vom 13. und 30.11.2009 übersandt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakte Bezug genommen.
II. Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 und 2 ist gem. §§ 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO zulässig und nach der vom Grundbuchamt ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.
Es hat auch in der Sache Erfolg. Die vom Grundbuchamt ausgesprochenen Beanstandungen sind nicht berechtigt.
1. Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss - so im Grundbuchverfahren zum Nachweis von Eintragungsvoraussetzungen (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 978, 979; Merle in Bärmann, WEG 10. Aufl. 2008 § 26 Rz. 274) - genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, § 26 Abs. 4 WEG
Gemäß § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter zu unterschreiben.
Der Nachweis der Eigenschaften dieser Personen ist nicht in der Form von § 29 GBO oder § 26 Abs. 3 WEG zu führen (Merle, a.a.O., Rz. 276).
2.a) Sowit das Grundbuchamt mit der Zwischenverfügung vom 13.11.2009 bemängelt, dass der Verwalternachweis nicht in grundbuchgemäßer Form erbracht sei; da ein Beirat bestellt sei, müssten entsprechend § 24 Abs. 6 WEG drei Unterschriften vorliegen; es sei somit die Unterschrift eines weiteren Wohnungseigentümers, der in der Sitzung anwesend war, oder die des Vertreter des Beiratsvorsitzenden nachzuholen, ist diese Beanstandung in mehrfacher Weise unverständlich.
Das von der Rechtspflegerin für den Verwalternachweis (§§ 26 Abs. 4, 24 Abs. 6 WEG) postulierte Erfordernis von drei Unterschriften erscheint inhaltlich unklar. Soll der Vorsitzende zwei separate Unterschriften leisten, und zwar eine als Versammlungsleiter, eine weitere als V...