Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Vorbehaltende Zuordnung von Sondernutzungsrechten
Leitsatz (amtlich)
1.
Sollen Sondernutzungsrechte im Falle der Vorratsteilung aufschiebend bedingt durch die spätere Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers begründet werden, müssen die Grundstücksteile, von deren Mitgebrauch die späteren Wohnungseigentümer durch Begründung eines Sondernutzungsrechts ausgeschlossen werden sollen, in der Teilungserklärung hinreichend bestimmt bezeichnet sein.
2.
Ist die Regelung in der Teilungserklärung zu unbestimmt, kann sie regelmäßig nicht als Vollmacht des teilenden Eigentümers zum Abschluß schuldrechtlicher Nutzungsvereinbarungen mit den Ersterwerbern ausgelegt werden.
Normenkette
BGB § 158 Abs. 1; WEG §§ 8, 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 2, § 15 Abs. 1
Beteiligte
Verfahrensgang
LG Bochum (Zwischenurteil vom 26.06.1997; Aktenzeichen 7 T 58/95) |
OLG München (Zwischenurteil vom 30.01.1995; Aktenzeichen 71 II 83/94) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 4) hat die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde findet nicht statt.
Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) bis 7) sind Miteigentümer der eingangs genannten Wohnungseigentumsanlage. Soweit dies im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde von Interesse ist, begehren die Beteiligten zu 1) bis 3) die Herausgabe eines Grundstücksstreifens an die Wohnungseigentümergemeinschaft, den die Beteiligte zu 4) derzeit allein nutzt.
Das Wohnungseigentum ist im Wege der Vorratsteilung (§ 8 WEG) durch notarielle Teilungserklärung der damaligen Eigentümer Eheleute … vom 30. Januar 1989 (UR-Nr. Notar Dr. S… in R) begründet worden. Nach ihrem Inhalt werden keinem der zukünftigen Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an bestimmten Grundstücksteilen eingeräumt. In dem Vorspann der Teilungserklärung ist jedoch bestimmt:
„Die Eigentümer behalten sich ausdrücklich vor, ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und des Verwalters später Sondernutzungsrechte, insbesondere an Kraftfahrzeugstellplätzen, Wohnungseigentümern zuzuweisen.
Der Sondernutzungsberechtigte hat das ausschließliche Nutzungsrecht an der ihm zugewiesenen Fläche, während die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind. Dem Sondernutzungsberechtigten obliegt auch die Unterhaltspflicht.
Der teilende Eigentümer hat das Recht auf Zuordnung bis zur Veräußerung des letzten Wohnungseigentums durch ihn. Die dingliche Zuordnung des Sondernutzungsrechtes zu einem Wohnungseigentum geschieht durch einen dahin gerichteten Eintragungsantrag des Eigentümers.”
Später wurden die Wohnungen veräußert. Die Beteiligte zu 4) wurde am 6. Oktober 1989 als Eigentümerin der Wohnung Nr. 4 im Grundbuch eingetragen (Wohnungsgrundbuch Blatt … Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 1) erfolgte im Dezember 1989.
Durch notariellen Vertrag vom 10. April 1990 (UR-Nr. Notar Dr. S… in R) räumten die teilenden Eigentümer der Beteiligten zu 4) unter Bezugnahme auf den in der Teilungserklärung enthaltenen Vorbehalt und eine beigefügte Flurkarte ein näher beschriebenes Sondernutzungsrecht an etwa der Hälfte des rückwärtigen Grundstücksteils ein. Dieser besteht im wesentlichen aus einer Terassenanlage sowie einer befestigten Fläche, die mit einer Pergola, einem überdachten Kfz-Abstellplatz und einem Abstellraum bebaut ist. Die Erschienenen bewilligten und beantragten die Eintragung dieses Sondernutzungsrechts im Grundbuch; hierzu kam es aus nicht aufgeklärten Gründen jedoch nicht.
In den Folgejahren nahm die Beteiligte zu 4) auf der Sondernutzungsfläche gewisse, im einzelnen bisher nicht festgestellte Veränderungen vor, durch welche die von ihr beanspruchte Sondernutzungsfläche mehr und mehr den Charakter eines von der übrigen Hoffläche abgetrennten Gartens erhielt. Nach dem unbestrittenen Vorbringen der Beteiligten zu 1) bis 3) sind die übrigen Wohnungseigentümer seit 1992/93 von der Mitbenutzung der Fläche ausgeschlossen. Insbesondere steht der hintere Grundstücksteil ihnen nicht mehr als Parkraum zur Verfügung; der Zugang zu den in ihrem Sondereigentum stehenden Kellerräumen, die nur über eine Außentreppe erreicht werden können, ist zumindest erschwert.
Am 25. Oktober 1994 fand zur Frage der Nutzung des Gemeinschaftseigentums eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt. Die Wohnungseigentümer beschlossen durch Mehrheitsbeschluß, daß der gesamte Hofraum gemeinschaftlich genutzt werde, eine Sondernutzung durch die Beteiligte zu 4) ausgeschlossen sei und die Wohnungseigentümer berechtigt seien, einzeln oder zusammen die Ansprüche auf Wiedereinräumung der Nutzung geltend zu machen und gerichtlich durchzusetzen. Desweiteren beauftragten sie den Verwalter, die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft mit anwaltlicher...