OLG Hamburg Urteil vom 26.04.1995 - 4 U 137/94

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 16.05.1994; Aktenzeichen 415 O 22/94)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Kammer 15 für Handelssachen, vom 16. Mai 1994 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 84.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beklagte ist durch dieses Urteil in Höhe von 68.516,04 DM beschwert.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt Schadensersatz, nachdem ein zwischen den Parteien zustande gekommenes Mietverhältnis gem. Vertrag vom 23. März/8. April 1992 (Anlage K 1) durch Kündigung seitens der Klägerin mit Schreiben vom 28. Juni 1993 (Anlage K 5) beendet worden war. Veranlaßt wurde die Kündigung dadurch, daß die uneingeschränkte Nutzung der Räume im Dachgeschoß behördlich nicht ohne weitere bauliche Änderungen genehmigt worden war und die Beklagte deshalb ihren Genehmigungsantrag zurückgezogen hatte (Schreiben der Beklagten vom 8. Juni 1993, Anlage K 4). Wegen der weiteren Einzelheiten und der Anträge der Parteien in der ersten Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, auf die Begründung seines Urteils wird ebenfalls verwiesen.

Mit der rechtzeitig eingelegten und begründeten Berufung verfolgt die Beklagte ihr Klagabweisungsbegehren weiter. Sie meint insbesondere, daß das Landgericht ihren Vortrag nicht als unsubstantiiert hätte zurückweisen dürfen, wonach der Klägerin schon bei Vertragschluß bekannt gewesen sei, daß die behördliche Nutzungsgenehmigung für die Räume im Dachgeschoß noch nicht erteilt war. Im übrigen wendet sie sich gegen die Berechtigung einzelner Schadenspositionen.

Die Klägerin tritt dem Vortrag der Beklagten entgegen. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Beklagten hat im Ergebnis keinen Erfolg.

1. Ein Ersatzanspruch der Klägerin ergibt sich daraus, daß ihr die Beklagte begründeten Anlaß gegeben hatte, das Mietverhältnis wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gem. § 542 BGB zu kündigen (vgl. zur Anspruchsgrundlage BGH WuM 1974, 213; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., IV. Rn. 142) Die Klägerin hatte zudem mit ihrem Schreiben vom 28. Juni 1993 hinreichend deutlich gemacht, daß sie eine außerordentliche Kündigung erklären wollte und nicht die ihr von der Beklagten mit Schreiben vom 8. Juni 1993 zugestandene ordentliche Kündigung. Dem widersprach auch nicht die Bestimmung einer Auslauffrist von 4 Monaten, die angesichts der vertraglichen Kündigungsfrist von 6 Monaten (§ 4 Ziff. 2 Mietvertrag) mit einer außerordentlichen Kündigung zu vereinbaren war (vgl. Bub/Treier/Grapentin, (V Rn. 140).

Eine erhebliche Gebrauchsvorenthaltung i. S. des § 542 BGB ergibt sich hier aus dem Sachmangel, der in der baurechtlichen Beschränkung der Nutzbarkeit der Dachgeschoßräume für Bürozwecke liegt (zu behördlichen Gebrauchsbeschränkungen als Mangel vgl. nur BGH WuM 1992, 687, 688 m. N.). Insoweit wird auf die zutreffenden diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen, die von der Beklagten nicht angegriffen werden. Die Beklagte meint jedoch, die Klägerin könne sich gern § 539 BGB auf diesen Mangel nicht berufen, da ihr bei Abschluß des Mietvertrags bekannt gewesen sei, daß die behördliche Nutzungsgenehmigung für den Dachboden noch nicht erteilt war.

Ob diese von der Klägerin bestrittene Behauptung in der ersten Instanz unsubstantiiert war und welche Konsequenzen sich ggf. daraus ergeben hätten, kann dahingestellt bleiben, da ihre Richtigkeit unterstellt werden kann, ohne daß dies zum Verlust des Kündigungsrechts der Klägerin führen würde. Angesichts des bei Abschluß des Mietvertrags und auch beim Einzug der Klägerin in die Mieträume noch laufenden Genehmigungsverfahrens kommt als anfänglicher Mangel i. S. von § 537 BGB nicht in erster Linie das damalige Fehlen einer Nutzungsgenehmigung in Betracht, sondern die in der Beschaffenheit der Räume liegende Genehmigungsunfähigkeit (vgl. BGHZ 68, 294, 297). Dies folgt auch daraus, daß in der Regel nur eine endgültige Gebrauchsbeschränkung als Sachmangel i. S. von § 537 BGB behandelt werden kann (vgl. BGH WuM 1992, 688). Die Verzögerung des Abschlusses des Genehmigungsverfahrens bildete dagegen zunächst allenfalls eine zeitweilige Gebrauchsbeschränkung, auf die die Klägerin ihre Kündigung nicht gestützt hat. Dafür, daß die Klägerin auch das Fehlen der Genehmigungsfähigkeit der Dachgeschoßräume bei Vertragsabschluß oder bei ihrem Einzug gekannt hätte, hat die Beklagte nichts vorgetragen

Selbst wenn das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung bei Vertragsabschluß und beim Einzug der Klägerin als der maßgebliche Mangel anzusehen wäre, führt die Kenntnis der Klägerin hiervon nicht zum Verlust ihrer Gewährleistungsrechte. Nach ...