Leitsatz (amtlich)
1. Die Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit aus Rechtsgründen nicht mehr unwirksam (Vorlage an den BGH wegen Abweichung von BGH, Beschl. v. 18.5.1989 - V ZB 4/89, BGHZ 107, 268 = MDR 1989, 897).
2. Den Anforderungen an den Nachweis der Verwaltereigenschaft ist jedenfalls Genüge getan, wenn außer dem Versammlungsprotokoll der Wohnungseigentümer mit dem Bestellungsbeschluss ein öffentlich beglaubigter Gesellschaftsvertrag und die notariell beurkundete eidesstattliche Versicherung der Gesellschafter über den Gesellschafterbestand der GbR dem Grundbuchamt vorgelegt wird.
Normenkette
GBO § 29; WEG § 12 Abs. 1, 3, § 26
Verfahrensgang
LG Darmstadt (Beschluss vom 09.03.2005; Aktenzeichen 26 T 53/05) |
AG Michelstadt (Aktenzeichen St-764-15) |
Tenor
Die weitere Beschwerde wird dem BGH gem. § 79 Abs. 2 S. 1 GBO zur Entscheidung vorgelegt.
Gründe
I. Die Antragsteller schlossen am 12.5.2004 zu UR-NR. .../2004 des Notars N1, O1, einen Kaufvertrag über den betroffenen Grundbesitz. Die Urkundsbeteiligten erklärten zu UR-Nr. .../2004 des Notars N1 am 6.8.2004 die Auflassung und bewilligten und beantragten die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch sowie die Löschung der am 27.5.2004 zugunsten der Erwerber eingetragenen Auflassungsvormerkung. Als Inhalt des Sondereigentums ist eingetragen, dass der Verwalter außer bei Veräußerung durch den Bauträger, durch den Konkursverwalter und durch Zwangsvollstreckung oder bei Veräußerung an Ehegatten und Verwandte gerader Linie einer Veräußerung zustimmen muss.
Mit mehreren Zwischenverfügungen vom 11.8., 22.9., 12.10. und 11.11.2004 hat das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung abgelehnt, weil es der Auffassung gewesen ist, die Zustimmungserklärung der Verwalterin A. GbR, bestehend aus B, C und D zu dem Kaufvertrag vom 12.5.2004 sei unwirksam, weil eine GbR nicht wirksam zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden könne. Es müsse ein neuer Verwalter bestellt und dessen Zustimmung vorgelegt werden. Der dagegen eingelegten Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen.
Das LG hat die Beschwerde mit Beschl. v. 9.3.2005 zurückgewiesen unter Bezugnahme auf eine Entscheidung der Kammer vom 13.11.2002 (LG Darmstadt v. 13.11.2002 - 26 T 196/02, Rpfleger 2003,178). Darin hat die Kammer die Auffassung vertreten, die Entscheidung des II. Zivilsenats des BGH (BGH v. 29.1.2001 - II ZR 331/00, MDR 2001, 459 = BGHReport 2001, 237 m. Anm. Sprau = AG 2001, 307 = NJW 2001, 1056 ff. = Rpfleger 2001, 246 = NZM 2001, 299), in der die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR anerkannt wird, ändere nichts daran, dass die Bestellung einer GbR als Verwalterin nach dem Wohnungseigentumsgesetz nichtig sei. Die mangelnde Handlungsfähigkeit der GbR bestehe unabhängig von ihrer Rechts- und Parteifähigkeit und werde erst dann überwunden, wenn durch eine vom Gesetzgeber geschaffene Registerpflicht die hinreichende Sicherheit und Publizität der Gesellschaftsverhältnisse gewährleistet sei. Das Grundbuchamt hat darauf hin mit Beschl. v. 14.4.2005 den Umschreibungsantrag der Antragsteller zurückgewiesen.
Gegen den landgerichtlichen Beschl. v. 9.3.2005 richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsteller zu 1) und 2), mit der sie auf den in notariell beglaubigter Form vorgelegten Gesellschaftsvertrag und die eidesstattliche Versicherung der Gesellschafter über den unveränderten Bestand der Gesellschaft im Zeitpunkt der Zustimmung verweisen, ferner auf die in Literatur und Rechtsprechung abweichend von der angefochtenen Entscheidung vertretene Auffassung.
II. Die weitere Beschwerde ist gem. §§ 78, 80 Abs. 1 S. 1 und 2 GBO zulässig.
Weist das Grundbuchamt, wie vorliegend, einen Eintragungsantrag nach Bestätigung einer Zwischenverfügung aus den Gründen derselben zurück, so ist die weitere Beschwerde gegen die Entscheidung des LG trotzdem statthaft (st. Rspr., vgl. BGH v. 30.6.1983 - V ZB 20/82, BGHZ 88, 64 = MDR 1983, 923 = Rpfleger 1983, 408; OLG Frankfurt Rpfleger 1977, 103; OLG Hamm v. 21.1.2002 - 15 W 413/01, OLGReport Hamm 2002, 332 = Rpfleger 2002, 353; vgl. auch Demharter, GBO, 25. Aufl., § 78 Rz. 6; Budde in Bauer/von Oefele, GBO, § 78 Rz. 10). Dies beruht darauf, dass das Grundbuchamt bei seiner abschließenden Entscheidung über den Eintragungsantrag an die Auffassung des LG gebunden ist. Solange diese Bindungswirkung besteht, muss auch die Anfechtung der Zurückweisung des Eintragungsantrags erfolglos bleiben. Erst durch die weitere Beschwerde kann diese Bindungswirkung beseitigt werden. Hat die weitere Beschwerde Erfolg, muss das Grundbuchamt, das nunmehr an die Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts gebunden ist, den Zurückweisungsbeschluss von Amts wegen aufheben.
Der Senat hält die weitere Beschwerde auch für begründet. Der angefochtene Beschluss beruht nach seiner Auffassung auf einer Rechtsverletzung (§§ 78 GBO, 546 ZPO), weil die Zustimmung der "A GbR" zu dem Kaufvertr...