Verfahrensgang
LG Hamburg (Beschluss vom 13.10.1999; Aktenzeichen 318 T 49/99) |
Tenor
1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des LG Hamburg, Zivilkammer 18, vom 13.10.1999 wird zurückgewiesen.
2. Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
3. Der Geschäftswert wird auf 17.281,67 Euro (33.800 DM) festgesetzt.
Gründe
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist statthaft und zulässig, insb. frist- und formgerecht eingelegt (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Ziff. 1 WEG, 22, 29 Abs. 1, 21 Abs. 2 S. 2 FGG), sachlich aber unbegründet.
Die Beteiligten sind Miteigentümer der aus 335 Wohnungseigentumseinheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg, die seit dem 1.4.1997 von dem Verwalter Herrn … verwaltet wird.
In der Eigentümerversammlung vom 16.5.1998 haben die Wohnungseigentümer nach der Genehmigung der Jahresabrechnung für 1997 unter den Tagesordnungspunkten 5 und 6 mehrheitlich die Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates beschlossen. Die Antragstellerinnen haben u.a. diese Beschlüsse angefochten. Nachdem das LG unter Abänderung der Entscheidung des AG die Entlastungsbeschlüsse für ungültig erklärt hat, begehren die Antragsgegner nunmehr die Aufhebung dieser Entscheidung.
Der Verwalter Herr … war bereits, bis zu der gemäß Beschluss der Wohnungseigentümer vom 8.3.1997 erfolgten Aufhebung des vorherigen Verwaltervertrages mit der GmbH, verantwortlicher Sachbearbeiter für diese Vorverwaltung. Am 5.9.1997 erhielt er als neuer Verwalter die Vermögensaufstellung der Gemeinschaft durch die vormalige Verwalterin ausgehändigt. Anfang Januar 1998 betrugen die Wohngeldrückstände ca. 270.000 DM. Ein Verwaltervertrag mit dem neuen Verwalter wurde am 11.5.1998 (Anlage AG 8) abgeschlossen. In § 12.4 der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer vom 30.11.1994 (Anlage AG 1) findet sich unter der Überschrift „Hausgeld” folgende Regelung:
„Für jede Abmahnung darf der Verwalter ein Entgelt bis zu 20 DM in Rechnung stellen. Bei einem Rückstand von mehr als zwei Monatsbeträgen ist das Hausgeld für das gesamte restliche Wirtschaftsjahr fällig und kann zusammen mit dem Rückstand eingeklagt werden.”
Weiterhin haben die Wohnungseigentümer in § 17.5 der Gemeinschaftsordnung vereinbart:
„Die Befugnisse des Verwalters werden über § 27 WEG dahingehend erweitert, dass er Vollmacht hat, alle den Raumeigentümern gemeinschaftlich zustehenden Ansprüche gegen Dritte oder einzelne Raumeigentümer im Namen der Raumeigentümer oder der übrigen geltend zu machen. Wahlweise ist er auch zur Geltendmachung im eigenen Namen ermächtigt.”
Das AG hat den von den Antragstellerinnen ebenfalls angefochtenen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.5.1998 zu TOP 4b (Aufhebung eines Beschlusses über die Festsetzung des Wohngeldes für 1998) für ungültig erklärt und die übrigen Anfechtungsanträge zurückgewiesen.
Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerinnen hat das LG den Beschluss des Amtsgerichtes geändert und die genannten Entlastungsbeschlüsse (TOP 5 und 6) ebenfalls für ungültig erklärt. Zwar sei das Abstimmungsverfahren in Übereinstimmung mit der amtsgerichtlichen Entscheidung nicht zu beanstanden, jedoch entsprächen die Entlastungsbeschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Aufgrund der Entlastungserklärung würden der Wohnungseigentümergemeinschaft nämlich etwaige Schadensersatzansprüche entgehen, die sich aus der vom Verwalter (entgegen § 6 Ziff. 1 des Verwaltervertrages) und dem Verwaltungsbeirat bis Mitte 1998 eventuell pflichtwidrig unterlassenen gerichtlichen Geltendmachung rückständiger Wohngelder ergeben könnten.
Die Antragsgegner haben zur Begründung ihrer sofortigen weiteren Beschwerde vorgetragen, dass nach ihrer Ansicht ein Entlastungsbeschluss nur dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, wenn über die Möglichkeit von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat hinaus kein Anlass für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe, auf die möglichen Schadensersatzansprüche aufgrund der (hier vorliegenden) besonderen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verzichten. Im Übrigen könne der Verwalter aus dem Verwaltervertrag des Jahres 1998 nicht zu Beitreibungsmaßnahmen hinsichtlich der rückständigen Wohngelder im Jahre 1997 verpflichtet sein. Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG hätte es zur gerichtlichen Geltendmachung auch einer Ermächtigung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer bedurft.
Die Antragsteller haben im Rechtsbeschwerdeverfahren keine Stellung genommen.
II. Das LG hat i.E. rechtsfehlerfrei die sofortige Beschwerde gegen die amtsgerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler, auf den hin die Prüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht beschränkt ist (§§ 27 FGG, 550 ZPO a.F.).
Sowohl die Entlastung der Verwaltung als auch die Entlastung des Verwaltungsbeirates durch die Beschlüsse der Wohnung...