OLG Hamm Beschluss vom 03.05.1990 - 15 W 8/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumsanlage. Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 29.01.1988 über die Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund

Verfahrensgang

LG Bielefeld (Beschluss vom 14.11.1989; Aktenzeichen 23 T 60/89)

AG Bielefeld (Aktenzeichen 3 II (WEG) 17/88)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) gegen die Hauptsacheentscheidung des Landgerichts wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten dritter Instanz und hat die den übrigen Beteiligten in diesem Rechtszuge entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Die sofortige Anschlußbeschwerde der Beteiligten zu 3) gegen die unterbliebene Erstattungsansordnung außergerichtlicher Kosten zweiter Instanz wird zurückgewiesen.

Der Wert des Gegenstandes der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf bis zu 85.000,– DM festgesetzt. Die weitere Wertbeschwerde des Beteiligten zu 1) gegen die Wertfestsetzung zweiter Instanz wird als unzulässig verworfen.

Tatbestand

I.

Die eingangs genannte Wohnungseigentumsanlage besteht aus 58 Wohneinheiten, 9 Gewerbeeinheiten und 35 Garagen, Durch Beschluß des Amtsgerichts Bielefeld vom 26.06.1987 (6 L 33/87) wurde der Beteiligte zu 4) zum Zwangsverwalter der im Eigentum der Firma … GmbH und Co. KG stehenden Raumeinheiten (49 Wohneinheiten, 7 Gewerbeeinheiten und 31 Garagen) bestellt. Das vorliegende Verfahren betrifft einen Streit über die Abberufung des Beteiligten zu 1) als Verwalter der Anlage.

Der Beteiligte zu 1) war mit Beschluß der Eigentümerversammlung vom 23.12.1985 für den Zeitraum vom 01.01.1986 bis 31.12.1991 zum Verwalter der Anlage bestellt worden. Mach § 1 Nr. 1.2 des abgeschlossenen Verwaltervertrages galt die Bestellung ab 01.12.1985 für eine Laufzeit von 5 Jahren. Gemäß § 1 Nr. 1.3 des Vertrages ist eine vorzeitige Abberufung und außerordentliche Kündigung des Vertrages durch die Wohnungseigentümer vor Ablauf der in Nr. 1.2 bezeichneten Fristen nur aus wichtigem Grunde möglich: für die Gültigkeit eines solchen Beschlusses ist die in der Teilungserklärung vorgesehene Mehrheit erforderlich. § 2 Nr. 2.6 des Vertrages regelt, daß der Verwalter „im übrigen seiner Aufgaben in eigener Verantwortung ganz oder teilweise durch einen Dritten ausführen lassen und in diesem Umfang Untervollmachten erteilen” kann. Die Vergütung des Verwalters beträgt monatlich 25,– DM zuzüglich Mehrwertsteuer pro Wohnung (§ 6 Nr. 6.2 des Vertrages).

Unter dem 11.05.1987 übersandte der Beteiligte zu 1) an die Bewohner der Eigentumsanlage folgendes Rundschreiben:

„Übertragung der WEG- und Mietverwaltung auf die Firma Hausverwaltung …

Sehr geehrte Damen und Herren,

die sehr erfreuliche Tatsache, daß das Ingenieurbüro … floriert und expandiert, hat leider die weniger erfreuliche Kehrseite, daß die Abteilung Hausverwaltung wegen meiner arbeitsmäßigen Überlastung aufgegeben werden muß.

Dem steht wiederum die erfreuliche Mitteilung gegenüber, daß meine Mitarbeiterin Frau …, die bisher die Hausverwaltungs-Abteilung weitgehend selbständig und zur größten Zufriedenheit aller Wohnungseigentümer geführt hat, ab 01.06.1987 eine eigene Hausverwaltungsfirma eröffnen wird, und zwar unter der Anschrift:

Hausverwaltung

…

Frau … hat sich bereiterklärt, Ihre Wohnungen weiterhin zu betreuen. Dadurch wird die Kontinuität gewahrt, da Frau … mit den umfangreichen Problemen Ihres Objektes bestens vertraut ist.

Mit herzlichem Dank für die gute Zusammenarbeit in der Vergangenheit verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

(…)”

Vorher hatte der Beteiligte zu 1) Frau … am 07.05.1987 eine Vollmacht mit folgendem Inhalt erteilt:

„Die Firma Ingenieurbüro …, Abteilung Hausverwaltung, hat die WEG- und Sondereigentumsverwaltung bezüglich der Objekte

- …

auf die Firma …, Hausverwaltung, übertragen.

Bis zur jeweiligen nächsten Eigentümerversammlung bleibt die Verwalterbestellung der Firma … bestehen. Frau … wird die Hausverwaltung kommissarisch für Herrn … führen.

Dies vorausgeschickt erteilt Herr … Frau … folgende

Vollmacht:

Frau … soll berechtigt sein, alle Rechtshandlungen in Bezug auf die WEG- und Mietverwaltung bezüglich der oben genannten Objekte, die ich selbst vornehmen könnte, für mich mit derselben Wirkung vorzunehmen, wie wenn ich sie selbst vorgenommen hätte.

Namentlich ist die Bevollmächtigte befugt:

1. mich bei allen Behörden zu vertreten,
2. Konten auf den Namen der Wohnungseigentümer anzulegen und über bestehende WEG-Konten zu verfügen, Gelder für die Wohnungseigentümer einzunehmen und darüber zu quittieren,
3. Rechtsstreite im Namen der Wohnungseigentümer durch alle Rechtszüge zu führen, soweit ich selbst von den Wohnungseigentümern dazu bevollmächtigt worden bin, Bevollmächtigte hierzu zu bestellen, Vergleiche abzuschließen, Verzichte zu erklären und Ansprüche anzuerkennen, Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand und Arreste zu erwirken.

Die Bevollmächtigte darf die Vollmacht ganz oder teilweise auf andere übertragen. Diese Vollmacht soll durch den Tod des Vollmachtgebers nicht ...