Leitsatz (amtlich)
1. Der fristlos kündigende Mieter muss ungeachtet des Umstands, dass den Vermieter die Beweislast für die rechtzeitige Gebrauchsgewährung trifft, substantiiert darlegen, dass im Zeitpunkt der Kündigung die Nichteinhaltung des zugesagten Fertigstellungstermins festgestanden hat.
2. Zu dem Erfordernis einer Abmahnung, wenn der Mieter bereits mehrfach eine Verschiebung des Fertigstellungstermins akzeptiert hat.
3. Ohne abweichende Vereinbarung beginnt die Mietzahlungspflicht mit Übergabe des Mietobjekts (hier: Restaurant) in vertragsgemäßem Zustand und nicht erst mit dessen für einen späteren Zeitpunkt vorgesehenen Eröffnung.
Normenkette
BGB § 535 Abs. 2, § 543 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Abs. 4 S. 2
Verfahrensgang
LG Mönchengladbach (Urteil vom 28.05.2004; Aktenzeichen 1 O 377/02) |
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 28.5.2004 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Mönchengladbach wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.
Gründe
I. Die Parteien streiten nach wie vor über die Berechtigung des Beklagten zur außerordentlichen Kündigung vom 10.1.2002 der zwischen ihnen mit Verträgen vom 23.3.2001 geschlossenen Mietverhältnisse über die gewerblichen Mietobjekte im Hause W.-straße in M. Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Die Klägerin hat erstinstanzlich zuletzt begehrt, die Erledigung der ursprünglich auf Feststellung der Nichtbeendigung des Mietverhältnisses durch die fragliche Kündigung und Zahlung der Kaution gerichteten Klage festzustellen, und darüber hinaus den Beklagten zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses für die Zeit von April 2002 bis September 2003 zu verurteilen. Das LG hat durch das angefochtene Urteil die Klage lediglich in Bezug auf die Kaution abgewiesen, im Übrigen der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Das auf 10 Jahre geschlossene Mietverhältnis sei erst durch die Kündigung der Klägerin vom 25.2.2004 wirksam beendet worden. Die Kündigung des Beklagten vom 10.1.2002 sei nicht gerechtfertigt gewesen. Der Beklagte habe letztlich die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht beweisen können; es könne aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme nicht festgestellt werden, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung davon auszugehen war, dass der zuletzt vereinbarte Einzugstermin 1.4.2002 nicht habe eingehalten werden können. Der Beklagte könne sich ggü. der Mietzinsforderung auch nicht darauf berufen, dass das Objekt nicht in einem vertragsgemäßen Zustand hätte übergeben werden können. Die Klägerin sei nach der Kündigung des Beklagten, die dieser für gerechtfertigt hielt, nicht mehr verpflichtet gewesen, das Objekt fertig zu stellen. Ein Anspruch auf Zahlung der Kaution habe auch vor Eintritt des erledigenden Ereignisses nicht bestanden, weil das Mietverhältnis nie tatsächlich in Gang gesetzt worden sei, mithin zu sichernde Ansprüche nicht hätten entstehen können.
Gegen dieses Urteil hat der Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Er macht geltend, das LG habe übersehen, dass der Vortrag des Beklagten auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB rechtfertige. Der Beklagte habe das Vertrauen in die Zuverlässigkeit der Klägerin verloren, nachdem der Fertigstellungstermin mehrfach verschoben worden sei, sich sodann im Dezember 2001 herausgestellt habe, dass im Hinblick auf die technischen Gewerke weder eine umsetzungsreife Planung noch ein Konzept vorhanden gewesen und die Klägerin in der Folgezeit untätig geblieben sei. In Bezug auf den Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB habe das LG die erhobenen Beweise falsch gewürdigt: Aufgrund der Aussagen der vernommenen Zeugen könne sehr wohl festgestellt werden, dass die Klägerin das Objekt nicht zum 1.4.2002 habe überlassen können; insoweit sei insb. zu berücksichtigen, dass die Restauranteröffnung am 1.4.2002 vorgesehen gewesen sei; eine Fertigstellung durch die Klägerin zu diesem Termin wäre nicht ausreichend gewesen, weil im Anschluss daran die Inneneinrichtung einen Zeitraum von ca. einem Monat benötigt hätte. Das LG habe übergangen, dass das Objekt zum 1.4.2002 mangels notwendiger nachbarrechtlicher Befreiungen gar nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Unhaltbar sei die Auffassung des LG, die Klägerin sei in der Lage gewesen, die für die Konzessionsbeantragung erforderlichen Genehmigungen zu erhalten; aus den Zeugenaussagen und der Bauakte gehe hervor, dass die Klägerin trotz der Kündigung des Beklagten alles unternommen habe, um die erforderlichen Genehmigungen zu erhalten. Nach Urteilsverkündung habe er - der Beklagte - erfahren, dass es der Klägerin trotz aller Anstrengungen bis Juni 2...