Verfahrensgang
LG Wiesbaden (Urteil vom 02.06.1993; Aktenzeichen 2 O 565/92) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 2.6.1993 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 175.000,00 DM abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.
Der Wert der Beschwer beträgt 140.861,93 DM.
Tatbestand
Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte aufgrund der Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechtes bei einem Grundstückskaufvertrag verpflichtet ist, dem Kläger neben dem Grundstückskaufpreis auch Planungskosten für den Umbau der Gebäude zu bezahlen, die auf dem Grundstück errichtet sind.
Der Kläger erwarb etwa 1988/89 das Grundstück … in …. Das Grundstück ist mit einem aus der Jahrhundertwende stammenden Mehrfamilienhaus und einem Hinterhaus bebaut. Am 11.4.1991 beauftragte der Kläger den Architekten … mit Planungsleistungen für den Umbau der Gebäude zur Umwandlung in Wohnungseigentum (Bl. 53 d.A.). Als Grundleistung wurde dem Architekten die Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung und Ausführungsplanung sowie als besondere Leistungen die Bestandsplanung, Wohn-Nutzflächenberechnung und Dokumentation übertragen. Mit Rechnung vom 26.7.1991 rechnete der Architekt die erbrachten Leistungen mit 140.861,93 DM ab (Bl. 51, 52 d.A.). Diesen Betrag zahlte der Kläger an den Architekten.
Am 30.8.1991 verkaufte der Kläger das Grundstück gemäß Urkundennummer … des Notars … aus … zum Preis von 1,8 Mio. DM an den Zeugen …. In § 3 dieses Vertrages war unter anderem vereinbart: „Der Verkäufer verpflichtet sich weiterhin, mindestens fünf der sieben Wohnungen geräumt zu übergeben, da der Käufer beabsichtigt, den in § 1 näher bezeichneten Kaufgegenstand in Wohnungseigentum gemäß WEG aufzuteilen. Die diesbezüglich schon vorhandenen Planungsunterlagen werden dem Käufer gegen Zahlung der vom Verkäufer ausgelegten Architektenkosten ausgehändigt”.
Mit Bescheid vom 30.10.1991 übte die Beklagte das ihr nach dem Baugesetzbuch zustehende Vorkaufsrecht aus und bezahlte dem Kläger den Kaufpreis. Auf Veranlassung des Klägers leitete der Notar der Beklagten mit Schreiben vom 4.2.1992 (Bl. 17 d.A.) die Honorarrechnung des Architekten über 140.861,93 DM zur Bezahlung an den Kläger zu. Auf Anforderung der beklagten Stadt mit Schreiben vom 20.2.1992 (Bl. 18 d.A.) wurden ihr die Planungsunterlagen übersandt. Mit Schreiben vom 1.6.1992 (Bl. 20 d.A.) lehnte die Beklagte die Bezahlung der Architektenkosten ab und gab die Planungsunterlagen zurück. Unter dem 30.6.1992 forderte der Kläger die Beklagte mit Fristsetzung bis zum 10.7.1992 zur Zahlung von 140.861,93 DM auf.
Der Kläger hat behauptet, er sei mit dem Käufer einig gewesen, daß § 3 des Grundstückskaufvertrages eine Verpflichtung des Käufers zur Bezahlung der ausgelegten Architektenkosten gegen Herausgabe der Planungsunterlagen begründe. Das Architektenhonorar sei in der Rechnung vom 26.7.1991 auch zutreffend berechnet worden.
Der Kläger hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 140.861,93 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 11.7.1992 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat die Auffassung dertreten, zur Zahlung der Architektenkosten nicht verpflichtet zu sein. Denn § 3 des Grundstückskaufvertrages räume dem Kläger lediglich eine Option zum Erwerb der Pläne ein, ohne eine Rechtspflicht zu begründen. Eine etwaige Verpflichtung zur Bezahlung der Architektenkosten sei wegen Verstoßes gegen Art. 10 § 3 Satz 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes (MRVG) nichtig. Diese Regelung verbiete es generell, den Erwerb des Grundstückes mit der Verpflichtung zur Übernahme von Architektenleistungen an diesem Grunddrück zu verbinden. Im übrigen gehöre die Abrede zur Bezahlung von Architektenkosten wesensmäßig nicht zum Grundstückskauf. Sie begründe deshalb für sie als Vorkaufsberechtigte keine Verbindlichkeit.
Die Beklagte hat behauptet, das Architektenhonorar sei falsch berechnet worden. Der Architekt habe anrechenbare Kosten zugrundegelegt, die allenfalls bei einem Abriß oder völligen Neuaufbau zulässig wären. Die Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) sei nie in Angriff genommen oder abgeschlossen worden. Sie dürfe daher nicht berechnet werden. Das gleiche gelte für den Zuschlag nach § 25 HOAI.
Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung von … und …. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 10.5.1993 (Bl. 56 bis 59 d.A.) Bezug genommen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben mit der Begründung, daß nach dem Beweisergebnis feststehe, daß im Grundstückskaufvertrag eine Verpflichtung des Käufers zur Bezahlung der Planungskosten vereinbart worden sei. Diese Verpflichtung verstoße nicht gegen Art. 10 § 3 Satz 1 MRVG, weil nach den Umständen nichts dafür spreche, daß eine den Wettbewerb verzerrende Koppelung z...