OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 20.06.1984 - 20 W 602/83

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Ort der Eigentümerversammlung sowie Form der Jahresabrechnung

Verfahrensgang

AG Bad Homburg (Aktenzeichen 4 UR II 163/82)

LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2/9 T 1138/82)

Tenor

Die weitere Beschwerde und die Anschlußbeschwerde werden zurückgewiesen.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen der Antragsteller aus einem Wert von 18.000,– DM, die Antragsgegner aus einem Wert von 9.000,– DM.

Gründe

Wegen des Sachverhalts wird auf dessen Darstellung in den Gründen des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist zulässig, in der Sache aber nicht begründet.

Die Vorinstanzen sind zutreffend davon ausgegangen, daß die Durchführung der Eigentümerversammlung außerhalb der politischen Gemeinde, in der die Wohnanlage sich befindet, dann nicht zur Unwirksamkeit gefaßter Eigentümerbeschlüsse führt, wenn es an einer Regelung für den Versammlungsort fehlt. Wie der Senat für den Zeitpunkt einer Eigentümerversammlung schon entschieden hat (vgl. OLG Frankfurt OLGZ 82, 418), kommt es auch für den Versammlungsort lediglich darauf an, daß er den Miteigentümern eine Teilnahme nicht erschwert oder sonst unzumutbar ist (vgl. Bärmann-Pick-Merle, WEG, 5. Aufl. § 23 Rdnr. 9 mit dem Hinweis auf das Vereinsrecht; Stöber, Vereinsrecht, 3. Aufl. Rdnr. 184; Sauter-Schweyer, Der eingetragene Verein, 11. Aufl. Rdnr. 173; Reichert-Dannecker-Kühr, Handbuch des Vereins- und Verbandsrechts, 2. Aufl., Rdnr. 319; Palandt-Heinrichs, BGB, 43. Aufl. § 32 Anm. 2 b). Der Antragsteller hat Beeinträchtigungen für sich oder die Wohnungseigentümer aus der vom Verwalter als Berufungsorgan vorgenommenen Wahl des Versammlungsortes nicht vorgetragen. Seine Auffassung, die Eigentümerversammlung müsse stets am Ort der Wohnanlage stattfinden, läßt sich auch nicht aus den von ihm zitierten Entscheidungen herleiten (BayObLG JW 1930, 2723; NJW 59, 485). In der das Vereinsrecht betreffenden Entscheidung (JW 30, 2723) werden Ausnahmen nach dem Willen der Mitglieder zugelassen; insoweit ist es beachtlich, daß auch im Jahre 1981 eine Eigentümerversammlung außerhalb von Bad Homburg stattgefunden hat. Die zweite Entscheidung (NJW 59, 485) betrifft das Genossenschaftsrecht; ihr läßt sich ein allgemeiner Grundsatz für das Vereinsrecht und weiter für das Wohnungseigentumsrecht nicht entnehmen.

Die weitere Beschwerde des Antragstellers war daher zurückzuweisen.

Auch die Anschlußbeschwerde der Antragsgegner ist nicht begründet. Das Landgericht hat den Beschluß zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 6.5.1982 zu Recht für ungültig erklärt. Dies gilt auch dann, wenn – worauf die Antragsgegner erstmals in der Rechtsbeschwerdeinstanz hinweisen – eine mit der Teilungserklärung verbundene Gemeinschaftsordnung die in § 28 V WEG vorgesehene Beschlußfassung abbedingen würde, was zulässig ist (vgl. Bärmann-Pick-Merle, a.a.O., § 28 Rdnr. 46; OLG Hamm OLGZ 82, 20). In diesem Fall wäre der Eigentümerbeschluß zur Abrechnung wegen des Widerspruchs zur Teilungserklärung für ungültig zu erklären gewesen. Selbst wenn daher das Landgericht seine Aufklärungspflicht verletzt haben würde, weil es die Teilungserklärung nicht herangezogen hat, was aber mangels eines dahingehenden Vortrags in den Tatsacheninstanzen nicht anzunehmen ist, würde der angefochtene Beschluß hierauf nicht beruhen.

Rechtsfehlerfrei verlangt das Landgericht für die Abrechnung die genaue Angabe der Wohngeldeinnahmen im Abrechnungszeitraum. Der Gesamtbetrag der gezahlten Wohngeldvorschüsse stellt die wesentliche Einnahme der Gemeinschaft dar, seine Angabe ist unerläßlich (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, 43. Aufl. § 28 WEG Anm. 3 b; Soergel-Baur, BGB, 11. Aufl. § 28 WEG Rdnr. 3; MK-Röll, § 28 WEG Rdnr. 6; Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 28 Rdnr. 12; vgl. ausführlich zum Inhalt der Abrechnung: OLG Hamm OLGZ 75, 157, 159), um einen Überschuß oder Fehlbetrag feststellen zu können. Eine bloße Errechenbarkeit, wie sie die Anschlußbeschwerde jetzt anhand von Soll, Rückstand und Überzahlung erläutert, genügt nicht (vgl. OLG Hamm a.a.O.), zumal eine weitere Rückzahlungsposition (Erläuterung zum Status Nr. 4 b) nicht von der zu 4. a) abgegrenzt wird.

Im übrigen decken sich die Ausgabenzahlen nicht (185.382,38 DM in der Ausgabenzusammenstellung und 185.291,81 DM in den Einzelangaben) und weist die „Gewinn- und Verlustrechnung” nur aufgrund der Solleinnahmen einen ausgeglichenen Gemeinschaftshaushalt aus, während sich bei der Abrechnung nach §§ 28 III WEG, 259 BGB ein Überschuß oder ein Fehlbetrag ergeben dürfte. Daß dies hier nicht der Fall ist, liegt daran, daß der Antragsgegner zu 3. die Abrechnung in Form eines Jahresabschlusses (Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung) vorgenommen hat. Die Abrechnung ist aber keine Bilanz, weder im handelsrechtlichen noch im steuerrechtlichen Sinn (vgl. Weitnauer, a.a.O., § 28 Rdnr. 13; Bärmann-Seuss, Praxis des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Tei...