Leitsatz (amtlich)
Zu den Auswirkungen eines Mangels der Schriftform eines Mietvertrages auf seine Kündbarkeit.
Normenkette
BGB §§ 242, 566, 571
Verfahrensgang
LG Limburg a.d. Lahn (Aktenzeichen 2 O 126/03) |
Nachgehend
Gründe
I. Die Parteien streiten um die Frage der Wirksamkeit einer von den Beklagten ausgesprochenen Kündigung eines Mietverhältnisses.
Auf die tatsächlichen Feststellungen des LG in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Das LG hat nach Beweisaufnahme die Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der von den Beklagten ausgesprochenen Kündigung abgewiesen. Auf die Entscheidungsgründe des Urteils wird ebenfalls Bezug genommen.
Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger seinen erstinstanzlichen Feststellungsantrag mit der sich aus der im Senatstermin vom 14.10.2005 ergebenden Maßgabe weiter.
Er rügt, das LG sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die für die Begründung eines über ein Jahr hinausgehenden Mietverhältnisses einzuhaltende Schriftform nicht gewahrt worden sei, da der Ehemann der ursprünglichen Eigentümerin und Vermieterin den Mietvertrag unterzeichnet habe, ohne darin darauf hinzuweisen, dass er in Vertretung seiner Ehefrau gehandelt habe.
Er meint, es habe ausgereicht, dass der Ehemann der Vermieterin den Vertrag mit ihrem Namen unterschrieben habe, wobei die Beifügung ihres Vornamens nicht erforderlich gewesen sei.
Im Übrigen macht er geltend, die Berufung auf das Fehlen der Schriftform wäre auch treuwidrig, nachdem der Mietvertrag mit den Parteien im Zeitpunkt der Kündigung bereits zwölf Jahre bestanden habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vortrags des Klägers wird auf den Inhalt seiner Schriftsätze Bezug genommen, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.
Der Kläger beantragt nunmehr, unter Abänderung des angefochtenen Urteils festzustellen, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten vom 26.7.2002 zum 31.12.2002 nicht beendet worden sei.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrags verteidigen sie das angefochtene Urteil.
II. Die zulässige Berufung des Klägers hat keinen Erfolg, da das LG die Klage zu Recht abgewiesen hat.
Wie das LG zutreffend ausgeführt hat, ist die in § 566 BGB a.F. vorgesehene Schriftform nicht gewahrt. Das Berufungsvorbringen des Klägers rechtfertigt keine andere Beurteilung.
Zwar steht es außer Frage, dass der Mietvertrag vom 1.5.1990 mit der seinerzeitigen Eigentümerin, der Ehefrau des Zeugen Z1, zustande gekommen ist. Dies ergibt sich schon daraus, dass die damaligen Mietvertragsparteien den Mietvertrag in Verzug gesetzt und an ihm zwölf Jahre festgehalten haben. Dies ändert indessen nichts daran, dass die Schriftform des § 566 BGB a.F. nicht eingehalten war, was zur Folge hat, dass der für die Zeit bis zum 31.3.2010 geschlossene Mietvertrag nur als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.
Dass auf Vermieterseite der Ehemann der Vermieterin den Mietvertrag in Vollmacht seiner Ehefrau abgeschlossen und dies durch einen entsprechenden Zusatz kenntlich gemacht hat, ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zumindest offen geblieben. Dies hat das LG zutreffend ausgeführt. Zwar ist die Auffassung des Klägers, dass ein Vertreter einen Vertrag auch mit dem Namen des Vertretenen unterzeichnen kann, durchaus zutreffend. Um einen solchen Fall handelt es sich hier indessen nicht. Denn es kann nur davon ausgegangen werden, dass der Ehemann der Vermieterin den Mietvertrag mit dem gemeinsamen Familiennamen unterschrieben hat. Aus der Unterzeichnung mit dem Familiennamen lässt sich aber gerade nicht entnehmen, dass dies in Vertretung der Ehefrau - und nicht etwa im eigenem Namen, etwa in Verkennung der Rechtslage - geschehen ist. Dazu hätte es zumindest der Beifügung des Vornamens seiner Ehefrau bedurft.
Aus den zu § 571 BGB a.F. entwickelten Grundsätzen lässt sich nichts gegenteiliges herleiten.
Soweit in der Rechtsprechung eines ausdehnende Anwendung des § 571 BGB auch auf einen Mietvertrag bejaht wird, der nicht mit dem Grundstücksveräußerer, sondern mit einem Dritten geschlossen worden ist, mag es zwar unter gewissen Voraussetzungen gerechtfertigt sein, den Vertrag so zu behandeln, als hätte der Eigentümer selbst vermietet (BVerfG ZMR 96, 120; BGH NZM 2004, 300; OLG Celle ZMR 2000, 284). Um einen solchen Fall handelt es sich hier indessen nicht. Im Streitfall ist der Mietvertrag zwischen der Ehefrau des Zeugen Z1 und den Beklagten wirksam zustande gekommen, wie sich letztlich - zumindest konkludent - daraus ergibt, dass er über lange Jahre hinweg vollzogen worden ist. Fraglich ist allein, ob mangels Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. die im Vertrag vorgesehene langfristige Bindung unwirksam ist und die Beklagten als Mieter deswegen berechtigt sind, den Vertrag unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist nach dieser Vorschrift zu kündigen.
Damit bleibt festzuhalten, ...