OLG Düsseldorf Urteil vom 06.05.2008 - I-24 U 188/07

Leitsatz (amtlich)

1. Für die "Übernahme" eines Mietvertrages durch einen Nachmieter bedarf es eindeutiger schriftlicher Erklärungen von Vermieter und Nachmieter, wenn die Beurkundung des "neuen" Mietvertrages gewollt ist.

2. Zu den Voraussetzungen eines "unternehmensbezogenen" Mietvertrages.

3. Im Falle eines formfehlerhaften Mietvertrages steht dem Vermieter nach vom Mieter provozierter fristloser Kündigung ein Mietausfallschaden nur bis zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist zu.

Normenkette

BGB § 154 Abs. 2, §§ 164, 535, 550

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 10.09.2007; Aktenzeichen 3 O 238/06)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des LG Duisburg - Einzelrichter - vom 10.9.2007 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.602,58 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.151,60 EUR seit dem 6.1.2003 und dem 6.2.2003, aus 1.174,63 EUR seit dem 6.3.2003 und aus 1.124,75 EUR seit dem 25.11.2003 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen haben der Kläger 92 % und der Beklagte 8 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 53.717,47 EUR.

Gründe

A. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz wegen vorzeitiger Beendigung eines Gewerbemietvertrages sowie auf Zahlung abgerechneter Nebenkosten - hilfsweise auf Zahlung von Nebenkostenpauschalen - in Anspruch.

Der Zeuge B. und seine Ehefrau schlossen am 30.01./13.2.1996 mit dem Beklagten als Mieter einen Gewerbemietvertrag über Mieträume auf dem Grundstück P. in D.. Nach dem Inhalt des Vertrags sollte das Mietverhältnis am 15.2.1996 beginnen und am 28.2.2006 enden. Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarungen wird auf den schriftlichen Mietvertrag (Original im Zusatzheft) verwiesen. Noch vor Abschluss des Mietvertrages wurde die H.-I. GmbH (im Folgenden: GmbH) durch Gesellschaftsvertrag vom 5.2.1996 gegründet; die Gesellschaft wurde am 19.3.1996 in das Handelsregister eingetragen. Alleingesellschafter und Geschäftsführer war in der Folgezeit der Beklagte.

Nach Unterzeichnung des schriftlichen Mietvertrages durch den Beklagten am 30.1.1996 und Übersendung des Vertragsdokuments an die Eheleute B. änderten diese den Vertragstext in nachfolgenden Punkten ab:

• der Mietbeginn wurde vom 1.3.1996 auf den 15.2.1996 verlegt;
• . die Zeile "Brutto-Kaltmiete" wurde gestrichen und stattdessen "Netto-Kaltmiete" angekreuzt;
• für Mehrwertsteuer wurde ein Betrag von 345 DM hinzugesetzt;
• die Geltung des Mietvertrags per 15.2.1996 wurde von der Vorlage einer Bankbürgschaft abhängig gemacht.

Das so geänderte Exemplar unterzeichneten die Eheleute B. als Vermieter. Über die Änderungen war zuvor zwischen dem Zeugen B. und dem Mitarbeiter K. der noch nicht im Handelsregister eingetragenen H.-I. GmbH per Fax korrespondiert worden. In der Zeit nach Abschluss des Mietvertrages nutzte die GmbH das Objekt und zahlte auch die Miete unmittelbar an die Eheleute B..

Mit Notarvertrag vom 31.12.1998 veräußerten die Eheleute B. das Mietgrundstück an den Kläger, der am 21.4.1999 in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde. Veranlasst durch ein Schreiben der GmbH vom 15.4.1999 erkundigte sich der Kläger bei dem Zeugen B. über die Person des Vertragspartners des Mietvertrags. Der Zeuge B. antwortete mit Schreiben vom 15.4.1999 u.a.:

"hiermit bestätige ich ausdrücklich, dass der mit Herrn H. geschlossene Mietvertrag nach späterer Gründung der GmbH auf diese übergehen sollte und dies nur aus Zeitgründen nicht ausdrücklich schriftlich durchgeführt wurde ..."

Nachdem in der Folgezeit Mietzinszahlungen wiederholt ausgeblieben waren, nahm der Kläger den Beklagten persönlich in mehreren Rechtsstreitigkeiten auf Zahlung in Anspruch. Es ergingen jeweils Versäumnisurteile. Ebenso nahmen die Eheleute B. den Beklagten in zwei Prozessen auf Zahlung rückständiger Mietzinsen für die Jahre 1997 und 1998 in Anspruch, die ebenfalls mit Versäumnisurteil endeten.

Die GmbH stellte ihren Geschäftsbetrieb am 20.8.2001 ein und nutzte die Mieträume fortan nicht mehr. Ob die GmbH im Jahre 2001 insolvent wurde oder nicht, ist zwischen den Parteien streitig.

Der Kläger rechnete ggü. dem Beklagten unter dem 18.8.2000, dem 30.11.2001, dem 24.10.2003, dem 26.11.2004 und dem 25.10.2005 Nebenkosten ab.

Mit Schreiben vom 9.9.2002 kündigte der Kläger dem Beklagten das Mietverhältnis unter Hinweis auf bestehende Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monatsmieten fristlos und forderte den Beklagten zur Räumung auf.

Mit seiner Klage macht der Kläger Mietausfallschäden für die Zeit von Dezember 2002 bis Februar 2006 sowie die Salden der drei jüngsten Nebenk...