Leitsatz (amtlich)
Zu den Voraussetzungen für das Vorliegen einer ggü. dem Zwangsverwalter unwirksamen Vorausverfügung über den Mietzins.
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 17.02.2003; Aktenzeichen 13 O 448/01) |
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 17.2.2003 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 13. Zivilkammer des LG Düsseldorf unter Aufhebung des ergänzenden Beschlusses vom 15.5.2003 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Anschlussberufung des Klägers gegen das eingangs bezeichnete Urteil wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits fallen dem Kläger zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 4.000 Euro, die auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse erbracht werden kann, abzuwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung in entspr. Höhe Sicherheit leistet, zu der ebenfalls Bank- oder Sparkassenbürgschaft zugelassen wird.
Tatbestand
Der Kläger ist Zwangsverwalter über den Grundbesitz W.-Straße in Düsseldorf-Heerdt, als dessen Eigentümer die Herren F. und T. im Grundbuch eingetragen sind.
Mit Vertrag vom 4.5.1998 (Bl. 11 ff. GA) vermietete die F. und T.-Grundstücksgemeinschaft an den Beklagten das Hochgebäude zzgl. einer Lagerhalle auf dem eingangs beschriebenen Grundbesitz für die Dauer von 15 Jahren zzgl. einer fünfjährigen Option. Unter § 18 dieses Vertrages (Bl. 14 GA) befindet sich ein handschriftlicher Zusatz vom 13.8.1998 mit folgendem Wortlaut:
„Miet- und Nebenkosten frei.
Vertrag für die Laufzeit nicht kündbar.”
In einer Anlage C zum Vertrag vom 4.5.1998 heißt es außerdem:
„Bei Nichteinhaltung des vorliegenden Vertrages erstattet der Vermieter dem Mieter … alle Kosten für die geleistete Konzeption, Realisation und Organisation der Vermietung von ca. 7.600 m2 gem. marktüblicher Provision …”
Im vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung i.H.v. monatlich 712,07 Euro für die Zeit ab November 2000 nebst Zinsen in Anspruch, nachdem er das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30.8.2001 (Bl. 22 GA) wegen Zahlungsrückstand fristlos gekündigt hatte. Außerdem begehrt er die Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjekts.
Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt. Er macht geltend, er habe mit den ursprünglichen Vermietern vereinbart, für die Dauer der Vertragslaufzeit von bis zu 20 Jahren von der Verpflichtung zur Zahlung von Mietzins entbunden zu sein. Damit habe ein Ausgleich dafür geschaffen werden sollen, dass er umfangreiche Leistungen erbracht habe, die erst dazu geführt hätten, dass die Industriebrache W-Straße durch die Ansiedlung von Künstler- und Gewerbebetrieben wieder habe nutzbar gemacht werden können. Die mietfreie Nutzung sei deswegen vereinbart worden, weil die Vermieter seinerzeit nicht in der Lage gewesen seien, einen unmittelbaren finanziellen Ausgleich zu schaffen. Hilfsweise rechnet der Beklagte mit einem Erstattungsanspruch aufgrund von ihm erbrachter Bauleistungen auf.
Durch das angefochtene Urteil, auf das wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 180 f. GA) hat das LG den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung rückständiger Miete/Nutzungsentschädigung für die Zeit von November 2000 bis November 2002 i.H.v. 17.801,75 Euro (25 × 712,07 Euro) und zur Räumung sowie Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjekts verurteilt. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, eine eventuelle schuldrechtliche Vereinbarung, die den Beklagten zur unentgeltlichen Nutzung des in Rede stehenden Mietobjektes berechtige, sei dem Kläger ggü. nach den §§ 148, 57b ZVG unwirksam.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Dazu wiederholt und ergänzt er sein Vorbringen erster Instanz.
Der Kläger beantragt die Zurückweisung der Berufung des Beklagten und im Wege der Anschlussberufung Nutzungsentschädigung für die Zeit von Dezember 2002 bis August 2003 i.H.v. 6.408,63 Euro (9 × 712,07 Euro) nebst Zinsen. Auch er wiederholt und ergänzt sein früheres Vorbringen.
Der Beklagte will die Anschlussberufung zurückgewiesen wissen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze der Parteien, die bei den Akten befindlichen schriftlichen Unterlagen und den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I. Die zulässige Berufung des Beklagten ist auch sachlich gerechtfertigt. Dem Kläger, dessen Aktivlegitimation im Berufungsrechtszug nicht mehr im Streit ist, steht weder ein Zahlungs- noch ein Räumungs- und Herausgabeanspruch ggü. dem Beklagten zu. Die Klage unterliegt vielmehr insgesamt der Abweisung, so dass das landgerichtliche Urteil keinen Bestand haben kann. Damit steht gleichzeitig fest, dass die als unselbständiges Rechtsmittel zulässige Anschlussberufung des Klägers erfolglos bleibt. Dies ergibt sich im Einzelnen aus folgenden Erw...