OLG Düsseldorf Urteil vom 25.02.1999 - 10 U 109/95

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 15.03.1995; Aktenzeichen 14 O 460/94)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 15. März 1995 verkündete Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlußberufung der Klägerin wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, über den der Klägerin vom Landgericht zuerkannten Vorschußbetrag von 50.000,– DM hinaus auch die weiteren Kosten für die Dachsanierung des Hauses I.-Straße in Bad H. (Gebäude mit dem roten Dach) zu tragen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges fallen der Beklagten zur Last.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden zu 63 % der Beklagten und zu 37 % der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Mit Vertrag vom 20.10.1983 verpachtete die Beklagte der Klägerin das Anwesen I.-Straße in Bad H. u.a. zum Betriebe eines Altenheims für die Zeit vom 01.01.1982 bis zum 31.12.1996. Inzwischen haben die Parteien die Laufzeit des Vertrages einvernehmlich bis zum 31.12.2001 verlängert.

§ 7 des vorstehend bezeichneten Vertrages, auf dessen Inhalt im übrigen Bezug genommen wird, lautet wie folgt:

1) Die Pächterin übernimmt das Pachtobjekt im Zustand vom 01.01.1982.

2) Die Verpachtung erfolgt unter Ausschluß der Gewährleistung für Sachmangel. Die Pächterin verpflichtet sich, den Pachtgegenstand mit der erforderlichen Sorgfalt zu behandeln und ihn in gutem Zustand zu erhalten.

3) Die Pächterin übernimmt alle Kosten, die im Rahmen der ordnungsgemäßen Unterhaltung des Pachtobjektes anfallen. Sofern die Pächterin dieser Verpflichtung nach angemessener Fristsetzung durch die Verpächterin nicht nachkommt, so kann die Verpächterin vorbehaltlich weiterer Rechte die Arbeiten für Rechnung der Pächterin ausführen lassen.

Mit der dem vorliegenden Rechtsstreit zugrundeliegenden Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von 50.000,– DM für die Dachsanierung des eingangs beschriebenen Pachtobjekts in Anspruch genommen, für die nach ihrer Auffassung entsprechend der vertraglich getroffenen Regelung die Beklagte einzustehen hat.

Die Beklagte hat mit der Begründung Klageabweisung beantragt die Beseitigung der am Dach des streitgegenständlichen Gebäudes vorhandenen Schaden falle in den Aufgabenbereich der Klägerin.

Durch das angefochtene Urteil hat das Landgericht die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe unter Vorlage des Privatgutachtens des Sachverständigen B. vom 20.04.1994 hinreichend dargelegt, daß die Mangel an der Ziegeleindeckung „des Hauptdaches” so gravierend seien, daß sie nur durch eine Neueindeckung behoben werden konnten, die einen Kostenaufwand von mindestens 50.000,– DM erfordere. Ihre Haftung für diese Mangel habe die Beklagte nicht wirksam ausgeschlossen. Nach § 7 des Vertrages vom 07.07.1983 sei die Klägerin lediglich zur Instandhaltung des Pachtgegenstandes verpflichtet. Ihre Verpflichtung umfasse dagegen nicht auch solche Maßnahmen, die erforderlich seien, diesen in einen gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Dazu wiederholt und ergänzt sie ihr früheres Vorbringen. Sie macht insbesondere geltend, die am Dach vorhandenen Schaden seien mit einem Kostenaufwand von allenfalls 20.000,– DM bis 25.000,– DM „teilzusanieren”. Es könne daher keine Rede davon sein, daß es sich bei ihrer Behebung um die Herstellung eines gebrauchsfähigen Zustands des Pachtobjekts handele, der ihr obliege.

Die Klägerin beantragt,

1) die Berufung der Beklagten zurückzuweisen;

2) unter teilweiser Abänderung des landgerichtlichen Urteils festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, die den Vorschußbetrag von 50.000,– DM übersteigenden Kosten für die Dachsanierung zu tragen.

Auch sie wiederholt und vertieft ihr Vorbringen erster Instanz. Den ergänzenden Erwägungen der Beklagten tritt sie entgegen.

Der Senat hat aufgrund Beweisbeschlusses vom 25.04.1996 (Bl. 138/139 d.A.) in Verbindung mit dem Beschluß vom 16.10.1997 (Bl. 188 d.A.) Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen H. vom 28.04.1998 verwiesen.

Mit Schriftsatz vom 17.12.1998 (Bl. 230 d.A.) hat die Klägerin „klargestellt”, daß sich ihr Feststellungsbegehren ausschließlich auf das Dach bezieht, das Gegenstand des Urteilsansspruchs zu ihrer Anschlußberufung ist.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsatze der Parteien und die bei den Akten befindlichen schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Berufung der Beklagten, gegen deren Zulässigkeit keine Bedenken bestehen, ist sachlich nicht gerechtfertigt. Ihre Verurteilung zur Zahlung von 50.000,– DM ist auch unter Berücksichtigung ihres zweitinstanzlichen Vorbringens nicht zu beanstanden. Das mit der als unselbständiges Rechtsmittel zulässigen Anschlußberufung verfolgte Fests...