Verfahrensgang
LG Mönchengladbach (Urteil vom 30.11.1995; Aktenzeichen 1 O 225/95) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 30. November 1995 verkündete Urteil des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach abgeändert.
Der Klageanspruch ist dem Grunde nach gerechtfertigt.
Zur Entscheidung über den Betrag des Anspruchs wird der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens vorbehalten bleibt.
Tatbestand
I.
Die zulässige Berufung der Klägerin hat auch in der Sache Erfolg. Entgegen dem klageabweisenden landgerichtlichen Urteil ist der Klageanspruch dem Grund nach gerechtfertigt. Der Klägerin kann der auf eine Mietzinsminderung gestützte Bereicherungsanspruch nicht grundsätzlich versagt werden.
1. Der Senat hat in dem Verfahren 10 U 74/94 = 1 O 517/92 LG Mönchengladbach mit Urteil vom 9. Februar 1995 die seiner Rechtsprechung (vgl. z.B. ZMR 1995, 445 = BWW 1992, 368) entsprechende Auffassung des Landgerichts gebilligt, auch ohne Bestehen einer entsprechenden vertraglichen Regelung sei der Vermieter verpflichtet, den Mieter gegen Konkurrenz „im selben Hause” zu schützen. Im Anschluß daran, hat er die damalige erstinstanzliche Feststellung bestätigt, die Beklagte habe durch die Vermietung eines weiteren Ladenlokals im Altstadtcenter M., A. Straße/Ecke S. zum Betrieb einer Spielhalle gegen diese Verpflichtung verstoßen und die Rechte der Klägerin aus dem mit ihr bestehenden Mietvertrag vom 29. Juli/15. August 1991 verletzt. Von der Richtigkeit dieser Feststellung ist auch im vorliegenden Rechtsstreit auszugehen. Dabei kann dahinstehen, ob das Urteil im Vorprozeß Rechtskraftwirkung entfaltet (vgl. dazu z.B. BGHZ 43, 144, 145 und BGH NJW 1993, 3204, 3205). Die Beklagte stellt jedenfalls nicht mehr in Abrede, durch die Gestattung der Nutzungsänderung im S. R. eine Vertragsverletzung gegenüber der Beklagten begangen zu haben. Sie macht vielmehr lediglich geltend, die von ihr geschaffene Konkurrenzsituation sei nicht geeignet, eine Mietzinsminderung zu rechtfertigen und habe keinen Schaden der Klägerin verursacht.
2. Daß ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters im Sinne der Verletzung des Konkurrenzschutzes grundsätzlich einen zur Minderung des Mietzins berechtigenden Sachmangel im Sinne des § 537 BGB darstellen kann, ist entgegen der Auffassung der Beklagten inzwischen allgemein anerkannt (vgl. die Nachweise bei Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdn. 709 und 710 sowie OLG Karlsruhe, NJW-RR 1990, 1234 = WM 1990, 1120 = ZMR 1990, 214 und Palandt-Putzo, 56. Aufl., § 537 BGB Rdn. 16). Gründe, die vorliegend ausnahmsweise zu einer anderen Beurteilung der Rechtslage Anlaß geben könnten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
3. Darüber hinaus setzt die Feststellung eines Mangels, aus dem ein Minderungsrecht hergeleitet werden kann, entgegen der Annahme des angefochtenen Urteils in Übereinstimmung mit dem Klagevorbringen nicht voraus, daß gerade die Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter für beim Mieter eingetretene Umsatzeinbußen ursächlich war. Dies ist vielmehr lediglich bei der Geltendmachung eines auf diese Vertragsverletzung gestützten Schadensersatzanspruchs im Rahmen der Schadensfeststellung der Fall, zu der sich der Senat im Vorprozeß mit dem Ergebnis eines klageabweisenden Urteils außerstande gesehen hat. Im Gegensatz dazu ist im Falle der Geltendmachung eines Minderungsanspruchs allein ausschlaggebend, ob und in welchem Umfang der Wert des Mietgegenstandes durch das Bestehen des Mangels, also infolge der vom Vermieter herbeigeführten Konkurrenzsituation, eingeschränkt ist. Es reicht demnach aus, daß die Klägerin dargelegt hat, die Tauglichkeit der von ihr betriebenen Spielhalle werde infolge des Betriebes des Konkurrenzunternehmens in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt. Dies liegt jedenfalls insoweit auf der Hand, als nicht zweifelhaft sein kann, daß im Falle der Veräußerung des streitgegenständlichen Mietobjekts infolge der Konkurrenzsituation ein niedrigerer Kaufpreis erzielbar wäre. Allgemein wird auch die Miete für ein Objekt ohne Konkurrenz im eigenen Haus „höher” sein als die für Räumlichkeiten, bei denen eine solche Konkurrenzsituation besteht. Damit ist, was für den Erlaß des Grundurteils genügt, der Klageanspruch in irgendeiner Höhe mit hoher Wahrscheinlichkeit gegeben. § 13 des Mietvertrages steht der Rückforderung von unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen nicht entgegen. Der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung und das damit verbundene Maß des Rechts auf Mietzinsminderung, das kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflichten bewirkt, ist – gegebenenfalls unter Heranziehung eines Sachverständigen – zu klären (BGH NJW-RR 1991, 779 ZPO mit Anmerkung Teubner EWiR 1991, 1177 siehe ferner Bub/Treier: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III. B. Rdnr. 1.362 ff., 1368). Zu einer derartigen Klärung war dem Landgericht...