OLG Düsseldorf Urteil vom 21.04.2009 - I-24 U 56/08

Leitsatz (amtlich)

1. Die im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses "Ein- und Ausbauten ... zu entfernen", wenn durch sie "eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)" ist wirksam.

2. Die bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Rückbaupflicht des Mieters ist Hauptpflicht.

3. Zur Entbehrlichkeit der Fristsetzung für den Rückbau (hier bejaht).

Normenkette

BGB § 323 Abs. 2 Nr. 1, §§ 325, 535, 546

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 21.02.2008; Aktenzeichen 7 O 219/05)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 21.2.2008 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des LG Wuppertal teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an den Kläger 3.361,08 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.2.2006 zu zahlen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges werden dem Kläger zu 77 % und der Beklagten zu 23 % auferlegt; die Kosten des Berufungsrechtszuges trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Berufung, mit welcher der Kläger nach kompletter Abweisung seiner auf Zahlung (10.678,52 EUR nebst Zinsen) und Feststellung gerichteten Klage nur noch den Schadensersatzanspruch wegen des unterbliebenen Rückbaus der Mietsache nach am 31.7.2005 beendetem Mietverhältnis geltend macht (3.361,08 EUR nebst Zinsen), ist in vollem Umfange begründet. Das angefochtene Urteil unterliegt in diesem Umfange der Abänderung und die Beklagte ist antragsgemäß zur Zahlung zu verurteilen.

1. Die Beklagte (gewerbliche Mieterin) schuldete dem Kläger (Vermieter) gem. § 546 Abs. 1 BGB i.V.m. § 23 Abs. 1 des Mietvertrags (künftig: MV) vom 21.5.2000 nach beendetem Mietverhältnis den Rückbau der Mietsache. Wegen der von ihr erklärten Leistungsverweigerung hat sich der Leistungsanspruch gem. §§ 323, 325, 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB in einen geldwerten Schadensersatzanspruch umgewandelt, der der Höhe nach dem Betrag entspricht, den der Kläger zur Beseitigung der von der Beklagten zurückgelassenen Einbauten aufwenden musste.

a) Die in § 23 Abs. 1 Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung der Beklagten, "Ein- und Ausbauten ... zu entfernen", wenn durch sie "eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)" (künftig: Rückbauklausel), ist rechtlich unbedenklich. Sie regelt nichts, was nicht jeder Mieter kraft Gesetzes ohnehin gem. § 546 Abs. 1 BGB schuldet, nämlich die Entfernung seiner Sachen (Inventar, Einbauten) nach Beendigung des Mietvertrags (vgl. BGH NJW 1986, 309, 310 sub I. 2c; OLG Düsseldorf OLGReport Düsseldorf 2007, 71 und 2002, 265 sub 1e, aa). Im Gegenteil, die Klausel begünstigt den Mieter im Vergleich zur gesetzlichen Regelung insofern, als der Rückbau nicht unbedingt (allein vom Willen des Vermieters abhängig) zu erfolgen hat, sondern nur dann, wenn der Nachfolgemieter das wünscht. In diesem Sinne jedenfalls ist die Klausel gem. §§ 133, 157 BGB auszulegen. Der Rückbauanspruch entsteht deshalb dann, wenn der Nachfolgemieter die Beseitigung der Einbauten verlangt.

Insoweit ist die Rechtsauffassung der Beklagten zutreffend, die Fälligkeit des Rückbauanspruchs hänge von einem entsprechenden Beseitigungsverlangen des Nachmieters ab. Diese Fälligkeitsvoraussetzung ist indes entgegen der Rechtsmeinung der Beklagten eingetreten. Denn das Beseitigungsverlangen hat, wie das vom LG gewonnene Beweisergebnis belegt, der Nachmieter gestellt.

b) Bereits durch das der Beklagten unstreitig zugegangene Schreiben des Klägers vom 20.7.2005 war eindeutig, welchen Umfang das Beseitigungsverlangen hatte. Das ergibt sich aus der darin enthaltenen Bezugnahme auf die vorangegangene Besprechung der Beklagten mit dem Nachfolgemieter vom 14.7.2005. Die Beklagte selbst hat im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 25.7.2005 bestätigt, dass der Nachfolgemieter die Forderung gestellt habe, "alle Ein- und Ausbauten müssten entfernt werden".

c) Die Auffassung des LG, der Kläger habe deshalb keinen Beseitigungsanspruch, weil er der Beklagten keine Frist gesetzt habe, ist von Rechtsirrtum beeinflusst.

aa) Der hier umstrittene Rückbau ist mit Blick auf Umfang und Kosten der Maßnahmen eine Hauptverpflichtung der Beklagten, so dass § 281 BGB nicht unmittelbar, sondern mittelbar über §§ 323, 325 BGB anzuwenden ist (vgl. BGH NJW 1977, 36; 1988, 1779, 1780 sub II.1b; 1989, 451, 452 sub II. 2c; NJWE-MietR 1996, 266 jew. zu § 326 BGB a.F.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 546 Rz. 7).

bb) Dieser Anspruch war zwar erst fällig mit Ablauf des 31.7.2005, nämlich mit der Beendigung des zum Ablauf dieses Tages wirksam gekündigten Mietvertrags (vgl. dazu die nicht angefochtene und damit rechtskräftige Abweisung des Feststellungsantrags), so dass grundsätzlich auch erst danach Verzug eintreten und wirksam eine Frist i.S.d. §§ 325, 281 Abs. 1 BGB gesetzt werden konnte. Dieser Voraussetzung bedarf es aber dann nicht, wenn der Mieter bereits vor Eintritt der Fälligkeit die Leistung endgültig und ernsthaft ablehnt ...