Leitsatz (amtlich)
I. Dass zu Beginn des Mietverhältnisses ein Einkaufszentrum besseren Zulauf und auch der Betrieb des Mieters höhere Umsätze hatten und sich diese Umstände allmählich generell wie auch für den Mieter verschlechterten, bedeutet keinen Mangel der Mieträume.
II. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen nur dann einen Mangel des Mietobjekts dar, wenn sie eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs zur Folge haben; solches ist regelmäßig nur der Fall, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist.
III. Zur Verwirkung von Mietforderungen des über längere Zeit untätigen Vermieters.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Wuppertal (Urteil vom 03.09.2009; Aktenzeichen 7 O 421/08) |
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 3.9.2009 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des LG Wuppertal teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 9.031,76 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus 1.155,31 EUR seit dem 4.6.2005,
aus weiteren 1.250,53 EUR seit dem 5.7.2005,
aus weiteren 1.656,48 EUR seit dem 4.8.2005,
aus weiteren 1.656,48 EUR seit dem 5.9.2005,
aus weiteren 1.656,48 EUR seit dem 6.10.2005,
aus weiteren 1.656,48 EUR seit dem 5.11.2005
zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger zu 25 % und der Beklagte zu 75 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die Berufung des Klägers, der als Insolvenzverwalter an die Stelle der ehemaligen Klägerin (Insolvenzschuldnerin) in den Rechtsstreit eingetreten ist (§ 85 Abs. 1 InsO), ist zulässig und begründet.
Dem Kläger steht der im Berufungsverfahren noch geltend gemachte und zutreffend berechnete Anspruch auf Zahlung der rückständigen Nettomieten für die Zeit von Juni bis Dezember 2005 zu.
1. Ein Recht, die Miete für die Monate Juni bis Dezember 2005 zu mindern, hat der Beklagte nicht schlüssig dargetan.
a) Der Beklagte kann eine Minderung der Miete weder auf den von ihm vorgetragenen Leerstand in dem Einkaufszentrum noch auf die behauptete negative Umsatzentwicklung in seinem Betrieb stützen. Die Miete wäre - die Richtigkeit des Vortrags unterstellt - hierdurch nicht kraft Gesetzes wegen eines Mangels der Mietsache gemindert (536 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert oder wenn der Mietsache eine besonders zugesicherte Eigenschaft fehlt. Die vom Beklagten gerügten Einschränkungen sind aber weder Fehler der Mietsache noch stellen sie zugesicherte Eigenschaften dar. Was der Beklagte nicht hinnehmen will, sind die mittelbaren (negativen) Einflüsse, die nicht der vermieteten Sache anhaften, sondern von außen mittelbar auf die Mietsache einwirken. Es entspricht gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass solche mittelbaren Einwirkungen keine Fehler sind (BGH NJW 2000, 1714; 1981, 2405). Aus demselben Grund sind sie auch keine zugesicherten Eigenschaften. Um solche handelt es sich nur dann, wenn sie der Mietsache selbst anhaften; mittelbare Einflüsse reichen dafür nicht aus (BGH NJW 2000, 1714; OLG Düsseldorf OLGReport Düsseldorf 2006, 103-105; OLGReport Düsseldorf 2005, 79). Die Erwartung, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte abzuschließen und nicht etwa Verlust zu machen, gehört zum Risikobereich des Mieters (BGH NJW 2006, 899; 2000, 1714; 1981, 2405-2406).
An diesem Ergebnis vermag auch nichts der Umstand zu ändern, dass der Beklagte sein Geschäft in einem von der ursprünglichen Vermieterin betriebenen Einkaufszentrum führte und dass er mietvertraglich verpflichtet war (§ 20 des Mietvertrages), das Gesamtinteresse zu wahren. Derartige Vorgaben stehen im Interesse aller Mieter und sind geradezu unabdingbare Voraussetzung dafür, die Attraktivität des Einkaufszentrum zu sichern (OLG Düsseldorf OLGReport Düsseldorf 2006, 103-105; OLG Rostock NZM 2004, 460; vgl. auch BGH NJW 2000, 1714). Solche Beschränkungen des Mieters/Pächters sind auch außerhalb eines Einkaufszentrums nicht ungewöhnlich, so etwa im Gaststättengewerbe. Der Vermieter will damit im zwar auch eigenen Interesse die Werthaltigkeit des Ladenlokals und seine künftige Vermietbarkeit erhalten. Damit übernimmt der Vermieter aber nicht die Gewährleistung dafür, dass das Konzept auch dauerhaft aufgeht. Die Annahme eines Einkaufszentrums durch das Publikum unterliegt dem Verwendungsrisiko des Mieters. Anders wäre das nur, wenn der Vermieter ausdrücklich die Gewährleistung für den nachhaltigen Erfolg des Konzepts übernommen hätte (BGH, a.a.O.; Senat, a.a.O.), was hier aber nicht der Fall ist.
Entgegen der Auffassung der Beklagten rechtfertigt schließlich auch die Tatsache, dass das Einkaufszentrum und auch der Betr...
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