Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 26.05.1999; Aktenzeichen 10 O 352/98) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung des Klägers wird das am 26. Mai 1999 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 10. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Unter Klageabweisung im übrigen wird die Beklagte verurteilt, an den Kläger 6.691,75 DM nebst 4 % Zinsen von 3.849,80 DM für die Zeit vom 24.4.1998 bis 23.8.1999, 14 % Zinsen von 3.849,80 DM für die Zeit vom 24.8. bis 15.9.1999 und 14 % Zinsen von 6.691,75 DM seit dem 16.9.1999 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 57 %, die Beklagte zu 43 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die zulässige Berufung hat in Höhe von 5.387,99 DM (= 4.490,69 DM Grundsteuernachforderung 1996 + 897,30 DM Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht) teilweisen Erfolg. Auf die zulässige Anschlussberufung ist die Beklagte zur Zahlung weiterer 6.236,51 DM (= 1.796,76 DM restliche Grundsteuer 1997 + 1.597,80 DM MWSt 1997 + 2.841,95 Nebenkosten 1998 einschl. 15 % MWSt) zu verurteilen.
I. Berufung der Beklagten:
Die Beklagte beruft sich ohne Erfolg darauf, der Kläger sei wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit der vertraglichen Nebenkostenregelung nicht berechtigt, die streitgegenständliche Grundsteuer im Rahmen der umlegbaren Betriebskosten mit ihr abzurechnen.
1.
Nebenkosten können – dies gilt unabhängig von der Art des Mietverhältnisses – mit dem Mieter nur gesondert abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt ist. Die vereinbarte Mietstruktur muss erkennen lassen, dass der Mieter die Nebenkosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete für die Überlassung des Mietobjekts tragen soll (BGH, Urt. v. 12.11.1969, ZMR 1970, 47; Senat, Urt. v. 11.2.1982, ZMR 1984, 20; OLG Hamburg, Urt. v. 15.11.1989, HambGE 1990, 98). Diese Voraussetzung ist grundsätzlich nur dann erfüllt, wenn die Absprache über die Nebenkostenumlage dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz i.S. des § 241 BGB entspricht und die nach dem Willen der Parteien abrechnungsfähigen Nebenkosten inhaltlich konkretisiert oder zumindest eindeutig bestimmbar bezeichnet sind (OLG Celle, Urt. v. 9.10.1996, OLGR Celle 1997, 63; OLG Brandenburg, Urt. v. 28.4.1999, OLGR Brandenburg 1999, 341; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, § 546 BGB, Anm. 7/2 m.w.N.). Kostenarten, die nicht ausdrücklich im Vertrag benannt sind, sind danach im Zweifel nicht mit dem Mieter abrechenbar, sondern mit dem vereinbarten Mietzins abgegolten.
a.) Ob die in Ziffer 4.3. des schriftlichen Mietvertrags getroffene Regelung, wonach die auf den Gewerbeanteil entfallenden Grundbesitzabgaben, Wassergebühren, Versicherungen, Kanalbenutzungsgebühren und Anliegerkosten anteilig ermittelt und in monatlichen Teilbeträgen zusammen mit der Miete fällig werden und im übrigen eine jährliche Gesamtabrechnung erstellt wird, bezüglich des streitigen Begriffs „Grundbesitzangaben” diesen Anforderungen entspricht, wie das Landgericht ohne nähere Begründung angenommen hat, ist zweifelhaft.
Eine gesetzlich oder durch Verkehrssitte oder Handelsbrauch anerkannte Definition der Grundbesitzabgaben gibt es nicht. Bei den „Grundbesitzabgaben” handelt es sich vielmehr um einen Sammelbegriff, der eine Vielzahl grundstücksbezogener Kostengruppen einschließen kann (z.B. Grundsteuer, Wasser- und Kanalbenutzungsgebühren, Müllabfuhr- und Straßenreinigungsgebühren, Beiträge zur gesetzlichen Feuerversicherungskasse, etc.), aber nicht muss. Dementsprechend wird in der Instanzrechtsprechung und im einschlägigen Fachschrifttum überwiegend angenommen, dass gleich- oder ähnlichlautende Formulierungen mangels fehlender Transparenz keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert haben, also auch nicht Grundlage einer Nebenkostenabrechnung etwa der Kostenart Grundsteuer sein können (vgl. LG Aachen, Urt. v. 24.4.1997, WM 1997, 647; AG Köln, Urt. v. 1.4.1998, WM 1998, 419; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Aufl., RdNr. 20; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl., RdNr. 4004; Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, S. 98; a.A. Sommerfeld, Anm. zu AG Köln, a.a.O., WM 1998, 420).
Der Senat tendiert dazu, den Terminus Grundbesitzabgaben gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen, dass er im Sinne eines Minimalkonsenses zumindest die Kostengruppe „Grundsteuer” einschließt. Abgaben sind einmalige oder laufende Geldleistungen an ein öffentlich-rechtliches Gemeinwesen (vgl. Duden, Deutsches Universalwörterbuch 1983, S. 29: Stichwort Abgabe 2) und umfassen als Oberbegriff Steuern, Gebühren und Beiträge (vgl. § 1 Abs. 2 KAG NW). Bezogen auf den Wortstamm „Grundbesitz” sind Abgaben danach als einmalige oder laufende Geldleistungen einzustufen, die den Grundbesitz betreffen, also objektbezogen sind. Als Realsteuer (§ 3 Abs. 2 AO) handelt es sich bei der Grundsteuer nach ihrem materiellen Ge...