OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 10.03.2016 - 20 W 70/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten

Leitsatz (amtlich)

1. Die sog. gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten kann auch in der Form erfolgen, dass von dem teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Gemeinschaftsflächen dem Verwalter Vollmacht erteilt wird. Der aufschiebend bedingte Ausschluss der übrigen Miteigentümer an der Nutzung von Gemeinschaftseigentum erlangt mit der Eintragung der Bezugnahme auf die entsprechende Bewilligung der Eintragung der Teilung im Grundbuch dingliche Wirkung ohne die Mitwirkung von Erwerbern und deren dinglicher Gläubiger (auch bei eingetragenen Auflassungsvormerkungen).

2. Auch bei späterer Eintragung der Zuordnung durch den bevollmächtigten Verwalter bedarf es nicht der Zustimmung von Miteigentümern und deren Gläubigern.

Normenkette

GBO § 53 Abs. 1, § 71; WEG §§ 7-8, 10 Abs. 3

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert für die Beschwerde wird auf 10.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Das Wohnungseigentum u.a. an der in dem betroffenen Grundbuch gebuchten Eigentumswohnung Nr. 1 wurde gemäß § 8 WEG durch Teilungserklärung des damaligen Grundstückseigentümers X1 vom 11.10.1985 -UR-Nr. 2/1985 des Notars B, O1, begründet (Band ..., Bl. ...-... in Blatt 1). Unter Teil A I 1 dieser Urkunde, der das Grundstück und dessen Nutzung beschreibt, heißt es, soweit hier streitgegenständlich:

"Kraftfahrzeugabstellplätze im Hof können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Für sie ist eine besondere Nutzungsregelung in der Miteigentumsordnung (MEO) enthalten (§ 10).

Der Grundstückseigentümer wird auf drei genehmigten Pkw-Abstellplätzen im Hof Sondernutzungsrechte einräumen. Er wird auch auf die südwestlich und östlich (Vorgarten) des Bauwerks befindliche Grünfläche Sondernutzungsrechte an von ihm zu bestimmende Miteigentümer einräumen..."

In dem in Bezug genommenen § 10 der Urkunde ist u.a. bestimmt:

"...2. a) An allen im Hof genehmigten (laut vorliegender Baugenehmigung: drei) und etwa noch zu genehmigenden Pkw-Abstellplätzen räumt der bisherige Alleineigentümer Sondernutzungsrecht ein, die verdinglicht werden können (siehe Vollmacht Seite V !).

b) Verbunden damit ist jeweils das ausschließliche Nutzungsrecht an einem sowohl im Kaufvertrag als auch in der genehmigten Bauzeichnung eindeutig mit einer Nummer bestimmten PKW-Abstellplatz. Andere Miteigentümer dürfen diesen Platz nicht benutzen..."

Auf Seite V der Urkunde heißt es unter der Überschrift "Vollmacht für den Verwalter"

"Der Verwalter wird wie folgt besonders bevollmächtigt:

a) Der Verwalter wird bevollmächtigt, Sondernutzungsrechte an den drei Pkw-Abstellplätzen (im Freiflächenplan ausgewiesen) einzuräumen und im Grundbuch eintragen zu lassen, soweit vom Eigentümer noch nicht geschehen.

b) Auf die Grünflächen um den Gebäudekörper, soweit sie nicht für Gemeinschaftszwecke beansprucht werden müssen, bestimmten Miteigentümern Sondernutzungsrechte einzuräumen, die sich auf die jeweils alleinige Nutzung der eindeutig zu beschreibenden Fläche beziehen.

c) Der Verwalter ist ebenso bevollmächtigt, im Trockenraum und Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen (Garagenkeller) eine Abtrennung mit Tür so anzubringen, dass ein Durchgang zum Garten und ein oder zwei Abstellräume geschaffen werden. An diesen abzutrennenden Abstellräumen von je ca. 5 qm kann der Verwalter Sondernutzungsrechte einräumen und auch im Grundbuch eintragen lassen oder den hinteren mit ebenerdigem Zugang für die ausschließliche Verwendung als abschließbaren Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum bestimmen.

Der Verwalter wird dabei befreit von den Vorschriften des § 181 BGB.

Eine beglaubigte Abschrift dieser Teilungserklärung soll als Nachweis der Bevollmächtigung bei der Bestellung der Sondernutzungsrechte genügen."

Unter Teil B § 19 der Urkunde wurden X2 und X1 als alleinvertretungsberechtigte Verwalter bestellt, wobei die Bestellung bis zum 31.12.1987 galt und sich einmalig um ein Jahr verlängerte, wenn vor dem 31.12.1987 kein neuer Verwalter gewählt wurde.

Auf Zwischenverfügung vom 21.10.1985 hin haben die Eheleute X am 02.12.1985 zu UR-Nr. 4/1985 des Notars B (Band ..., Bl. ..., ... in Blatt 1) unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom 11.10.1985 und die dort in § 19 enthaltene Verwalterbestellung die ihnen in Abschnitt III erteilte Vollmacht hinsichtlich der Sondernutzungsrechte dahingehend definiert, dass Abs. a) der Teilungserklärung die im beigefügten Lageplan blau gekennzeichneten Nutzungsrechtea 1),a 2) unda 3), Abs. b) der Teilungserklärung die im beigefügten Lageplan grün gekennzeichneten Flächen b 1) und b 2) und Abs. c) der Teilungserklärung die im beigefügten Lageplan gekennzeichneten Räume c 1) und c 2) betreffen. Weiter haben die Eheleute die Eintragung der Sondernutzungsregelung als Inhalt der Teilungserklärung bewilligt und beantragt. Dieser Urkunde vom 02.12.1985 waren ein Plan des Untergeschosses mit roter Einzeichnung von Räumen c 1 und c 2, ein ...