OLG Düsseldorf Urteil vom 14.07.1992 - 10 U 142/91

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 03.07.1991; Aktenzeichen 16 O 639/89)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 3. Juli 1991 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Klage ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Zur Höhe des mit der Klage geltend gemachten Anspruchs wird die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung, auch über die bisherigen Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Berufungsrechtszuges, zurückverwiesen.

Tatbestand

Der Beklagte ist Eigentümer des Hauses M. 2 a in D.. Im Erdgeschoß befindet sich die Gaststätte „Z.” sowie ein separat gelegener etwa 15 qm großer Raum. Durch Mietvertrag vom 27. November 1987 mietete der Kläger von dem Beklagten in dem vorgenannten Haus eine Wohnung sowie den erwähnten etwa 15 qm großen Raum zum Betrieb eines Imbißlokals. In § 1 Nr. 1 b heißt es u.a.:

„Der Vermieter leistet insoweit keine Gewähr dafür, daß die vermieteten Geschäftsräume den in Frage kommenden allgemeinen technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen; etwa daraus resultierende Auflagen und ähnliches hat der Mieter auf eigene Kosten zu erfüllen.”

In § 26 führten die Parteien handschriftlich weitere Vereinbarungen auf. Dort heißt es u.a.:

„2. Der Vertrag wird wirksam mit der Genehmigung der zuständigen Behörden.

3. Für die Genehmigung der Konzession ist der Mieter zuständig und hat mit dem Inkrafttreten des Vertrages nichts zu tun.”

Als der Kläger eine Gaststättenkonzession beantragte, teilte ihm das Ordnungsamt der Stadt D. mit Schreiben vom 17. Mai 1988 (Bl. 20 GA) mit, daß für das Betreiben der Imbißstube als eines selbständigen Lokals eine Baugenehmigung nicht vorliege; aufgrund der erteilten Baugenehmigung vom 22. Februar 1988 (Bl. 21 GA) könne die „G.” lediglich als Ergänzung des in demselben Haus gelegenen Restaurants „Z.” betrieben werden. Die Parteien suchten nunmehr nach einem Weg, unter Einbeziehung des Betreibers der Gaststätte „Z.”, Herrn S., dem Kläger den selbständigen Betrieb des Imbißlokals zu ermöglichen. S. und der Beklagte schlossen einen auf den 27. November 1987 datierten Mietvertrag über die bereits an den Kläger vermieteten Räumlichkeiten zu überwiegend gleichlautenden Bedingungen. Lediglich § 26 des Mietvertrages enthält Abänderungen. Dort heißt es u.a.:

„Der Vertrag wird wirksam mit dem Tage, an dem der Verpächter seine behördlichen Auflagen erfüllt und bauliche Veränderungen, die durch ihn auszuführen sind, abgeschlossen hat.

3. Folgende bauliche Arbeiten übernimmt der Verpächter:

…

5. Für die Konzessionierung ist der Mieter zuständig.

…

8. Der Mieter hat das Recht die angemieteten Räume unterzuverpachten in Absprache mit dem Vermieter.”

Mit Datum vom 28. Juli 1988 schlossen S. und der Kläger wiederum einen Untermietvertrag über dieselben Räumlichkeiten zu fast gleichlautenden Bedingungen. Lediglich in § 26 heißt es unter Ziffer 8:

„Der Mieter verpflichtet sich, Verträge mit Dritten nur in eigenem Namen abzuschließen.”

In einer weiteren auf den 17. November 1988 datierten Vereinbarung trat S. alle Rechte aus dem Untermietvertrag an den Beklagten ab, während dieser ihn von allen Ansprüchen aus dem Untermietverhältnis mit dem Kläger freistellte. Hiermit war der Kläger einverstanden. Es war beabsichtigt, daß er die Imbißstube mittels einer Stellvertreterkonzession nach § 9 Gaststättengesetz betreiben sollte, deren Erteilung er jedoch nicht beantragte. Mit Erlaubnis vom 2. März 1989 wurde S. seitens des Ordnungsamtes der Stadt D. der Betrieb einer Schankwirtschaft in dem in Rede stehenden Raum insoweit genehmigt, als er dort kalte und im Microwellenherd erwärmte Speisen vertreiben durfte, und zwar in räumlicher Erweiterung des bestehenden Restaurants „Z.”; hingegen wurde die Zubereitung oder Abgabe von weiteren Speisen nicht gestattet (Bl. 74 GA).

Eine Nutzungsänderung nach baurechtlichen Gesichtspunkten wurde nicht beantragt. In Besprechungen mit Vertretern des Ordnungsamtes wurde dem Kläger mitgeteilt, bei einer Nutzungsänderung auf reinen Thekenverkauf sei eine Genehmigung nach den Bestimmungen des Gaststättengesetzes möglich. In einer weiteren Besprechung wurde ihm erklärt, auch ein Antrag auf Nutzungsänderung könne genehmigt werden, falls eine Ablösesumme für Stellplätze bezahlt werde.

Der Kläger hat seit März 1989 keinen Mietzins mehr gezahlt. Der Beklagte seinerseits war nicht bereit, die Ablösesumme für die Stellplätze zu zahlen. Mit Schreiben vom 6. Dezember 1989 ließ der Beklagte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklären und den Kläger auffordern, bis zum 10. Dezember 1989 zu räumen. Da der Kläger dieser Aufforderung nicht nachkam, wurde er antragsgemäß durch rechtskräftiges Versäumnisurteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 29. Mai 1990 (26 C 2720/90) zur Räumung verurteilt.

Im vorliegenden Verfahren hat der Kläger zunächst Klage erhoben mit dem Ziel, den Beklagten zu verurteilen, einen Antrag auf Nu...