Leitsatz (amtlich)
Die Regelung in einem Mietvertrag zum Betrieb einer kieferorthopädischen Praxis, "Das Mietverhältnis ist auf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen. Mietbeginn ist der Tag, den die Vermieterin dem Mieter verbindlich für die Übernahme des Mietobjektes benennt. Das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf desjenigen Kalendervierteljahres, in dem die 10-jährige Mietdauer endet. Das Mietverhältnis verlängert sich nach Ablauf der fest vereinbarten 10-jährigen Dauer um 5 Jahre, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr gekündigt wird ... Nach Ablauf der 10- bzw. 5-jährigen Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich dieses jeweils um ein Jahr, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt wird.", ist unabhängig davon wirksam, ob es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung oder eine Individualvereinbarung handelt.
Normenkette
BGB § 305c
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 18.08.2006; Aktenzeichen 14d O 146/05) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 18.8.2006 verkündete Urteil der 14d. Zivilkammer des LG Düsseldorf - Einzelrichter - wird kostenfällig zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
I. Der Kläger mietete mit Mietvertrag vom 18./28.8.1987 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten Räumlichkeiten zum Betrieb einer kieferorthopädischen Praxis im ... Rathauscenter. Im Mietvertrag heißt es u.a. unter Ziff. 6:
"Das Mietverhältnis ist auf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen. Mietbeginn ist der Tag, den die Vermieterin dem Mieter verbindlich für die Übernahme des Mietobjektes benennt.
Das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf desjenigen Kalendervierteljahres, in dem die 10-jährige Mietdauer endet.
Das Mietverhältnis verlängert sich nach Ablauf der fest vereinbarten 10-jährigen Dauer um 5 Jahre, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr gekündigt wird ...
Nach Ablauf der 10- bzw. 5-jährigen Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich dieses jeweils um ein Jahr, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt wird."
In einem am 11./12.12.1997 unterzeichneten Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag heißt es:
"Unter Bezugnahme auf den o.g. Mietvertrag vereinbaren die Parteien folgendes.
I. Dem Mieter wird ein zusätzliches Optionsrecht auf 5 Jahre eingeräumt.
II. Das Mietverhältnis verlängert sich nach Ablauf der 15-jährigen Dauer um 5 Jahre, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Frist von 12 Monaten gekündigt wird.
III. Nach Ablauf der 15- bzw. 20-jährigen Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich dieses jeweils um ein Jahr, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Frist von 12 Monaten gekündigt wird ..."
Die Räumlichkeiten wurden am 8.3.1988 an den Kläger übergeben. Mit Schreiben vom 1.3.2005 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31.8.2005. Die Parteien streiten nach wie vor über die Wirksamkeit der Kündigung. Während der Kläger der Ansicht ist, die Kündigung habe das Mietverhältnis wirksam zum 31.8.2005 beendet, meint die Klägerin, dieses bestehe aufgrund der zweimaligen Verlängerung um je 5 Jahre bis zum 31.3.2008 fort mit der Konsequenz, dass der Kläger die anfallenden Mieten schulde.
Das LG hat mit dem angefochtenen Urteil die auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.8.2005 gerichtete Klage abgewiesen. Der Widerklage auf Zahlung von rückständigen Mietzinsen - 117,54 EUR für den Monat April 2005 sowie jeweils 2.617,54 EUR für die Zeit von Mai 2005 bis einschließlich Juli 2006 - hat es stattgegeben.
Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er sein erstinstanzliches Begehren auf Feststellung der Wirksamkeit der Kündigung zum 31.8.2005 weiterverfolgt, ferner die Abweisung der Widerklage erstrebt, soweit der Kläger verurteilt worden ist, den jeweils fälligen Mietzins für die Monate September 2005 bis Juli 2006 zu zahlen. Erstmals in der Berufungsinstanz behauptet der Kläger, dass es sich bei Ziff. 6 des ursprünglichen Mietvertrages vom 18./28.8.1987 um "Allgemeine Geschäftsbedingungen" handele, die wegen Unklarheit unwirksam seien. Aber auch wenn dies nicht der Fall sei, seien die Bestimmungen sowohl im Ursprungsvertrag als auch im Nachtrag Nr. 2 wegen Unverständlichkeit und Widersprüchlichkeit unwirksam und damit unbeachtlich mit der Folge, dass die gesetzlichen Bestimmungen eingriffen und die Kündigung mit Wirkung zum 31.8.2005 wirksam sei.
Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Berufung.
Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (Bl. 109-112 GA) Bezug genommen.
II. Die Berufung des Klägers ist z...