OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 28.02.1983 - 20 W 8/83

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Beschluss vom 29.11.1982; Aktenzeichen 2/9 T 1056/82)

AG Königstein (Aktenzeichen 4 UR II 6/82)

Tenor

Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat die Antragsgegnerin zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Beschwerdewert: 5.000,– DM.

Gründe

Die Antragsteller sind Teileigentümer einer Teileigentumsanlage, die 99 Kraftfahrzeugabstellplätze umfaßt. Die Antragsgegnerin, eine aus vier Gesellschaftern bestehende GmbH, ist Bauherrin dieser Teileigentumsanlage. Zwei ihrer vier Gesellschafter, nämlich … und … sind ihre Geschäftsführer. … ist gleichzeitig alleiniger Komplementär der Verwalterin der Teileigentumsanlage, einer KG. Zu deren neuen Kommanditisten gehören … der außerdem ihr Prokurist ist und ein weiterer Gesellschafter der GmbH. … ist außerdem alleiniger Geschäftsführer einer weiteren GmbH, der die Hausmeisterei übertragen worden ist. Antragsteller und Antragsgegnerin streiten u.a. darüber, ob die Abrechnung einschließlich der Entlastung der Verwalterin für die Zeit vom 1.7.1980 bis 30.6.1981 in der Teileigentümerversammlung vom 25.2.1982 gebilligt worden ist. Zu diesem Zeitpunkt gehörten der Antragsgegnerin 30 Teileigentumsanteile. In der Teileigentümerversammlung war die Antragsgegnerin durch den von ihr bevollmächtigten Angestellten der Verwaltungs KG … vertreten, der gleichzeitig auch als Bevollmächtigter der Verwalterin die Teileigentümerversammlung leitete. Er hat bei der Abstimmung über die Abrechnung und Entlastung für die Antragsgegnerin 30 die Abrechnung billigende Stimmen abgegeben, die Antragsteller haben gegen die Billigung gestimmt, die übrigen Teileigentümer haben sich der Stimme enthalten.

Die Antragsteller meinen, die Abrechnung der Verwalterin sei nicht gebilligt worden, weil die Antragsgegnerin infolge wirtschaftlicher Verflechtung mit der Verwalterin kein Stimmrecht gehabt habe. Dieser Ansicht folgend hat das Amtsgericht den Beschluß über die Billigung der Abrechnung für ungültig erklärt. Die hiergegen eingelegte Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Nach seiner Ansicht darf ein Verwalter auch dann, wenn er Wohnungs-(Teil-) Eigentümer ist, nicht über seine eigene Entlastung abstimmen. Auch als Bevollmächtigter eines anderen Wohnungseigentümers dürfe er nicht mitstimmen. Ein Stimmrecht bestehe auch dann nicht, wenn ein- und dieselbe Person zugleich gesetzlicher Vertreter des Verwalters und des Teileigentümers sei. Hier sei der gesetzliche Vertreter der Verwalterin … zugleich einer der beiden Geschäftsführer der Antragsgegnerin in ihrer Eigenschaft als Teileigentümerin. Zwar habe sich die Antragsgegnerin in der Teileigentümerversammlung von Herrn … vertreten lassen, dieser sei aber gleichzeitig Vertreter der Verwalterin gewesen; außerdem habe ihm praktisch die Verwaltung der Teileigentumsanlage oblegen. Folglich habe … damit über seine eigene Entlastung abgestimmt. Das aber verbiete § 25 Abs. 5 WEG. Da es allein auf die Person des Bevollmächtigten ankomme, sei es ohne rechtliche Bedeutung, daß die … erteilte Vollmacht auf Seiten der Antragsgegnerin nicht von … sondern dem anderen Geschäftsführer … unterschrieben worden sei. Da dieser zugleich Prokurist der Verwalterin sei, habe er die Vollmacht einem ihm unterstellten weisungsabhängigen Angestellten erteilt. Die Befreiung des Bevollmächtigten … von den Beschränkungen des § 181 BGB ändere nichts daran, daß … vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen sei. § 16 Ziff. 4 Abs. 3 der Teilungserklärung lasse zwar zu, daß der Verwalter von anderen Teileigentümern bevollmächtigt werden könne; die Bestimmung des § 25 Abs. 5 WEG werde dadurch aber nicht abbedungen. Habe … nicht mitstimmen dürfen, seien die vom ihm für die Antragsgegnerin abgegebenen 30 Stimmen ungültig; damit sei der Antrag der Verwalterin auf Billigung der Abrechnung 1980 einschließlich ihrer Entlastung abgelehnt.

Gegen diese Entscheidung hat die Antragsgegnerin weitere Beschwerde eingelegt. Sie meint, das Landgericht habe zu Unrecht auf die Person … abgestellt. Dieser habe nicht über seine Entlastung abgestimmt; er sei lediglich Angestellter der Verwalterin, nicht aber selbst Verwalter. § 16 Ziff. 4 Abs. 3 der Teilungserklärung sei sinnvoll allein dahin auszulegen, daß der Verwalter von anderen Teileigentümern umfassend und ohne jede Beschränkung auch ohne die des – abdingbaren – § 25 Abs. 5 WEG bevollmächtigt werden könne. Eine Interessenverflechtung zwischen Antragsgegnerin und Verwalterin liege nicht vor.

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 WEG, 27, 29 FGG), in der Sache aber nicht begründet, weil die angefochtene Entscheidung zwar nicht in der Begründung, aber doch im Ergebnis zutrifft und damit nicht auf einem Rechtsfehler beruht.

Nach § 25 Abs. 5 WEG darf ein Teileigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters, dem mit ihr zugleich Entlastung erteilt wird, nicht abstimmen, wenn er selbst Verwalter ist; denn niemand soll ...