OLG Düsseldorf Urteil vom 12.01.2016 - I-21 U 109/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vorkaufsrecht; Bindung des Vorkaufberechtigten an eine kaufvertragliche - unentgeltliche - Überlassungsregelung; Rechtsnachfolge i.S. des § 266 ZPO

Leitsatz (amtlich)

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen eine in einem Immobilienerwerbsvertrag enthaltene Überlassungsverpflichtung des Erwerbers gegenüber Dritten bei Ausübung eines Vorkaufsrechts auch den Vorkaufsberechtigten bindet.

2. Für das Vorliegen einer Rechtsnachfolge im Sinne des § 266 Abs. 1 Satz 1 ZPO bedarf es eines abgeschlossenen Rechtsübergang; das Vorliegen eines schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts allein genügt nicht.

Normenkette

BGB § 463; ZPO § 1098 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 22.04.2015; Aktenzeichen 5 O 112/14)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Düsseldorf vom 22.04.2015 (5 O 112/14) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin und der Drittwiderbeklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aufgrund der Urteile beizutreibenden Beträge abzuwenden, wenn nicht die Klägerin bzw. die Drittwiderbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des von ihnen jeweils beizutreibenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Drittwiderbeklagte ist die Betreiberin des H.. Hotels in D., die Klägerin, eine haftungsbeschränkte Objektgesellschaft niederländischen Rechts, ist die Kommanditistin der Drittwiderbeklagten.

Die Beklagte ist eine AG, die auf die Akquisition, den Besitz und die Verwaltung von Bürogebäuden in Deutschland spezialisiert ist.

Die Klägerin ist seit dem Jahr 2007 Eigentümerin des Grundstücks G.. Str. 20 in D. Auf diesem Grundstück befindet sich das von der Rechtsvorgängerin der Klägerin, dies ist die H.G. GmbH & Co. KG, im Jahr 1968 errichtete H. Hotel.

Mit Mietvertrag vom 16.07.2007 vermietete die Klägerin das Objekt an die Drittwiderbeklagte (Anlage B 1 der Drittwiderbeklagten, Bl. 115 ff. GA). Eine Nachtragsvereinbarung schlossen die Klägerin und die Drittwiderbeklagte am 07.11.2014 (Anlage B 2 der Drittwiderbeklagten, Bl. 135 f. GA).

Das Nachbargrundstück G. Str. 18 in Düsseldorf war ursprünglich eine unbebaute Fläche und stand ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Diese nutzte die unbebaute Fläche als Parkplatz für das Hotel. Ebenfalls im Jahr 2007 ging das Eigentum auch an diesem Grundstück auf die Klägerin über.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin schloss am 05.12.1988 mit der Bürocenter G-Straße K. G. GmbH einen Erbbaurechtsvertrag (Anlage K 15). Zu dem damaligen Zeitpunkt handelte es sich bei den Grundstücken G-Str. 18 und 20 noch um ein einheitliches Grundstück, welches im Zusammenhang mit dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrages geteilt wurde. Mit dem Erbbaurechtsvertrag räumte die Rechtsvorgängerin der Klägerin der Bürocenter G-Straße K. G. GmbH als Erbbaurechtsberechtigter die Möglichkeit ein, auf dem Grundstück G-Str. 18 ein Bürohochhaus nebst zweigeschossiger Tiefgarage zu errichten. Unter § 7 Abs. 4 des Erbbaurechtsvertrages verpflichtete sich die Erbbauberechtigte, dem Betreiber des benachbarten Hotels in der Tiefgarage 204 Parkplätze und bis zu 40 Palettenparkplätze zur ausschließlichen kostenlosen Nutzung zur Verfügung zu stellen. In § 10 Abs. 2 des Erbbaurechtsvertrages wurde vereinbart, dass das unentgeltliche Nutzungsrecht an den Parkplätzen und den Palettenparkplätzen im Erbbaugrundbuch dinglich durch Eintragung von Grunddienstbarkeiten (Nutzungsrecht sowie Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) zu sichern ist. Unter § 15 Abs. 1 des Erbbaurechtsvertrages wurde ein Vorkaufsrecht zugunsten des Erbbauberechtigten vereinbart. Die Laufzeit des Erbbaurechts endet am 31.12.2088. Wegen der weiteren Einzelheiten zu dem Inhalt des Erbbaurechtsvertrages wird auf die Anlage K 15 verwiesen.

In einer zweiten Nachtragsvereinbarung zum Erbbaurechtsvertrag vom 03.04.1990 (Anlage K 15) wurde unter Bezugnahme auf § 10 Abs. 2 des Ursprungsvertrages festgehalten, dass die Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Erbbaugrundstücks G-Str. 18 zur Eintragung gebracht werden sollten.

Auf dem Grundstück G-Str. 18 wurde sodann ein Bürohochhaus mit zwei Tiefgaragengeschossen errichtet und im Jahr 1992 fertig gestellt. In dem Bürohochhaus befindet sich der Deutschlandsitz der Firma L. Die zweite Tiefgaragenebene wird seit Fertigstellung des Gebäudes für den Betrieb des sich auf dem Grundstück G-Str. 20 befindlichen H. Hotels genutzt.

Im Grundbuch (Anlage K 1) wurde am 03.08.1990 das Erbbaurecht für die Bürocenter G-Straße K. G. GmbH eingetragen, weiter wurde ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Erbbauberechtigten eingetragen. Im Erbbaugrundbuch (Anlage K 2) wurden ebenfalls am 03.08.1990 das an dem Grundstück G-Str. 18 bestellte Erbbaurecht und die Bürocenter G-Straße K. G. GmbH als Erbbaurechtsberechti...