OLG Düsseldorf Beschluss vom 23.07.2009 - I-24 U 109/08

Leitsatz (amtlich)

1. Renoviert der Mieter die Räume erst nach Ende der Mietzeit, aber im Einverständnis des Vermieters, steht diesem ein Nutzungsentschädigungsanspruch mangels "Vorenthaltens" nicht zu.

2. Wegen verspäteter Rückgabe können aber Ansprüche auf Ersatz des Mietausfalls bestehen.

Normenkette

BGB §§ 546a, 548, 203, 812, 987, 280

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 08.05.2008; Aktenzeichen 13 O 123/07)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 8.5.2008 verkündete Urteil der 13. Zivilkammer des LG Duisburg - Einzelrichter - wird auf dessen Kosten zurückgewiesen.

Berufungsstreitwert: 9.582,79 EUR.

Gründe

I. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat auch den im Berufungsrechtszug noch weiterverfolgten Teil der Klage, der auf Schadensersatz nach beendetem Mietverhältnis gerichtet ist (Mietausausfall 05/07 bis 11/07 i.H.v. [7 Mon × 1.368,97 EUR/Mon =] 9.582,79 EUR nebst vorgerichtlicher Kosten und Zinsen) zu Recht abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine dem Kläger günstigere Entscheidung. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 3.3.2009. Dort hat der Senat u.a. ausgeführt.

"1. Allerdings hat das LG den geltend gemachten Anspruch zu Recht nicht schon an der vom Beklagten erhobenen Verjährungseinrede (§ 214 Abs. 1 BGB) scheitern lassen.

a) Zwar gehört auch der hier umstrittene Mietausfall zu den gem. § 548 Abs. 1 BGB binnen sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjährenden Ersatzansprüchen des Vermieters, wenn der Mietausfall, wie der Kläger behauptet, darauf beruht, dass die Räume wegen des bis zum Ablauf des Monats November 2007 andauernden vertragswidrigen Zustands nicht weiter vermietbar waren, obwohl sie bei intaktem Zustand hätten vermietet werden können (vgl. BGH NJW 1998, 1303 f. sub II.1; BGHZ 104, 6, 12). Es ist auch davon auszugehen, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB am 30.4.2007 für den gesamten Mietausfall begonnen hatte (BGH, a.a.O.; vgl. auch BGH NJW 2006, 1588, 1589 und 2005, 739 f.). Der Kläger und seine verstorbene, von ihm beerbte Ehefrau (künftig: Ehefrau), die beide Vermieter gewesen sind, haben nämlich an diesem Tag die geräumte Mietsache zurückerhalten. Der Vermieter erhält die Mietsache immer schon dann i.S.d. § 548 Abs. 1 BGB zurück, wenn der Mieter den Besitz an ihr aufgibt und der Vermieter auf der Grundlage eigener Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich von ihrem Zustand unbeeinträchtigt zu unterrichten (BGH NJW 1980, 369, 370; 2001, 535; 2004, 774, 775; OLG Düsseldorf OLGReport Düsseldorf 2008, 544; 2007, 465; 2006, 227; 2001, 200; Grundeigentum 2002, 1196; OLGReport Düsseldorf jew. m.w.N.). Das ist am 30.4.2007 geschehen. Ohne Belang ist, ob sich die Mietsache bei der Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand befindet (vgl. OLG Düsseldorf MDR 2005, 744 = OLGR 2005, 105 m.w.N.) und ob der Mieter noch (unselbständigen) Besitz hat, etwa um die Räume in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen und dafür auch (noch) Schlüssel in seinem Besitz hat (vgl. OLG Düsseldorf OLGReport Düsseldorf 2008, 544; 2001, 200 jew. m.w.N.; ebs. BGH NJW 1987, 2072).

b) Deshalb wäre die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB am 31.10.2007 abgelaufen und der erst am 15.11.2007 beantragte Mahnbescheid ohne Einfluss auf die Verjährung geblieben, wenn der Fristlauf nicht wenigstens 15 Tage gehemmt worden ist. So verhält es sich aber im Streitfall. Die Verjährungsfrist war wegen außergerichtlicher Verhandlungen der Vertragsparteien u.a. auch wegen des Mietausfalls monatelang gehemmt.

aa) Gemäß § 203 Satz 1 BGB ist der Lauf der Verjährung gehemmt, so lange zwischen Gläubiger und Schuldner Verhandlungen über den Anspruch oder über die ihn begründenden Umstände schweben. Das ist der Fall, sobald Gläubiger und Schuldner in einen Meinungsaustausch über den Anspruch oder über die ihn begründenden Umstände eintreten, sofern nicht sofort und eindeutig jeder Ersatz abgelehnt wird. Der Verhandlungsbegriff setzt deshalb insbesondere keine Vergleichsbereitschaft und keine Bereitschaft zum Entgegenkommen voraus (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2006, 276 = OLGReport Düsseldorf 2006, 227; BGH MDR 2004, 1050 = ZMR 2004, 800 sub 2d, aa; BGH NJW 2001, 1723).

bb) Solche Verhandlungen haben zwischen den Vertragsparteien seit dem 20.6.2007 stattgefunden. Die Ehefrau hatte nämlich mit Schreiben vom 30.4.2007 und 4.6.2007 für die Monate Mai und Juni 2007 sowie für die Zukunft bis zur vertragsgemäßen Herstellung der Räume Mietausfall geltend gemacht. In dem Schreiben vom 20.6.2007 unter dem Betreff "Mietzins für die Monate Mai und Juni 2007 u.a." ließ der Beklagte um Fristverlängerung zur Stellungsnahme bitten. In der Folgezeit haben die Parteien monatelang - stets unter dem gleichlautenden Betreff - konkret zwar nur wegen der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache korrespondiert, der Beklagte hat aber den beanspruchten Ersatz des Mietausfalls nicht ...