Leitsatz (amtlich)
Die zum Entschädigungsanspruch nach § 11 BKleingG entwickelten Regeln können entsprechend gelten, wenn ein zur kleingärtnerischen Nutzung verpachtetes Gelände die tatsächlichen Anforderungen an einen Kleingarten i.S.d. § 1 BKleingG nicht in jeder Hinsicht erfüllt.
Normenkette
BGB § 548; BKleingG § 11
Verfahrensgang
LG Darmstadt (Urteil vom 27.07.2005; Aktenzeichen 4 O 629/04) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten hin wird das Urteil der 4. Zivilkammer des LG Darmstadt vom 27.7.2005 abgeändert.
Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger 3.351,16 EUR nebst Jahreszinsen i.H.v. 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.6.2004 zu zahlen.
Die weiter gehend noch anhängige Klage wird abgewiesen. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens sind von dem Beklagten zu 30 %, vom Kläger zu 70 % zu tragen.
Die Kosten der Berufungsinstanz sind von den Beklagten zu 75 %, vom Kläger zu 25 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
1. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten verpachtete dem Kläger ein in fünf unterverpachtete Parzellen aufgeteiltes Kleingartengelände; zwischen den Parteien ist unstreitig, dass dieses Gelände die tatsächlichen Anforderungen an einen Kleingarten i.S.d. § 1 BKleingG nicht erfüllt. Nachdem die Beklagten den Pachtvertrag unter Hinweis auf ihre Absicht, das Gartengelände für eigene Zwecke zu nutzen, gekündigt hatten, gab der Kläger das Grundstück zum 31.12.2003 an die Beklagten heraus. Er macht nunmehr Entschädigungsansprüche wegen verbliebener Anlagen und Anpflanzungen geltend.
Das LG hat dem Kläger dem Grunde nach Entschädigung zugebilligt, seine Ansprüche aber der Höhe nach gekürzt. Wegen der von ihm gefundenen Gründe sowie der getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird auf das Urteil vom 27.7.2005 verwiesen.
Mit der Berufung tragen die Beklagten vor, der Klageanspruch sei - nach Einreichung der Klage am 31.12.2004 und Zustellung am 1.2.2005 - verjährt. Der Kläger sei nicht aktiv legitimiert. Dessen ungeachtet seien der Höhe nach weitere Abstriche von der Klageforderung zu machen als das LG sie berücksichtigt habe.
Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des am 27.7.2005 verkündeten Urteils des LG Darmstadt die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Wegen des zweitinstanzlichen Parteivorbringens im Einzelnen wird auf die vor dem Berufungsgericht gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
2. Die Berufung ist nur in begrenztem Maße begründet.
a) Wie das LG zutreffend festgehalten hat, schulden die Beklagten dem Kläger dem Grunde nach Schadensersatz wegen der verbliebenen Anpflanzungen und zugelassenen Anlagen. So ergibt es sich aus § 13 Abs. 2 des "Generalpachtvertrages" vom 14./1.7.1988 mit seiner - § 1 dieses Vertrages - Rechtsfolgenverweisung auf § 11 BkleingG. Die Entschädigungsverpflichtung besteht - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht im Verhältnis der Unterpächter des Klägers zu den Beklagten, vielmehr unmittelbar im Verhältnis der Parteien des Rechtsstreits. Denn diese sind die Parteien des Pachtvertrages, und die im Vertrag bezeichneten wechselseitigen Rechte und Pflichten treffen die Vertragsparteien; die Unterpächter sind nur mittelbar begünstigt (§ 13 Abs. 4 des "Generalpachtvertrages").
b) Der Höhe nach sind von der vom LG auf der Grundlage des vom Kläger eingeholten Sachverständigengutachtens zugesprochenen Entschädigung i.H.v. 4.449,08 EUR weitere Abstriche mit der Folge zu machen, dass der Kläger nur3.481,96 EUR beanspruchen kann.
Diese Abstriche betreffen zunächst den Wert der zum Zeitpunkt der Begutachtung auf Parzelle 108 noch vorhandenen Pflanzen, 473 EUR. Wie die Beklagten nämlich unbestritten vorgetragen haben, hat der Unterpächter dieser Parzelle die Pflanzen bei Räumung des Teilgrundstücks mitgenommen.
Nichts beanspruchen kann der Kläger auch wegen des auf dieser Parzelle errichteten Zauns; unbestritten haben die Beklagten selbst diesen Zaun bezahlt. Sein Wert beläuft sich allerdings nicht auf 305,70 EUR, sondern nur auf 152,64 EUR (Teilgutachten "Parzelle 108", S. 5, 3.5).
Kein Teil der entschädigungspflichtigen Anlagen ist der mit einem Wert von 342,20 EUR in die - insoweit vom LG mitgetragene - Berechnung des Klägers eingegangene Schuppen auf Parzelle 108. Die Entschädigungspflicht aus § 13 Abs. 2 des "Generalpachtvertrages" reicht, was "Bauten und Anlagen" angeht, nur soweit, wie es sich um "zugelassene "Bauten und Anlagen" handelt; die Regelung knüpft folgerichtig an die in § 10 des Vertrages umschriebene Zustimmungspflicht der Verpächterseite an.
"Zugelassen" war die Errichtung des Schuppens aber nicht. Soweit der Kläger darauf hinweist - Schriftsatz vom 7.4.2005 -, "sämtliche übrigen Aufbauten ... (seien)... mit Zustimmung des Klägers sowie des ehemaligen Eigentümers erstellt", ergreift dies den streitigen Schuppen nicht. Denn dieser wurde erst nach Übertragung des Grundstückes an die Beklagten errichtet. Diese hätten also gefragt werden müssen, und das war un...