Verfahrensgang
LG Mönchengladbach (Aktenzeichen 1 O 53/98) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 14. Juli 1999 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 1. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 52.661,65 DM zu zahlen, nebst 4 % Zinsen von 9.077,52 DM seit dem 20.12.1997 und von weiteren 43.583,67 DM seit dem 3.7.1998.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen der Kläger zu 14 %, die Beklagte zu 86 %.
Die Kosten der Berufung tragen der Kläger zu 6 %, die Beklagte zu 94 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg. Entgegen der Auffassung des Landgerichts haftet die Beklagte auch für den weiteren Mietausfallschaden des Klägers, allerdings nicht in geltend gemachter Höhe von 46.234,14 DM, sondern nur in Höhe von43.584,13 DM. Passivlegitimiert ist nunmehr die Fa. K. R. GmbH, die nach dem übereinstimmenden Sachvortrag der Parteien aufgrund mehrerer Verschmelzungen an die Stelle der ursprünglichen Beklagten, der Firma J. B. GmbH & C. Kaffee- und Backbetriebs-KG, getreten ist. Der Senat hat dieser Rechtslage durch Berichtigung des Passivrubrums Rechnung getragen.
I.
1.
Im Ansatz zutreffend geht das Landgericht davon aus, dass die Beklagte dem Kläger aufgrund der gemäß den §§ 581, 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausgesprochenen berechtigten fristlosen Kündigung zum Schadensersatz verpflichtet ist.
Nach ständiger Rechtsprechung steht dem Vermieter, der den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gemäß § 554 BGB vorzeitig kündigt, ein Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung entstandenen Schadens zu. Dieser umfasst grundsätzlich den vollständigen Gewinn, den der Vermieter bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung erzielt hätte. Der Schaden besteht in dem, dem Vermieter bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragszeit entgangenen Nettomietzins unter Berücksichtigung einer Vorteilsausgleichung. Der geschädigte Vermieter ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die zur fristlosen Kündigung führende Vertragsverletzung nicht eingetreten, sondern der Mietvertrag fortgeführt worden wäre (BGH WuM 1980, 197; NJW 1982, 870; NJW 1984, 2687).
Mit diesem Inhalt umfasst der Kündigungsschaden des Vermieters entgegen der Auffassung des Landgericht auch das Insolvenzrisiko, das darin besteht, dass der Vermieter zur Geringhaltung des Schadens mit einem Dritten einen Folgemietvertrag abschließt und dieser notleidend wird. Ist der Vermieter nämlich im Rahmen der ihm gemäß § 254 Abs. 2 BGB obliegenden Schadensminderungspflicht im Interesse des Schädigers an der Geringhaltung des Schadens verpflichtet, sich nachhaltig um eine alsbaldige Vermietung des in Rede stehenden Objekts zu bemühen (Senat, Urt. v. 7.12.1995, ZMR 1996, 324), so kann es umgekehrt nicht zu seinen Lasten gehen, wenn der Nachfolgemieter – sofern der Abschluss des Mietvertrages mit diesem nicht selbst einen Verstoß gegen § 254 Abs. 2 BGB darstellt – nach Vertragsschluss ganz oder teilweise zahlungsunfähig wird. Der hierdurch bedingte Mietausfall ist dann adäquate Folge der durch den früheren Mieter infolge der Nichtzahlung des Mietzinses begangenen positiven Vertragsverletzung und von diesem als Kündigungsfolgeschaden zu ersetzen (in diesem Sinn auch KG, Urt. v. 10.9.1998, GE 1999, 44 = NZM 1999, 462).
Gemessen an diesen Grundsätzen kann der Kläger von der Beklagten über den durch das Landgericht zuerkannten Betrag von 5.285,98 DM (1.10. – 14.10.1997) hinaus, auch Ersatz seines weiteren bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit mit der Beklagten (31.5.1998) entstandenen Pachtausfallschadens in Höhe eines Betrages von 43.583,67 DM verlangen. Diese berechnet sich im Einzelnen wie folgt:
Ausgangspunkt der Schadensberechnung ist die von der Beklagte geschuldete Vertragsmiete. Diese belief sich auf monatlich 10.571,96 DM und setzte sich zusammen aus:
Grundmiete |
8.693,01 DM |
MwSt. (15 %): |
1.303,95 DM |
Nebenkostenvorauszahlung: |
500,00 DM |
MwSt. (15 %) hierauf: |
75,00 DM |
10.571,96 DM |
Für die streitgegenständlichen 7,5 Monate errechnet sich hieraus eine Nettogrundmiete von 65.197,58 DM. Die für diesen Zeitraum ebenfalls geltend gemachten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 3.750 DM netto kann der Kläger wegen Eintritts der Abrechnungsreife nicht mehr verlangen, so dass für die weitere Schadensberechnung von einem Betrag von65.197,58 DM auszugehen ist.
Hierauf sind die von der Nachpächterin geleisteten Zahlungen – gekürzt um den jeweiligen Mehrwertsteueranteil – anzurechnen. Dabei ist einerseits von einem Mehrwertsteuersatz von 15 % auszugehen, da für diesen nicht der Zahlungszeitpunkt, sondern die Rechnungsstellung bedeutsam ist, und entsprechend § 366 BGB eine Verrechnung auf die ältesten Forderungen zu ...
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