OLG Düsseldorf Urteil vom 28.08.2020 - 7 U 112/19

Leitsatz (amtlich)

1. Auch ein Pflichtverstoß des Maklers nach Abschluss des Hauptvertrages kann zur Verwirkung führen. Das gilt jedenfalls, solange die Maklerprovision nicht gezahlt ist.

2. Es kann den Tatbestand der Verwirkung erfüllen, wenn der Makler die Übergabe der Kaufsache durch den Verkäufer verhindert, um seinen Provisionsanspruch gegen den Käufer durchzusetzen.

Normenkette

BGB § 654

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 11 O 248/18)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Einzelrichters der 11. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 21.05.2019 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufungsinstanz werden der Klägerin auferlegt.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Maklerhonorar von 29.988,- EUR für den Nachweis des (am 29.03.2018 von der Verkäuferin nachträglich genehmigten) Kaufvertrages vom 21.03.2018 über das Objekt C Straße in A zum Preis von 310.000,- EUR. Der Vorstand der Beklagten hatte sich am 22.11.2017 auf das bei J geschaltete Inserat, in dem nach dem Vortrag der Klägerin ein Kaufpreis von 420.000,- EUR, eine Käuferprovision von 7,14 und als Ansprechpartner "E Selling Herr R Z" genannt war, gemeldet und mitgeteilt, dass er sich für das Objekt für seinen Eigenbestand interessiere . Die Klägerin stellte daraufhin den Kontakt zur Verkäuferin des Objektes her. Mit E-Mail vom 15.12.2017 teilte der Vorstand der Beklagten mit, dass er das Objekt mit seiner Familienstiftung kaufen werde und bestätigte die Zahlung der Maklercourtage auf den Angebotspreis. Mit E-Mail vom 18.12.2017 übersandte die Klägerin dem Vorstand der Beklagten Unterlagen und fügte eine an die Beklagte gerichtete Provisionsrechnung bei.

Die Klägerin bat mit E-Mail vom 31.01.2018 um Bestätigung, dass bei Abschluss des Vertrages eine Provision an die Firma E Selling fällig sei. Der Vorstand der Beklagten antwortete mit E-Mail vom gleichen Tage, dass er die Courtage gerne bezahle, sobald der notarielle Vertrag gegengezeichnet sei. Auf entsprechende Anforderung der Klägerin bestätigte der Vorstand der Beklagten mit E-Mail vom 24.02.2018, dass die Stiftung bei Fälligkeit der Anzahlung an die Verkäuferin auch direkt die Maklercourtage an die Klägerin zahlen werde.

Mit Schreiben vom 02.11.2018 wies die Verkäuferin den Notar an, den Kaufpreis in Höhe eines Betrages von 209.000,- EUR auf das Konto der Klägerin zu überweisen. Die Verkäuferin schrieb mit E-Mail vom 11.12.2018 an den Vorstand der Beklagten: "Sollte die offene Rechnung der E Selling die Woche verbucht sein werden wir am Sonntag um 12 Uhr eine Übergabe in der C Straße vornehmen." Mit E-Mail vom 17.12.2018 schrieb die Klägerin an den Vorstand der Beklagten, dass sie keine Übergabe des Objektes anbieten könne, da sie immer noch offene Forderungen gegen die Beklagte habe und insoweit von einem Einbehaltungsrecht Gebrauch mache.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, nicht mit der Klägerin, sondern mit Herrn U Z einen Maklervertrag geschlossen zu haben. Sie meint die Maklercourtage auch deshalb nicht zu schulden, weil ein Fall wirtschaftlicher Verflechtung der Klägerin mit der Verkäuferin vorliege.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, es sei zwar ein Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen, jedoch scheitere der Provisionsanspruch der Klägerin daran, dass der Hauptvertrag nicht mit einem Dritten geschlossen worden sei. Es liege eine unechte Verflechtung zwischen der Klägerin und der Verkäuferin vor, weil der nach Befriedigung der Grundpfandrechte und der Pfändung verbleibende Kaufpreis an die Klägerin zur Befriedigung ihrer Darlehnsforderungen gegen die Verkäuferin habe fließen sollen. Der Interessenkonflikt, in dem die Klägerin sich befinde, trete dadurch deutlich hervor, dass ihr auch die weitere Abwicklung des Kaufvertrages überlassen worden sei und sie die Übergabe des Objekts im Namen der Verkäuferin mit der Begründung verweigert habe, dass ihre - der Klägerin - Provisionsrechnung nicht beglichen worden sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihren Provisionsanspruch weiterverfolgt.

Die Klägerin rügt die Annahme einer provisionsschädlichen Verflechtung durch das Landgericht. Sie habe Darlehnsrückforderungsansprüche gegen die Verkäuferin, die im Wege einer abgekürzten Zahlung hätten befriedigt werden sollen. Dies reiche für eine institutionell bedingte Interessenkollision, die für das Eingreifen der bei der unechten Verflechtung geltenden Grundsätze vorliegen müsse, nicht aus. Vorli...