Leitsatz (amtlich)
Die nach der Teilungserklärung zur Veräußerung des Wohnungseigentums erforderliche Zustimmung des Verwalters ist unwirksam, wenn im Zeitpunkt der Zustimmung der Verwalter nicht mehr bestellt war.
Ist der Verwalter zugleich Eigentümer der restlichen Wohnungseigentumseinheiten, kann seine Zustimmung auch als Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer angesehen werden und grundsätzlich den Nachweis der nach der Teilungserklärung erforderlichen Verwalterzustimmung ersetzen, so dass das Grundbuchamt auf Antrag des Erwerbers das Eigentum umschreiben kann.
Dennoch fehlt es nicht am Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage des Erwerbers gegen den Veräußerer auf Erwirkung der Verwalterzustimmung, wenn nicht zweifelsfrei ist, ob das Grundbuchamt einem Umschreibungsantrag tatsächlich stattgeben würde.
Die nach der Teilungserklärung zur Veräußerung des Wohnungseigentums erforderliche Zustimmung des Verwalters ist unwirksam, wenn im Zeitpunkt der Zustimmung der Verwalter nicht mehr bestellt war.
Ist der Verwalter zugleich Eigentümer der restlichen Wohnungseigentumseinheiten, kann seine Zustimmung auch als Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer angesehen werden und grundsätzlich den Nachweis der nach der Teilungserklärung erforderlichen Verwalterzustimmung ersetzen, so dass das Grundbuchamt auf Antrag des Erwerbers das Eigentum umschreiben kann.
Dennoch fehlt es nicht am Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage des Erwerbers gegen den Veräußerer auf Erwirkung der Verwalterzustimmung, wenn nicht zweifelsfrei ist, ob das Grundbuchamt einem Umschreibungsantrag tatsächlich stattgeben würde.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 19.12.2000 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des LG Wuppertal wird zurückgewiesen.
Das angefochtene Urteil wird wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt,
1. die Verwalterzustimmung zur Veräußerung gemäß notarieller Urkunde vom 5.1.1998 des Notars H., UR.-Nr. 5/1998, in öffentlich beglaubigter Form zu erwirken,
2. die Niederschrift der Wohnungseigentümergemeinschaft
I.M., R, vom 2.1.1998 (tatsächlich 2.1.1999) hinsichtlich der Bestellung von Frau H.M. zur Verwalterin bezüglich der Unterschriften der Frau H.M. und der Beklagten öffentlich beglaubigen zu lassen,
3. die vorstehende Niederschrift mit den öffentlich beglaubigten Unterschriften dem Notar K.E. H., K.,R., zur notariellen Urkunde, UR.-Nr. 5/1998, vorzulegen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers abwenden gegen Sicherheit i.H.v. 14.000 DM, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Sicherheiten können durch Bürgschaft einer Großbank oder öffentlichen Sparkasse mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland geleistet werden.
Tatbestand
Der Kläger nimmt die Beklagte in Anspruch auf Erwirkung einer formgerechten Verwalterzustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung.
Die Beklagte ist Eigentümerin der Wohnung im Dachgeschoss rechts des Objektes I.M. in R. Diese Wohnung befindet sich in einem Mehrfamilienhaus mit sechs Eigentumswohnungen, von denen der Mutter der Beklagten die restlichen fünf gehören.
Die Mutter der Beklagten hatte mit notarieller Urkunde vom 25.8.1993 Wohnungseigentum begründet und in der Teilungserklärung bestimmt, dass die Veräußerung des Wohnungseigentumes der Zustimmung des Verwalters bedürfe, § 9. Gemäß § 15 der Teilungserklärung war die Mutter bis zum 31.12.1997 zur Verwalterin bestimmt.
Am 2.1.1999 fand eine Versammlung der Wohnungseigentümer statt, in der die Beklagte und ihre Mutter beschlossen, die Mutter sei weiterhin Verwalterin bis zum 1.1.2003. Das Protokoll hierüber trägt irrtümlich das Datum des 2.1.1998.
Bereits am 5.1.1998 veräußerte die Beklagte ihre Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 177.000 DM an den Kläger. In Ziff. XVII. dieses Vertrages erteilte die Mutter „als Verwalterin” ihre Zustimmung zum notariellen Kaufvertrag.
Nachdem die Parteien zunächst vorgetragen hatten, die Wohnungseigentümerversammlung habe am 2.1.1998 stattgefunden, hat das LG die Beklagte auf den Hauptantrag des Klägers antragsgemäß verurteilt, die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung vom 2.1.1998 öffentlich beglaubigen zu lassen und dem Notar vorzulegen.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten.
Im Berufungsrechtszug ist unstreitig geworden, dass die Wohnungseigentümerversammlung entgegen der Angaben auf dem Protokoll nicht am 2.1.1998, sondern am 2.1.1999 stattgefunden hat.
Die Beklagte macht nun geltend, es habe bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages keine wirksame Verwalterbestellung vorgelegen. Ihre Mutter lehne die Aufnahme des Klägers in die Wohnungseigentümergemeinschaft mit stichhaltigen Gründen ab, weil er die Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehrheitlich als unangebracht angesehenen Sanierungsforderungen belästige. Er beanstande Undichtigkeiten/Feuchtigkeit, wo keine sei. Er beanstande Wasserschäden in anderen Wohnungen, was ihn persönlic...
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