Leitsatz (amtlich)
1. Ein Wohnhaus, in dem es aufgrund einer unzureichenden Isolierung zu massiven Feuchtigkeitsschäden wie Schimmelbildung gekommen ist, ist zu Wohnzwecken und damit für die gewöhnliche Verwendung nicht geeignet. Dies stellt einen Mangel der Kaufsache i.S.v. § 434 BGB dar.
2. Zu den Indizien für ein arglistiges Verschweigen eines solchen Mangels vonseiten des Verkäufers
Normenkette
BGB §§ 323, 434, 437, 444
Verfahrensgang
LG Limburg a.d. Lahn (Urteil vom 23.05.2007; Aktenzeichen 4 O 327/03) |
Gründe
§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:
Die Beklagte ist seit dem 1.1.1992 Alleineigentümerin des Hausanwesens in der ...strasse... in O1, das von 1988 bis Ende September 1999 von der Zeugin Z1 als Mieterin bewohnt wurde. Nach dem Auszug der Zeugin Z1 wurden in dem Anwesen Renovierungsarbeiten durchgeführt. Mit notariellem Vertrag vom 30.12.2002, wegen dessen inhaltlicher Einzelheiten auf Blatt 4-14 d.A. verwiesen wird, verkaufte die Beklagte dem Kläger das Hausanwesen in der...strasse... in O1 zu einem Kaufpreis von 49.000 EUR. In § 3 des Vertrages befindet sich unter der Überschrift "Gewährleistung" die folgende Regelung:
"Der Kaufgegenstand wird im derzeitigen, von dem Käufer eingehend besichtigten Zustand verkauft. Jegliche Gewährleistung der Verkäuferin für Größe, Güte und Beschaffenheit und Ausnutzungsmöglichkeiten sowie für offene und versteckte Mängel wird ausgeschlossen. Die Verkäuferin versichert jedoch, dass ihr keine wesentlichen Mängel bekannt sind."
Die Beklagte hatte den Verkauf des Anwesens einem Makler übertragen, der das Haus im Internet unter der webside "...de anbot. In dem Angebot (Bl. 89 d.A.) befinden sich u.a. die Angabe "Objektzustand: saniert". Als der Kläger das Haus vor Vertragsabschluss im Beisein des Maklers besichtigte, waren dort keine Mängel sichtbar. Nachdem der Kläger den Kaufpreis bezahlt und die Schlüssel des Anwesens erhalten hatte, stellte er erhebliche Feuchtigkeitsschäden fest. Im Erdgeschoss waren die Wände des Schlafzimmers, der Küche und des Bades feucht, es war zu erheblichem Schimmelpilzbefall gekommen, auch im Keller war Feuchtigkeit festzustellen.
Mit Anwaltsschreiben vom 18.3.2003 focht der Kläger den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Mit der vorliegenden Klage fordert er den gezahlten Kaufpreis zurück, ferner verlangt er von der Beklagten die Erstattung der Maklerprovision (1.900 EUR), der Kosten der Eintragung der Vormerkung (66 EUR) und der Verwaltungsgebühr bezüglich des Zeugnisses über das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts (20,45 EUR).
Der Kläger hat behauptet, dass die Feuchtigkeitsschäden bzw. deren Ursache bereits bei Vertragsschluss vorgelegen hätten. Die Beklagte habe von den Feuchtigkeitsschäden bei Vertragsschluss auch Kenntnis besessen.
Der Kläger hat beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn, den Kläger, 49.000 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz Zug um Zug gegen Zustimmung zur Löschung der Eigentumsübertragungsvormerkung, welche in Abteilung 2, laufende Nr. 1, des Grundbuchs des AG O2 für O1 Blatt... eingetragen ist, zu zahlen,
2. festzustellen, dass die Beklagte im Verzug der Annahme der nach Ziff. 1 geschuldeten Gegenleistung befindet,
3. die Beklagte zu verurteilen, an ihn, den Kläger, 1.986,45 EUR nebst Zinsen i.H.v.5 % über dem Basiszinssatz seit dem 11.4.2003 zu bezahlen.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat bestritten, dass bei Vertragsschluss Feuchtigkeitsschäden vorhanden gewesen seien, ihr, der Beklagten, seien jedenfalls keine Feuchtigkeitsschäden bekannt gewesen. Die von dem Kläger festgestellte Feuchtigkeit sei erst im nachhinein entstanden und beruhe auf einer fehlerhaften Belüftung und Beheizung des Anwesens durch den Kläger.
Das LG hat der Klage in dem angefochtenen Urteil mit Ausnahme des Feststellungsantrages stattgegeben. Es hat gemäß Beweisbeschluss vom 9.12.2003 ein schriftliches Sachverständigengutachten eingeholt und acht Zeugen vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen SV1 vom 30.7.2004 (Bl. 66-80 d.A.) und die Sitzungsprotokolle vom 22.2.2005 (Bl. 106-111 d.A.) und 16.3.2005 (Bl. 121-124 d.A.) verwiesen. Das LG hat es aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme als erwiesen angesehen, dass das verkaufte Haus mit einem erheblichen Mangel belastet gewesen sei und die Beklagte diesen Mangel trotz Kenntnis dem Kläger arglistig verschwiegen habe.
Die Beklagte hat gegen das ihr am 20.7.2005 zugestellte Urteil mit am 19.8.2005 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis 20.10.2005 fristgerecht mit am 13.10.2005 eingegangenen Schriftsatz begründet.
Mit der Berufung macht die Berufungsklägerin geltend, dass das LG die Ursache der Feuchtigkeitsschäden nicht zutreffend festgestellt habe. Entgegen den Feststellungen des Sachverständigen SV1 seien die Durchfeuchtungen auf ein fehlerhaftes Lüftungs- und Heizverhalten des Klägers zurückzuführen bzw. auf eine nicht ordnungsgemäße Reno...