OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 28.01.2013 - 23 W 5/13

Entscheidungsstichwort (Thema)

Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertrages

Normenkette

BGB § 138

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 19.12.2012; Aktenzeichen 2-7 O 355/12)

Tenor

1. Bis zum Erlass der letztinstanzlichen Entscheidung in der Hauptsache wird den Antragsgegnern im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt, über ihr Eigentum an dem Grundstück in O-Straße, Stadt1, eingetragen im Grundbuch von Stadt1, Bezirk ..., Blatt ..., Flur ..., Flurstück a, b und c zu verfügen. Den Antragsgegnern wird insbesondere untersagt, das Grundstück zu veräußern, zu belasten oder zu verpfänden.

2. Es wird im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung der Verfügungsbeschränkung zur Sicherung des Rückübertragungsanspruchs des Antragstellers Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises i.H.v. 1.600.000,- EUR angeordnet in Bezug auf das Grundstück in O-Straße, Stadt1, eingetragen im Grundbuch von Stadt1, Bezirk ..., Blatt ..., Flur ..., Flurstück a, b und c einzutragen an der vorbezeichneten Grundbuchstelle.

3. Den Antragsgegnern wird angedroht, für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die in Ziff. 1 ausgesprochene Untersagung gegen sie ein Ordnungsgeld i.H.v. bis zu 250.000,- EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft gegen ihren Geschäftsführer zu verhängen.

Der weiter gehende Antrag wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Streitwert: 550.000,- EUR.

Gründe

I. Der Antragsteller war Eigentümer des Grundstücks O-Straße in Stadt1, für welches am 10.1.2012 Zwangsversteigerungstermin anstand. Das Objekt ist bebaut mit einem Objekt, in welchem sich 39 Kleinwohnungen befinden. Dieses hatte der Antragsteller an Herrn Z1 verpachtet. Über diesen kam der Antragsteller letztlich in Kontakt mit der Antragsgegnerin zu 1), deren Gesellschafter die Antragsgegnerinnen zu 2) und 3) sind. Diese stellte zunächst ein Darlehen i.H.v. 1,5 Millionen EUR in Aussicht, um dann aber mitzuteilen, dass mangels Genehmigung kein Darlehen begeben werden könne, sondern ein Kaufvertrag mit einer Rückkaufoption für den Antragsteller geschlossen werden müsse. Letztlich schloss der Antragsteller mit der Antragsgegnerin zu 1) vor dem Notar N1 in Stadt2 einen Kaufvertrag über die genannte Immobilie (UR Nr ...1/2011), die nach dem Verkehrswertgutachten, welches im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens eingeholt worden ist, einen Verkehrswert von 2,1 Millionen EUR hat, über 1,6 Millionen EUR. In einer zweiten notariellen Urkunde (UR Nr ...2/2011) wurde die Rückkaufoption vereinbart, die entweder nach sechs oder zwölf Monaten wahrgenommen werden konnte, wofür, wie auch für die weitere Nutzung des Objektes der Antragsteller eine Vergütung an die Antragsgegnerin zu 1) zu zahlen hätte sowie aus dem Mietzins eine monatliche Vorauszahlung von 9.000,- EUR. Des Weiteren erklärt sich die Antragsgegnerin zu 1) in dieser Urkunde bereit, an den Antragsteller oder einen von ihm zu benennenden Dritten das Grundstück zu übertragen, wobei kumulativ die nachfolgend genannten Voraussetzungen vorliegen müssen:

a) Der protokollierte Kaufpreis gemäß vorgenanntem heutigem Kaufvertrag zzgl. des zu nachstehend c) näher vereinbarten entsprechenden Entgeltes muss auf eine von dem amtierenden Notar oder seinem Vertreter im Amt noch einzurichtendes Notaranderkonto eingezahlt sein, und zwar nur unter Auflagen, die dieser heutigen Rückübertragungsoption und deren dann vorzunehmenden Abwicklung nicht entgegenstehen;

b) dem Käufer müssen sämtliche Aufwendungen in den Vertragsbesitz ersetzt werden, insbesondere sämtliche Nebenerwerbskosten aus der vorgenannten, dienstamtlichen Kaufvertragsurkunde:

c) von dem Verkäufer muss ein Entgelt für die Einräumung der Rückkaufsoption und die weitere Nutzung binnen 6 Monaten, gerechnet von heute an von insgesamt 11 % und binnen 12 Monaten, gerechnet von heute an, von insgesamt 16 %, jeweils ausgehend von dem vereinbarten Kaufpreis gemäß den o.g. heutigen dienstamtlichen Kaufvertrag, an den Käufer gezahlt werden.

Belastungen muss der Verkäufer nur übernehmen, soweit sie bereits heute im Grundbuch eingetragen sind, oder mit seiner Zustimmung im Grundbuch eingetragen wurden.

Der Käufer ist verpflichtet, einen notariellen Rückkaufvertrag über die Kaufsache mit dem Verkäufer zu unterzeichnen, sobald die in litt. a), b) und c) genannten Vergütungen auf einem Notaranderkonto des amtierenden Notars eingegangen sind, aus dem die hier vereinbarte Vergütung nebst Kaufpreis gezahlt werden kann.

Dem Antragsteller gelang es, mit der Firma B GmbH mit Sitz in Stadt3 einen Kaufinteressenten zu finden, der einen Kaufpreis von 2,1 Millionen EUR für das streitgegenständliche Grundstück zu zahlen bereit war. Auf Wunsch des Kaufinteressenten wurde dessen Hausnotar beauftragt, den Vertragsentwurf zu erstellen. Die Antragsgegnerin zu 1) ließ allerdings wissen, dass sie lediglich bereit sei, vor dem Notar N1 den Kaufvertrag zu schließen. Zudem erklärten sie mit Anwaltssch...