Leitsatz (amtlich)
›1) a) Der Ausgangswert für die Berechnung der Wesentlichkeitsgrenze im Sinne von § 5 Abs. 1 S. 2 WiStG ist die konkret für die in Frage stehende Wohnung ermittelte örtliche Vergleichsmiete.
b) Eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % ist nicht unwesentlich.
(Anschluß an Oberlandesgericht Stuttgart, Rechtsentscheid Az. 8 RE-Miet 1/81 vom 7. Juli 1981, RE-Miet 1 = OLG Stuttgart, HdM Nr. 1).
2) Liegt eine Mietpreiserhöhung nach § 5 WiStG vor, so ist die Vereinbarung nichtig, soweit der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (Anschluß an die Rechtsentscheide des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 7. Juli 1981 = OLG Stuttgart, HdM Nr. 1 und des Oberlandesgerichts Karlsruhe Az. 3 RE-Miet 11/81 vom 2. Februar 1982 = OLG Karlsruhe, HdM Nr. 12).‹
red. LS:
Nach § 5 Abs. 1 WiStG ordnungswidrig überhöhter Mietzins bei Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Unangemessenheit regelmäßig, bei Überschreitung der - für die fragliche Wohnung jeweils konkret zu ermittelnden - Vergleichsmiete um mehr als 20 % (Wesentlichkeitsgrenze)
Gründe
A) Das Landgericht will mit seinem Vorlagebeschluß vom 2. Oktober 1981 die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Fragen erwirken:
1) Ist der Ausgangswert für die Berechnung der Wesentlichkeitsgrenze die konkret für die in Frage stehende Wohnung ermittelte Vergleichsmiete oder der Höchstwert einer Bandbreite abstrakt vergleichbarer Wohnungen?
2) Wie hoch - ausgedrückt in Prozenten diese Ausgangswertes - liegt die Wesentlichkeitsgrenze i.S.d. § 5 WiStG, bei deren Überschreitung eine unzulässige Mieterhöhung anzunehmen ist?
3) Bewirkt die Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung, daß der Mieter den Mietzins bis zur Wesentlichkeitsgrenze schuldet, oder daß der Mieter nur die ortsübliche Vergleichsmiete schuldet?
Dieser Vorlagebeschluß ist zulässig.
I) Die vom Landgericht gestellten Rechtsfragen fallen in den Anwendungsbereich des Art. III Abs. 1 MietRÄndG; auch betreffen sie - wie dies näherer Erläuterung nicht bedarf - ein Mietverhältnis über Wohnraum.
II) Weiterhin ist davon auszugehen, daß die Rechtsfragen für den Rechtsstreit, in welchem der Vorlagebeschluß ergangen ist, von entscheidungserheblicher Bedeutung sein können. Der Kläger fordert von den Beklagten die Entrichtung von Mietzins zur Höhe von 2.655,-- DM für die Monate März bis Dezember 1979, welchen diese einbehalten haben; die Beklagten verlangen demgegenüber im Wege der Widerklage die Rückgewähr von nach ihrer Auffassung für die Zeit von Dezember 1978 bis September 1980 überzahlten Mietzins zur Höhe von 5.612,50 DM. Sie nehmen insoweit Bezug auf § 5 WiStG in Verbindung mit den §§ 134, 139 BGB und vertreten die Ansicht, die höchstzulässige Kaltmiete für die von ihnen gemietete, etwa 130 qm umfassende Wohnung liege bei 5,50 DM/qm und damit bei 715,-- DM monatlich; die auf 1.000,-- DM vereinbarte Nettokaltmiete sei mithin entsprechend überhöht im Sinne der vorbezeichneten Vorschriften. Das Amtsgericht hat seinem Urteil vom 21. November 1980 nach Beweiserhebung, insbesondere nach Einholung des Gutachtens eines Sachverständigen, unter Abweisung der Klage sowie der weitergehenden Widerklage den Kläger verurteilt, an die Beklagten 3.226,75 DM nebst Zinsen hierauf zu zahlen. Gegen dieses Urteil hat der Kläger Berufung eingelegt und verfolgt mit dieser die von ihm im ersten Rechtszug gestellten Anträge weiter. Angesichts des hiernach im Streit stehenden Zahlenwerks wird das Landgericht bei der Entscheidung des Rechtsstreits über die von ihm vorgelegten Rechtsfragen möglicherweise zu befinden haben.
III) Ferner haben die Parteien ausreichend Gelegenheit dazu gehabt, zu diesen Rechtsfragen Stellung zu nehmen, so daß der Senat in diesem Zusammenhang die Voraussetzungen des Art. III Abs. 1 S. 2 MietRÄndG als erfüllt ansieht.
IV) Auch im übrigen greifen etwa aus Art. III MietRÄndG abzuleitende verfahrensrechtliche Bedenken gegen die Vorlage des Landgerichts nicht ein. Hinsichtlich aller vom Landgericht aufgeworfenen Fragen ergibt sich die Zulässigkeit der Vorlage schon daraus, daß das Landgericht als Berufungsgericht von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 7. Juli 1981 - und damit zugleich von dem diesen bestätigenden - im Zeitpunkt der Vorlage noch nicht ergangenen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 2. Februar 1982 - abweichen will.
B) In der Sache beantwortet der Senat die ihm unterbreiteten Fragen wie aus der Formel dieses Beschlusses ersichtlich, so daß er keinen Anlaß dazu erblickt, die vom Landgericht angestrebte Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof vorzunehmen.
Hierbei läßt der Senat sich von den folgenden Erwägungen leiten:
I) Zu den Vorlagefragen führt die Kammer aus:
1) Vorlagefrage zu 1):
Sie wende - unter Überwindung anfänglicher Bedenken - den Hamburger Mietenspiegel, Ausgabe 1979, in dessen überarbeiteter Fassung an, um die Grenzen abzustecken, innerhalb deren sich die konkrete Miete zulässigerweise bewegen könne, wie sie dies in ihrem U...