Leitsatz (amtlich)
Zur Auslegung der in einer Zusatzvereinbarung im Mietvertrag enthaltenen Regelung, "Die Nebenkosten für Gas und Strom übernimmt der Mieter", wenn der Mietvertrag daneben eine formularmäßige Abwälzung der Betriebskosten i.S.d. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II.BV enthält.
Normenkette
BGB § 535
Verfahrensgang
LG Mönchengladbach (Urteil vom 12.09.2001; Aktenzeichen 3 O 52/01) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 12.9.2001 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des LG Mönchengladbach wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung und des Revisionsverfahrens trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 10 % über dem zu vollstreckenden Betrag abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand
Der Kläger nimmt die Beklagte als Zwangsverwalter auf Zahlung von abgerechneten Nebenkosten für die Jahre 1998 und 1999 für das von der Beklagten im Umfang des Vertrages vom 19.8.1997 angemietete Grundstück R-straße, in M., in Anspruch. Der Mietvertrag, auf den im Einzelnen verwiesen wird (GA 150-164), enthält in § 4 Nr. 3a eine Abwälzung der Betriebskosten i.S.d. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV in der jeweils geltenden Fassung und in § 23 ("Sonstige Vereinbarungen") maschinenschriftlich die Eintragung: "Zusatz zu § 4a ... Die Nebenkosten für Gas und Strom übernimmt der Mieter. Hierfür werden Zwischenzähler angebracht." Unter dem 13.9.2000 übersandte der Kläger der Beklagten die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 über insgesamt 358.731,86 DM. Wegen der Nebenkostenabrechnungen im Einzelnen wird auf GA 19-22 Bezug genommen.
Nachdem die Beklagte die Stromkosten i.H.v. 58.604,86 DM anerkannt hat und insoweit Teilanerkenntnisurteil ergangen ist, hat der Kläger beantragt, die Beklagte zur Zahlung weiterer 300.127 DM nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1.10.2000 zu verurteilen.
Die Beklagte hat insoweit Klageabweisung beantragt und vorgetragen, bei Abschluss des Mietvertrags sei zwischen dem seinerzeit für sie verhandelnden Zeugen H... und dem auf Vermieterseite mit der Vermietung beauftragten Herrn N...vereinbart worden, dass sie lediglich die Nebenkosten für Gas und Strom zu tragen habe. Im Übrigen hat sie Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen des Klägers erhoben. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 11.4.2001 (GA 27 ff.) verwiesen.
Mit dem angefochtenen Urteil hat das LG die über den titulierten Teilbetrag hinausgehende Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers, mit der er seine Klageforderung weiter verfolgt, hat der Senat mit Urteil vom 19.12.2002, auf das verwiesen wird (GA 115 ff.), zurückgewiesen. Auf die Revision des Klägers hat der BGH die vorgenannte Entscheidung mit Urteil vom 4.5.2005 (XII ZR 23/03) aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - zurückverwiesen und dem Senat aufgegeben, zu klären, ob die von der Beklagten behauptete Nebenkostenvereinbarung zustande gekommen ist.
Wegen der Berufungsanträge der Parteien wird auf den Tatbestand des Senatsurteils vom 19.12.2002 (GA 118) Bezug genommen.
Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M., H. und N. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 27.4.2006 (GA 212 f.) und vom 10.8.2006 (GA 231 ff.) verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zahlung restlicher Nebenkosten in noch streitiger Höhe von 153.452,49 EUR (= 300.127 DM) kann der Kläger nicht gem. §§ 152 ZVG, 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 30.9.1997 verlangen, so dass den geltend gemachten Nachforderungen für 1998 und 1999 die rechtliche Grundlage fehlt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart haben, dass die Beklagte habe lediglich die Nebenkosten für Gas und Strom zu tragen hat. Der Senat folgt insoweit der glaubhaften Aussage des Zeugen H., der die Vertragsverhandlungen auf Seiten der Beklagten mit dem seinerzeit auf Seiten des Klägers bzw. dessen Rechtsvorgänger für die Vermietung des streitgegenständlichen Grundstücks zuständigen Zeugen N...geführt und die von der Beklagten behauptete Nebenkostenvereinbarung bestätigt hat. Der Zeuge, der seinerzeit als Makler mit dem Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks beauftragt war, hat im Wesentlichen bekundet, der Geschäftsführer der Beklagten habe ihn angesprochen, ob die Beklagte Teilflächen des Grundstücks anmieten könne u...