Leitsatz (amtlich)
1. Nach neuerer Auffassung, die auch vom Senat vertreten wird, kann jeder Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG -unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG - vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Im Fall pflichtwidriger Weigerung des Verwalters des Verwalters kann der Anspruch gem. § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend gemacht werden.
2. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung dann gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen.
3. Die Weigerung des Verwalters ist pflichtwidrig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung die Aufnahme erfordert.
Normenkette
WEG § 24 Abs. 3
Verfahrensgang
LG Darmstadt (Aktenzeichen 19 T 301/04) |
Gründe
Die Beteiligten sind die Eigentümer der aus 20 Wohneinheiten bestehenden WEG ...-Straße ... in O1.
Die weitere Beteiligte war zum einen die Bauträgerin der Liegenschaft und zum anderen gemäß Teilungserklärung seit Bildung der WEG deren Verwalterin.
Seit längerem wurden von einigen Eigentümern verschiedene Baumängel beanstandet, bezüglich derer es aber Streit mit der weiteren Beteiligten in deren Funktion als Bauträgerin gab.
Als die weitere Beteiligte in der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.8.2000 durch Mehrheitsbeschluss als Verwalterin wiederbestellt worden war, war dies von den jetzigen Antragstellern zu 1) und 2) sowie dem damaligen, später aber aus der WEG ausgeschiedenen Eigentümer A angefochten worden mit im Wesentlichen der Begründung, dass zum einen schon der Beschluss wegen der Mitabstimmung einiger mit der weiteren Beteiligten wirtschaftlich verbundener Miteigentümer formal unrichtig zustande gekommen sei, und zum anderen, dass die Wiederbestellung der weiteren Beteiligten deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, weil diese im Zusammenhang mit der Verfolgung der Gewährleistungsrechte der Eigentümer ihre Interessen als Bauträgerin vor die von ihr als Verwalterin zu vertretenden Interessen der Eigentümer gestellt habe.
Den in diesem damaligen Verfahren gestellten Antrag der Antragsteller auf Ungültigerklärung der Wiederwahl hat das AG Offenbach (41 II 182/00) durch Beschluss vom 22.1.2002 zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller zu 1) und 2) hat das LG Darmstadt (19 T 119/02) mit Beschluss vom 19.2.2003 zurückgewiesen. Über die hiergegen von den Antragstellern zu 1) und 2) eingelegte sofortige weitere Beschwerde wurde vom OLG Frankfurt (20 W 133/03) im Laufe des nunmehr in Rede stehenden Beschwerdeverfahrens durch Beschluss vom 13.10.2004 entschieden und die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Ein weiteres Verfahren vor dem AG Offenbach (41 II 178/01) wurde dann eingeleitet von den Antragstellern zu 1) und 2) bezüglich zweier Beschlussfassungen in der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.7.2001. In dieser Versammlung ging es u.a. um das weitere Vorgehen bezüglich der Mängelbeseitigung, wobei das von den Antragstellern zu 1) und 2) und dem damaligen Miteigentümer A betriebene selbständige Beweisverfahren vor dem LG Darmstadt 3 OH 26/99 diskutiert wurde, in dem der Sachverständige SV1 in seinem Gutachten vom 17.5.2000 und dem Ergänzungsgutachten vom 14.2.2001 konstruktive Mängel an den Fenstern und Türen im Bereich der Wohnungseigentumseinheiten 12, 17 und 18 - den Wohnungen der Antragsteller zu 1) und 2) und des Herrn A - mit der Gefahr der Bildung von Kondenswasser im Bereich der inneren Fensterrahmen und erforderliche Sanierungskosten von 29.195 DM allein für diese drei Wohnungen festgestellt hat. Beschlossen worden war in dieser Wohnungseigentümerversammlung vom 31.7.2001 dann u.a. zum einen die Entlastung der Verwaltung "für all ihre Tätigkeit" und die Annahme des Angebots der weiteren Beteiligten als Bauträgerin, die vom Sachverständigen SV1 im Beweisverfahren festgestellten Mängel am Gemeinschaftseigentum durch einen Minderungsbetrag von 50.000 DM abzugelten. Diese Beschlussfassungen wurden von den Antragstellern zu 1) und 2) angefochten und letztlich rechtskräftig in der Beschwerdeinstanz durch Beschluss des LG Darmstadt vom 21.5.2003 (19 T 287/02) für ungültig erklärt.
Außerdem hatten die Antragsteller zu 1) und 2) ein weiteres Beweisverfahren vor dem LG Darmstadt (13 0 29/01) eingeleitet und in diesem zum einen erneut behauptete Mängel im Zusammenhang mit der Herstellung der Fensterbänke und daraus resultierenden Kältebrücken und zum anderen weitere Mängel zur Überprüfung gestellt. In diesem Beweisverfahren hat der beauftragte Sachverständige SV2 am 4.11.2003 ein Gutachten erstellt und in diesem das Vorhandensein verschiedener Mängel und erforderliche Sanierungskosten von ca. 126.516 EUR dargelegt.
Mit Schreiben vom 4.11.2003 (Blatt 547 der Akte), also vor Vorliegen des Gutachtens des Sachverständigen SV2, hat der Antragsteller zu 3...