Entscheidungsstichwort (Thema)
Frist für die Abrechnung der Mietkaution nach Vertragsende
Leitsatz (redaktionell)
Der Vermieter hat die Mietkaution nicht innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen, wenn er nach Vertragsende die Kautionssumme erst durch Zwangsvollstreckung beitreiben muß (entgegen LG Nürnberg-Fürth, 1992-07-08, 7 O 1609/92, WuM 1994, 708).
Normenkette
BGB § 535
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 13. Juni 1995 verkündete Urteil der Einzelrichterin der Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die zulässige Berufung der Beklagten hat in vollem Umfang Erfolg. Der Kläger hat gegen die Beklagte kein die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil des Landgerichts Düsseldorf vom 27. Mai 1993 (Aktz. 3 0 223/93) hinderndes Recht im Sinne des § 767 Abs. 1 ZPO. Obwohl der am 24. September 1992 zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag über das Ladenlokal beendet ist, hat die Beklagte gegen den Kläger einen Anspruch auf Zahlung der vertraglich geschuldeten Kaution, über den sich der bezeichnete Titel in Höhe von 28.682,40 DM verhält. Der Kläger hat gegen seine Leistungsverpflichtung keine erhebliche Einwendung vorgebracht. Damit ist die Zwangsvollstreckung aus dem Titel uneingeschränkt zulässig.
I.
Entgegen der durch den Kläger in seinem nachgelassenen Schriftsatz vom 17. Mai 1996 geäußerten Auffassung scheitert die Wirksamkeit des Mietvertrages nicht daran, daß möglicherweise keines der Mietvertragsexemplare durch den persönlich haftenden Gesellschafter der Beklagten unterzeichnet wurde. Die Nichteinhaltung der in § 566 BGB vorgesehenen Schriftform für einen Mietvertrag mit einer mehr als einjährigen Laufzeit führt nicht zur Nichtigkeit des Vertrages, da Satz 2 dieser Vorschrift gegenüber § 125 BGB eine spezialgesetzliche Bestimmung ist (Palandt/Putzo, Kommentar zum BGB, 54. Aufl., § 566, Rdnr. 13).
Dem Anspruch des Beklagten auf Zahlung der Kaution steht auch nicht der Umstand entgegen, daß der zwischen den Parteien zustandegekommene Mietvertrag aufgrund der Kündigungserklärung des Beklagten vom 18. Januar 1994 sein Ende gefunden hat. Hat der Mieter trotz entsprechender Vereinbarung (hier § 1 Nr. 6 des Mietvertrages vom 24. September 1992) keine Sicherheit geleistet, so wird er von dieser Verpflichtung weder durch die rechtliche noch durch die tatsächliche Beendigung des Mietvertrages befreit (Scheuer in Bub/Treffer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, V.B Rdnr. 284 mit Hinweis auf BGH NJW 1981, 976, 977 und OLG Celle WuM 1983, 291). Der Erfüllungsanspruch des Vermieters wirkt über die Zeit des Vertragsendes hinaus weiter, da der Sinn und Zweck der Sicherheitsleistung in einer Sicherung für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Mieters besteht und diese auch nach Vertragsbeendigung gewährleistet sein muß. Da der Mieter sich bei Ablauf des Mietverhältnisses mit der Kautionsleistung in Verzug befindet, darf der Vermieter zu diesem Zeitpunkt nicht schlechter gestellt werden, als er bei ordnungsgemäßer Erfüllung gestanden hätte. Demzufolge muß er sich nicht auf den häufig umstrittenen Anspruch selbst verweisen lassen, während die Forderung auf Erbringung der Sicherheit nach dem Inhalt der Vereinbarung keiner Begründung bedarf (Scheuer a.a.O. mit Hinweis auf BGH a.a.O. und Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl., Rdnr. 330). Klagt der Vermieter die Kaution ein, muß er hinreichend schlüssig vortragen, daß die Kaution zur Sicherung bestehender Zahlungsansprüche benötigt wird. Sind diese Ansprüche schlüssig dargelegt, ist der Klage auf Zahlung der Sicherheit stattzugeben, ohne daß in diesem Stadium wegen eines Bestreitens des Mieters eine Beweisaufnahme über die Forderung, deren Sicherung die Kaution dient, stattfinden darf (Scheuer, a.a.O.; Wolf/Eckert a.a.O., Rdnr. 330, S. 236). Im vorliegenden Fall hat die Beklagte hinreichend schlüssig dargelegt, daß ihr gegen den Kläger ein Schadensersatzanspruch zusteht, welcher der Höhe nach mindestens die Summe der durch das Versäumnisurteil des Landgerichts Düsseldorf vom 27. Mai 1993 titulierten Zahlungsforderung erreicht. In Anbetracht der somit nicht auszuschließenden Schadensersatzverpflichtung des Klägers hat die Beklagte weiterhin den vertraglichen Anspruch auf Gestellung der Mietkaution, deretwegen sie die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil betreibt.
Gemäß § 4 Ziff. 1 des zwischen den Parteien am 24. September 1992 geschlossenen Mietvertrages war der Kläger zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese sollten über den üblichen Umfang hinaus (§ 4 Ziff. 2 a des Vertrages), auch das Belegen der Fußböden in der bisherigen Art, sowie das Erneuern, Ergänzen oder die fachmännische Reparatur der Oberböden anderer Art umfassen, wenn diese über das normale Maß der...