Leitsatz (amtlich)
In der Gemeinschaftsordnung kann geregelt werden, dass Streitigkeiten zunächst vor der Einleitung gerichtlicher Schritte dem Verwaltungsbeirat vorzutragen sind und dieser verpflichtet ist, im Einvernehmen mit dem Verwalter auf eine gütliche Einigung hinzuwirken. Durch eine derartige Regelung wird für Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern i.S.v. § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG das Verfahrenshindernis eines Vorschalt- oder Güteverfahrens geschaffen; der Antrag bei dem Wohnungseigentumsgericht ist solange unzulässig, als das Verfahren nicht durchgeführt (und erfolglos geblieben) ist.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-13 T 92/06) |
Gründe
I. Die Beteiligten sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft der sich aus dem Rubrum ergebenden Liegenschaft. Die rechtlichen Verhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander sind in der Teilungserklärung vom 28.4.1983 (Bl. 124 ff. d.A.) geregelt. Danach richten sich die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander nach der in Teil III dieser Urkunde aufgestellten Gemeinschaftsordnung. Ziff. III § 15 der Gemeinschaftsordnung lautet:
"1. Streitigkeiten zwischen den Sondereigentümern, die das Teil- und Gemeinschaftseigentum betreffen, sind vor der Einleitung gerichtlicher Schritte dem Verwaltungsbeirat vorzutragen.
Dieser ist verpflichtet, im Einvernehmen mit dem Verwalter auf eine gütliche Einigung hinzuwirken.
Ist ein Verwaltungsbeirat nicht vorhanden, hat der Verwalter zu prüfen, ob eine Problembereinigung durch eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung möglich ist ..."
In der Eigentümerversammlung vom 27.11.1997 (Bl. 31 ff. d.A.) wurde unter TOP 10 beschlossen:
"Antrag der Eheleute A:
Die Eheleute A beantragen in Ausübung ihres Nutzungsrechts der Dachterrasse im ersten Obergeschoss des Hauses A-Str., O1, die Errichtung einer Pergola. Der Pergolaaufbau erfolgt auf eigene Rechnung, ebenso die laufende Instandhaltung. Zusatzkosten für eventuell erforderlich werdende Wärmedämmungsmaßnahmen werden ebenfalls übernommen, einschließlich der baurechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung der Maßnahme. Der mögliche Rechtsnachfolger wird in alle Verpflichtungen einbezogen.
Beschluss:
Der Beschluss ergeht mit drei Stimmenthaltungen und keiner Gegenstimme mehrheitlich."
Dieser Eigentümerbeschluss wurde nicht angefochten. Die Antragsgegner errichteten eine Pergola mit einer Höhe an der Außenwand von 2,90m und einer Traufe i.H.v. ca. 2,05m. Die Höhe der Wohnräume der Antragsgegner beträgt 2,40m, wobei die Dachterrasse ca. 40 cm höher liegt als der daran anschließende Wohnraum. Auf die Skizze Bl. 24 d.A. wird Bezug genommen.
Die Antragstellerin hat vor dem AG die Verpflichtung der Antragsgegner begehrt, die von ihnen errichtete Pergola baulich so zu verändern, dass diese in der Höhe nicht über die Höhenlinie der Fußbodenkante der im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft gelegenen Wohnung der Antragstellerin hinausrage. Sie hat dazu behauptet, die Pergola sei 2001 errichtet worden mit einer Breite von mehr als 12m. Die Balken endeten 16 cm unter ihrem Fenster. Dadurch würde ihr Blickwinkel eingeschränkt. Sie habe deshalb mit Schreiben vom 11.9.2001 die Antragsgegner aufgefordert, die Pergola in einen baurechtsgemäßen Zustand zu versetzen, insbesondere hinsichtlich der Höhe zu reduzieren.
Die Antragsgegner sind dem Antrag entgegengetreten und haben die Ansicht vertreten, ihnen stünde die alleinige Nutzung der Terrasse zu. Die Antragstellerin werde durch die Pergola nicht beeinträchtigt. Die Antragsgegner seien nicht passivlegitimiert; der Anspruch sei auch verwirkt. Überdies sei der Antrag unzulässig, da das sich aus § 15 der Teilungserklärung ergebende Verfahren nicht eingehalten worden sei. Wegen ihres Vorbringens im Übrigen wird auf S. 4 des angefochtenen landgerichtlichen Beschlusses vom 26.2.2007 (Bl. 201 d.A.) verwiesen.
Durch Beschluss vom 12.5.2006 (Bl. 81 ff. d.A.) hat das AG den Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass ein Beschluss über das "Ob" der Pergola vorliege, aber ein Beschluss über die Ausführung der Pergola fehle. Jedoch brauche eine Lösung für eine bauliche Veränderung, die die Belange eines anderen Wohnungseigentümers in vermeidbarer Weise wesentlich mehr beeinträchtige als eine andere, nur dann nicht hingenommen werden, wenn mehrere Möglichkeiten der baulichen Gestaltung vorstehen würden. Alle Möglichkeiten der baulichen Gestaltung der Pergola würden die Antragstellerin aber gleichmäßig beeinträchtigen, so dass sie die aktuelle Gestaltung hinzunehmen und keinen Anspruch auf Veränderung der Pergola in dem von ihm gewünschten Sinne habe.
Hiergegen hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie das erstinstanzliche Vorbringen weiter verfolgt und beantragt hat, unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung dem Antrag aus der Antragsschrift stattzugeben.
Die Antragsgegner sind der sofortigen Beschwerde entgegen getreten und haben deren Z...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen