Leitsatz (amtlich)
Das Grundbuchamt darf den verfahrensrechtlichen Vollzug der Aufhebung eines Sondernutzungsrechts (hier: Nutzung des allein dem Eigentümer der Erdgeschosswohnung zugänglichen Gartens) nicht davon abhängig machen, ob das - nunmehr unbeschränkte - Gemeinschaftseigentum allen Wohnungseigentümern ohne weiteres zugänglich ist.
Normenkette
GBO §§ 13, 18 Abs. 1, §§ 19, 29; WEG §§ 5, 13 Abs. 2, § 14 Ziff. 4
Verfahrensgang
AG Düsseldorf (Beschluss vom 22.11.2012; Aktenzeichen LF-) |
Tenor
Auf das Rechtsmittel wird die vorbezeichnete Zwischenverfügung aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, die nachgesuchte Eintragung nicht von der Einreichung einer Erläuterung, wie ein Zugang zu dem Gemeinschaftseigentum möglich ist, ohne durch das Sondereigentum der Einheit Nr. 1 zu gehen, abhängig zu machen.
Gründe
I. Die Beteiligten sind Eigentümer der in den Grundbüchern des AG Düsseldorf von Lierenfeld Blätter 000 und 001 eingetragenen Wohnungseigentumseinheiten.
Die Beteiligte zu 1 war ursprünglich Eigentümerin des Hausgrundstücks in Düsseldorf. Zu UR.-Nr. 1513/2002 vom 23.12.2002 des Notars F. -N. B. in Düsseldorf teilte sie den Grundbesitz in zwei Wohnungseigentumseinheiten zu je 50/100 Miteigentumsanteil und veräußerte die Wohneinheit Nr. 2 (Dachgeschoss nebst einem Raum im Kellergeschoss) an die Beteiligten zu 2 und 3, während sie selbst die Wohneinheit Nr. 1 (Erdgeschoss, zwei Abstellräume im Kellergeschoss sowie Garage) behielt.
Nach Ziff. 12 der Gemeinschaftsordnung erhält der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 1 das Sondernutzungsrecht an der gesamten hinter dem Haus und der Garage gelegenen Garten- und Terrassenfläche, während der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 2 das Sondernutzungsrecht am gesamten Spitzboden erhält.
Zu Urk.-R.-Nr. 1520/2012 vom 16.10.2012 des Notars F. -N. B. in Düsseldorf erklärten die Beteiligten, Ziff. 12. der Gemeinschaftsordnung dahin ändern zu wollen, dass das Sondernutzungsrecht für die Wohnung Nr. 1 an der hinter dem Haus und der Garage gelegenen Garten - und Terrassenfläche aufgehoben wird und bewilligten und beantragten die Eintragung dieser Änderung in die vorgenannten Grundbücher.
Unter dem 18./19 Oktober 2012 beantragte der Notar unter Bezug auf die vorgenannte Urkunde den grundbuchlichen Vollzug.
Durch Zwischenverfügung vom 23.11.2012 hat das Grundbuchamt ausgeführt, der Erledigung des Antrags I vom 18.10.2012 stünden Hindernisse dergestalt entgegen, dass durch die beantragte Aufhebung des Sondernutzungsrechtes an den hinter dem Haus und der Garage gelegenen Garten- und Terrassenflächen diese Grundstücksflächen zum "uneingeschränkten" Gemeinschaftseigentum würden. Somit habe auch der Eigentümer der Einheit Nr. 2 gem. § 13 Abs. 2 WEG ein Recht zum Mitgebrauch dieser Flächen. Aus den aktenkundigen Aufteilungsplänen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 9.4.2002 sei jedoch kein unmittelbarer Zugang zu diesen Flächen erkennbar, insbesondere nicht aus dem Kellergeschoss oder aus einem "Zwischengang" zwischen Haus und Garage. Es werde daher zur Behebung bis einschließlich 30.12.2012 um Einreichung einer Erläuterung gebeten, wie ein Zugang zu dem o.a. Gemeinschaftseigentum möglich ist, ohne durch das Sondereigentum der Einheit Nr. 1 zu gehen.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde des die Beteiligten zu 1 und 3 vertretenden Notars, mit der er geltend macht, der Garten sei als Grundstück notwendigerweise Gemeinschaftseigentum, unabhängig davon, ob ein Zugang über das übrige Gemeinschaftseigentum möglich ist. Die Pflicht eines Sondereigentümers, durch sein Sondereigentum Zugang zu ermöglichen ergebe sich aus § 14 Ziff. 4 WEG für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, dies unabhängig davon, ob ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum bestellt sei oder nicht.
Durch Beschluss vom 17.12.2012 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und hat die Sache dem OLG zur Entscheidung vorgelegt und ausgeführt, zu Recht werde darauf hingewiesen, dass das Grundstück zwingend gemeinschaftliches Eigentum sei (§ 5 WEG). Gemäß § 13 Abs. 2 WEG sei jeder Wohnungseigentümer zum Miteigentum berechtigt und könne die Gebrauchsvorteile des gemeinschaftlichen Eigentums nutzen. Die Nutzung beschränke sich bei einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Garten nicht auf die notwendige Instandhaltung und Instandsetzung. Ein Zugang zum Garten über das Sondereigentum Nr. 1 sei aber gem. § 14 Ziff. 4 WEG nur in diesen Fällen zwingend vorgeschrieben. Nach den baulichen Gegebenheiten der Aufteilungspläne sei ein Zugang außerhalb des Sondereigentums Nr. 1 nicht vorhanden. Nach der bisherigen Konstellation - Sondernutzungsrecht für die Wohnungseigentumseinheit (WE) 1 - habe die Regelung gem. § 14 Ziff. 4 WEG für die übrigen Miteigentümer ausgereicht. Die Aufhebung des Sondernutzungsrechtes setze aber eine neue Gebrauchsregelung der Miteigentümer voraus. Um den Gartenbereich bestimmungsgemäß nutzen zu können - Mitgebrauch sei Teilnahme am Gebrauch des Gemeinschaftseigentums durch Mitbesitz u...