Normenkette
BGB §§ 168, 172 Abs. 2, § 173; GBO §§ 19, 39, 40 Abs. 1
Tenor
Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der Beschwerdeführer nicht von einem Nachweis der Erbfolge zugunsten der Beteiligten zu 3) abhängig zu machen.
Gründe
I. Die Beschwerdeführer begehren die Eintragung einer Grundschuld in das Wohnungseigentum, eingetragen zugunsten des am 30.09.2010 verstorbenen Herrn H... G... K... Ottensen Blatt ... beim Amtsgericht Hamburg-Altona. Der Grundschuldbestellung liegt ein notariell beglaubigter Kaufvertrag an diesem Wohnungseigentum sowie einem weiteren Wohnungseigentumsanteil zugrunde.
Beim Kaufvertragsabschluss wurde die vermeintliche Erbin des Herrn H... K... vollmachtlos vertreten durch dessen Kinder. Der Kaufvertrag wurde nachfolgend von der Beteiligten zu 3), die eine notarielle postmortale Generalvollmacht besitzt, genehmigt. Im Rahmen ihrer Genehmigung erklärte sie, Alleinerbin nach Herrn K... zu sein. In der gleichen Urkunde wie dem notariellen Kaufvertrag wurden die Beschwerdeführer bevollmächtigt, eine Grundschuld einzutragen und deren Eintragung zu bewilligen. Laut § 4 der Generalvollmacht ist der Beteiligten zu 3) im Einzelfall eine Unterbevollmächtigung erlaubt.
Mit Zwischenverfügung vom 27.10.2022 beanstandete das Grundbuchamt die Vollmacht. Es vertrat die Auffassung, dass die Vollmacht aufgrund der Alleinerbenstellung der Beteiligten zu 3) durch Konfusion erloschen sei und forderte einen Erbnachweis nach § 35 GBO. Hiergegen richtet sich die von den Beschwerdeführern eingereichte Beschwerde.
II. Die Beschwerde, die der insoweit zuständige Notar in Vollmacht für die Beschwerdeführer eingelegt hat, ist zulässig (§ 71 ff. GBO) und begründet. Das Amtsgericht hat die Eintragung der Eigentumsumschreibung zu Unrecht mit der Begründung versagt, dass die Beteiligte zu 3) sich nicht auf die zu ihren Gunsten ausgestellte postmortale Vollmacht berufen kann.
1) Voraussetzung einer Eintragung im Grundbuch ist nach § 19 GBO die Bewilligung desjenigen, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird. Diese Bewilligung kann dabei grundsätzlich auch durch einen hierfür Berechtigten erfolgen, soweit dieser seine Berechtigung im Sinne des § 29 GBO nachweisen kann. Die Beteiligte zu 3) hat einen solchen Nachweis in Form der notariell beurkundeten General- und Vorsorgevollmacht beigebracht. Die von der Beteiligten zu 3) eingereichte Vollmacht umfasst sämtliche Rechtsgeschäfte, enthält eine Befreiung von den Voraussetzungen des § 181 BGB und soll nach § 4 auch über den Tod des Vollmachtgebers hinaus wirksam bleiben. Ferner ist sie zur Unterbevollmächtigung berechtigt und hat die Beschwerdeführer ihrerseits wirksam mit notarieller Urkunde bevollmächtigt.
Ausreichende Bedenken gegen den Nachweis einer wirksamen Bevollmächtigung ergeben sich nicht daraus, dass die Beteiligte zu 3) erklärt hat, Alleinerbin des Herrn K... geworden zu sein. Grundsätzlich gilt nach § 168 BGB, dass eine Vollmacht solange gültig bleibt, bis sie vom Vollmachtgeber bzw. dessen Erben im Fall einer postmortalen Vollmacht widerrufen wird. § 172 Abs. 2 BGB bestimmt darüber hinaus, dass die Vertretungsmacht aufgrund einer Vollmachturkunde solange fortbesteht, bis die Urkunde zurückgegeben oder für kraftlos erklärt wurde. Eine Ausnahme hierzu besteht nach § 173 BGB nur, wenn Dritte - hier das Grundbuchamt - positive Kenntnis bzw. fahrlässige Unkenntnis vom Erlöschen der Vollmacht haben. Eine solche positive Kenntnis folgt jedoch nicht bereits aus der Erklärung der Vollmachtnehmerin in einer notariellen Urkunde, dass sie sich für die Alleinerbin des Vollmachtgebers hält. Insofern ist bereits unklar, auf welcher Tatsachenbasis die Vollmachtnehmerin diese Erklärung abgegeben hat. Die Frage, ob eine Alleinerbenstellung tatsächlich besteht, lässt sich regelmäßig nur in einem hierfür vorgesehenen Verfahren klären. Sofern ein solches Verfahren nicht abgeschlossen ist, besteht ein Interesse an der Wirksamkeit der postmortalen Vollmacht fort. Jedenfalls im Außenverhältnis, das auch dem Grundbuchamt gegenüber anzunehmen ist, besteht die Legitimationswirkung der Vollmacht fort (vgl. OLG Stuttgart, MittBayNot 2019, 587).
Das Grundbuchamt ist auch nicht aufgrund des Legalitätsprinzips verpflichtet, die Wirksamkeit der Vollmacht weiter aufzuklären. Für eine verbindliche Feststellung der Erbenstellung ist das Grundbuchverfahren mit seiner Beschränkung auf präsente Beweismittel ungeeignet. Zwar hat das Grundbuchamt im Rahmen des Legalitätsprinzips Zweifeln an der Richtigkeit bzw. Wirksamkeit der ihm vorgelegten Erklärungen grundsätzlich nachzugehen. Das Grundbuchamt ist nicht nur zur Beachtung der förmlichen Eintragungsvoraussetzungen, sondern auch zur Wahrung der Richtigkeit des Grundbuchs verpflichtet (vgl. BGH NJW 1989, 1093). Unter Berücksichtigung des Sinns und Zwecks des Legalitätsprinzips können vorliegend weitere Nachweise jedoch nicht verlangt werden. Das Legalitätsprinzip soll verhindern, dass das Grundbuch materiell un...