Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 31.05.1999; Aktenzeichen 1 O 436/98) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 31. Mai 1999 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsrechtzuges trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger verlangt Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten.
Die Beklagte war Eigentümerin eines 6-Familienhauses in D.. Das Objekt war öffentlich gefördert und unterlag der Wohnungsbindung.
Für die Beklagte bot eine Maklerfirma das Objekt zum Verkauf an und sandte dem Kläger auf dessen Anfrage mit Schreiben vom 4. November 1997 ein Exposé. Darin hieß es u.a., die Wohnanlage sei bis zum Jahr 2000 öffentlich gefördert (Kaufpreisvorstellung 950.000 DM, Jahresnettomiete 35.000 DM, Baujahr 1965, Wohnfläche 450 qm).
Mit Fax vom 10. November 1997 forderte der Kläger von der Maklerfirma verschiedene Unterlagen an, u.a. eine „Bescheinigung über den Endtermin der Eigenschaft ‚öffentlich gefördert’ im Jahr 2000”, die er vor Beurkundung erbat, sowie eine „Bescheinigung über die Ablösung der öffentlichen Mittel”, die nach Beurkundung beigebracht werden könne.
Mit Schreiben vom 10. November 1997 übersandte die Maklerfirma verschiedene Unterlagen an den Kläger, unstreitig aber keine „Bescheinigung über die Ablösung öffentlicher Mittel”.
Der Kaufvertrag wurde durch getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme geschlossen. Zunächst gab der Kläger am 27. November 1997 ein notarielles Angebot ab. Darin hieß es u.a. in § 4 Abs. 3:
„Die Verkäuferin erklärt, dass das Kaufobjekt nicht öffentlich gefördert ist und somit nicht den Bindungen und Beschränkungen des WoBindG unterliegt.”
Es ist streitig, wer den Text des Angebotes formuliert hat (Makler oder Notar).
In einem weiteren notariellen Angebot des Klägers vom 2. Dezember 1997 wurde § 4 Abs. 3 des ursprünglichen Angebotes geändert mit der Begründung, es habe sich herausgestellt, dass diese Erklärung nicht der Richtigkeit entspreche; § 4 Abs. 3 laute daher:
„Die Verkäuferin erklärt, dass das Kaufobjekt öffentlich gefördert ist und den Bestimmungen und Beschränkungen des WoBindG unterliegt.
Die Bindung endet spätestens am 31. Dezember 2000.”
Die Beklagte nahm mit notarieller Annahmeerklärung vom 3. Dezember 1997, in der es heißt, auf Vorlesen und Beifügen der Angebotsurkunde werde verzichtet, das Angebot des Klägers an.
Der Kläger erbat mit Schreiben vom 23. Januar 1998 vom Wohnungsamt eine Bestätigung der Angaben der Beklagten bzw. um Mitteilung über den Endtermin der Eigenschaft öffentlich gefördert. Mit Schreiben vom 28. April 1998 teilte das Amt für Wohnungswesen des Oberstadtdirektors D. dem Kläger mit, nach Mitteilung der darlehensverwaltenden Stelle seien die öffentlichen Mittel vorzeitig zurückgezahlt worden. Gemäß § 18 Abs. 1 WoBindG werde bestätigt, dass die 6 Wohnungen ab 01.01.2008 aufgrund § 15 bzw. § 16 WoBindG nicht mehr als öffentlich gefördert gelten.
Mit Schreiben vom 31. Juli 1998 setzte der Rechtsanwalt des Klägers der Beklagten eine Nachfrist bis zum 20. August 1998 dafür Sorge zu tragen, dass die Sozialbindung bis 31. Dezember 2000 erlösche. Danach werde Schadensersatz geltend gemacht.
In der Folgezeit veräußerte der Kläger jedenfalls fünf der sechs Wohnungen, davon eine – wie von vornherein vereinbart – an die Beklagte. Dabei gab er in den zur Akte gereichten Veräußerungsverträgen für die Wohnungen Nr. 1 (7. Februar 1998) und Nr. 5 (26. August 1998) an, die Wohnungsbindung laufe bis zum 31. Dezember 2001 bzw. bis zum 31. Dezember 2006.
Der Kläger hat gemeint, die Beklagte hafte wegen falscher Angabe zum Ablauf der Wohnungsbindung aus dem Gesichtspunkt des Rechtsmangels auf Schadensersatz. Er werde bereits von einem seiner Erwerber auf Schadensersatz in Anspruch genommen und befürchte weitere Schadensersatzansprüche. Sein Mindestschaden betrage 10 % bis 15 % Minderwert gemessen am Kaufpreis.
Der Kläger hat beantragt,
festzustellen, dass die Beklagte ihm den Schaden zu ersetzen hat, welcher dadurch entsteht, dass die Sozialbindung des Hausgrundstücks E. D., nicht am 31. Dezember 2000 endet, sondern darüber hinaus fortbesteht.
Die Beklagte hat um Klageabweisung gebeten.
Sie hat die Zulässigkeit der Feststellungsklage beanstandet und behauptet, sie habe sich auf die Angaben des Klägers zum Ablauf der Wohnungsbindung verlassen. Die Maklerin habe dem Kläger ausdrücklich erklärt, sie könne sich zum Ablauf der Förderfristen nicht verbindlich äußern. Der Kläger solle das an geeigneter Stelle erfragen. Sie habe bei Annahme des notariellen Angebotes am 3. Dezember 1997 keine Vorstellung darüber gehabt, wann die Sozialbindung auslaufen werde.
Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt.
Mit der Berufung beanstandet die Beklagte weiterhin die Zulässigkeit der Feststellungsklage. Sie meint, ein Schaden liege lediglich im Minderwert des Objektes vor, der bezifferbar sei; etwaige Ansprüche dritter Erwerber gegen den Kläger seien unerheblich.
Jed...
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