Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 11.03.2011) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 11.3.2011 verkündete Urteil der 22. Zivilkammer des LG Düsseldorf wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Die Parteien streiten darüber, ob sich das streitgegenständliche Mietverhältnis durch Optionserklärung der Beklagten vom 31.3.2008 bis zum 31.12.2011 verlängert hat oder ob die Beklagte das Mietverhältnis wegen eines vertraglichen Schriftformmangels wirksam mit Schreiben vom 3.5.2010 zum 31.12.2010 gekündigt hat. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 79 ff.). Das LG hat die Feststellungsklage, dass das Mietverhältnis über den 31.12.2010 hinaus fortbestehe und erst am 31.12.2011 ende, abgewiesen. Zur Begründung hat das LG ausgeführt, mangels Wahrung der gesetzlichen Schriftform habe der Vertrag von der Beklagten mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB zum 31.12.2010 gekündigt werden können. Dieser sei es auch nicht verwehrt, sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben hierauf zu berufen. Hinsichtlich der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 81 ff.).
Hiergegen richtet sich die form- und fristgerechte Berufung des Klägers, mit der er seinen erstinstanzlichen Feststellungsantrag weiter verfolgt. Er macht geltend, das LG habe die Klage zu Unrecht abgewiesen. Für den Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis sei ein schriftlicher Vertrag zwischen ihr und dem Kläger nicht erforderlich. Die Vertragsübernahme setze regelmäßig die Einigung des Übernehmenden mit dem ausscheidenden und dem verbleibendem Vertragspartner bzw. dessen Zustimmung voraus. Letztere habe der Kläger erteilt, was auch formfrei möglich sei. Ein potentieller Erwerber habe sich aufgrund des vorliegenden Mietvertrages mit Herrn Dr. W. und den jeweiligen Nachträgen darüber Gewissheit verschaffen können, dass er in ein langfristiges Mietverhältnis eintrete. Dem Schriftformerfordernis sei auch deshalb Genüge getan, weil die Beklagte mit Schreiben vom 31.3.2008 von ihrem Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages bis 31.12.2011 Gebrauch gemacht habe, denn der Kläger habe diese Optionsausübung schriftlich bestätigt und seine Zustimmung auf demselben Schreiben dokumentiert. Dem LG sei auch nicht darin zu folgen, dass es der Beklagten nicht nach Treu und Glauben verwehrt sei, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Hinsichtlich der Begründung der Berufung im Einzelnen, wird auf die Berufungsbegründung vom 18.5.2011 verwiesen (GA 118 ff.).
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil nach Maßgabe ihrer Berufungserwiderung vom 20.6.2011 (GA 145 ff.) und bittet um Zurückweisung der Berufung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.
II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Das beruht, soweit das Berufungsvorbringen Anlass zur Erörterung gibt, auf folgenden Erwägungen.
1. Die Feststellungsklage ist entgegen der Auffassung der Beklagten in ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 29.9.2011 nicht wegen des Vorrangs der Leistungsklage unzulässig. Der Vermieter kann die Unwirksamkeit der Kündigung auch im Wege der Feststellungsklage geltend machen. Denn die Rechtskraft einer solchen Feststellung geht über die Feststellung einzelner Rechte aus dem Mietverhältnis hinaus und klärt abschließend, dass die vom Mieter ausgesprochene Kündigung unberechtigt war und den Mietvertrag nicht beendet hat. Der Vermieter kann nicht darauf verwiesen werden, eine Leistungsklage auf Zahlung des Mietzinses zu erheben und im Wege der Zwischenfeststellungsklage gem. § 256 Abs. 2 ZPO eine Entscheidung über den unveränderten Fortbestand des Mietverhältnisses herbeizuführen (BGH, Urt. v. 7.5.2008 - XII ZR 69/06).
2. Die Feststellungsklage ist jedoch nicht begründet. Die Berufung wendet sich erfolglos gegen die Auffassung des LG, die Beklagte habe das Mietverhältnis der Parteien gem. §§ 550 Satz 1, 580a Abs. 2 BGB wirksam zum 31.12.2010 gekündigt. Wird der - hier gewerbliche - Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, gilt er nach § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit und kann - mit der Einschränkung des § 550 Satz 2 BGB - jederzeit mit gesetzlicher Frist (§ 580a Abs. 2 BGB) gekündigt werden. Das LG hat im Ergebnis zutreffend angenommen, dass diese Voraussetzung erfüllt ist. Denn der hier für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform der §§ 550, 126 BGB beweispflichtige...