Leitsatz (amtlich)
1. Gegen den mit Beendigung des Hauptmietvertrages nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter können dem Hauptvermieter Ansprüche nach den Vorschriften der §§ 987 ff. BGB (Eigentümer-Besitzer-Verhältnis) erwachsen.
2. Die von dem nicht mehr berechtigten Untermieter geschuldete Nutzungsentschädigung bemisst sich nach dem objektiven Mietwert der genutzten Räume, der ggfls. zu schätzen ist.
Verfahrensgang
LG Kleve (Aktenzeichen 2 O 387/08) |
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Den Beklagten wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.
Der für den 12. Januar 2009 geplante Senatstermin findet nicht statt.
Gründe
Die Berufung der Beklagten hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht hat sie zu Recht zur Zahlung von Nutzungsentschädigung aus §§ 990 Abs. 1 S. 2, 987 Abs. 1 BGB verurteilt. Das Vorbringen in der Berufungsbegründung vom 09. Juli 2009 rechtfertigt keine abweichende Beurteilung.
I.
Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass sich der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zahlung eines Nutzungsentgelts nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses bestimmt.
1.
Zwischen den Parteien bestand ein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis im Sinne von § 987 BGB. Es steht zwischen den Parteien nicht im Streit, dass die Klägerin Eigentümerin des Hausgrundstücks auf der Landwehrstraße 46 in Moers ist. Ebenso ist unstreitig, dass die Beklagten bis Ende März 2009 in dem Objekt wohnten und somit den Besitz inne hatten.
2.
Die Beklagten waren zum Besitz nicht berechtigt. Eine Untervermietung war nach § 11 Nr. 4 des Mietvertrages vom 14. Oktober 2003 (GA 17) von der vorherigen Einwilligung der Klägerin als Vermieterin abhängig, die diese unstreitig nicht erteilt hatte.
Die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB sind auf den Besitzer einer Sache anwendbar, wenn dessen ursprüngliches Besitzrecht entfallen ist (BGH NJW 1996, 921 m.w.N.; NZM 2005, 830 f.; siehe auch NZM 2009, 701 f.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1270 m.w.N.) und damit auch auf den infolge des Wegfalls des Hauptmietvertrages nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter (BGHZ 131, 95 (102 f.); BGH LM § 987 BGB Nr. 10; NZM 2005, 830 f.). Denn mit der Beendigung des Hauptmietvertrages zwischen der Klägerin und der A. GmbH im September 2008 (vgl. das Schreiben von Rechtsanwalt B. an die Beklagten vom 01. Oktober 2008) endete nicht nur das Besitzrecht der A. GmbH, sondern zugleich das von dieser abgeleitete Besitzrecht der Beklagten als Untermieterin (vgl. hierzu BGH WM 1968, 1370 f.; NJOZ 2001, 283 f.).
Ohne Belang ist, ob mit der unstreitigen Beendigung des Hauptmietvertrages zwischen der Klägerin und der A. GmbH auch der Untermietvertrag zwischen der A. GmbH und den Beklagten endete, mithin das Schreiben vom 01. Oktober 2008 (GA 114) eine Kündigung des Untermietvertrages enthielt. Denn dies hätte allenfalls Einfluss auf den Bestand des Untermietvertrages. Der Untermieter kann jedoch seine vertraglichen Rechte gegenüber dem Untervermieter nicht dem Hauptvermieter entgegenhalten, wenn dieser von ihm nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses eigene Ansprüche verfolgt (vgl. hierzu Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B Rn. 1264).
3.
Die Beklagten waren auch bösgläubig im Sinne von § 990 Abs. 1 S. 2 BGB. Denn sie kannten ihr fehlendes Besitzrecht. Ihnen war mit dem Schreiben vom 1. Oktober 2008 vom Liquidator der A. GmbH mitgeteilt worden, dass das zwischen der Klägerin und der A. GmbH bestehende Mietvertragsverhältnis fristlos gekündigt worden war und deshalb auch sie - die Beklagten - zur Räumung verpflichtet sind. Somit wussten sie, dass sie zum Besitz der Räume nicht mehr berechtigt sind (vgl. hierzu auch BGH NJOZ 2001, 283 f.). Dabei ist unerheblich, dass in dem Schreiben die Räumung der "Geschäftsräume" verlangt wurde. Denn für die GmbH war das Haus insgesamt als Geschäftsraum gemietet. Ohne Belang ist, ob in dem genannten Schreiben gleichzeitig eine Kündigung des Untermietvertrages liegt. Denn dies hätte allenfalls im Verhältnis zwischen den Beklagten und ihrer Untervermieterin, der A. GmbH, Bedeutung (s.o. unter I.2.).
Soweit sich die Beklagten gegen die Annahme des Landgerichts wenden und meinen, sie seien nicht bösgläubig gewesen, ist dies von Rechtsirrtum beeinflusst. Das Herausgabe- und damit nachfolgend das Nutzungsentschädigungsverlangen des Vermieters sind unabhängig davon, ob auch das Untermietverhältnis wirksam beendet worden ist. Es kommt folglich nicht darauf an, ob überhaupt wirksam ein Untervermietverhältnis begründet worden war und ob die A. GmbH bei dessen Beendigung gegenüber den Beklagten als Untermietern Kündigungsfristen einzuhalten hatte. Denn die sachenrechtlichen Ansprüche der Klägerin bestehen unabhängig davon. Die Beklagten als Untermieter wären allenfalls berechtigt, gegenüber der A. GmbH als Unter...