OLG Hamm Beschluss vom 03.12.2002 - 15 W 212/02

Verfahrensgang

LG Essen (Aktenzeichen 15 T 5 /02)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Den Beteiligten zu 1) – 7) werden die Gerichtskosten und die der Beteiligten zu 8) im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten auferlegt.

Der Geschäftswert wird auf 5112,92 Euro festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten zu 1) bis 7) und 9) bis 11) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft in E. Verwalterin des Gemeinschafts-eigentums war bis zum 31. Mai 1999 die Firma H und Partner Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH (im folgenden: H GmbH). Die H GmbH war von allen Wohnungseigentümern darüber hinaus mit der Verwaltung des jeweiligen Sondereigentums beauftragt worden. In diesem Zusammenhang haben alle Wohnungseigentümer der H GmbH in den Jahren 1993 und 1994, bzw. im Falle des Beteiligten zu 9) im Jahre 1997, schriftlich eine bis zu deren Widerruf fortbestehende Vollmacht zur Sondereigentumsverwaltung erteilt. Gemäß deren Unterpunkten a) bis c) umfaßte die Vollmacht den gesamten Verkehr mit den Mietern einschließlich des Abschlusses und der Kündigung der Mietverhältnisse, die Wahrnehmung und Geltendmachung aller Ansprüche des Eigentümers sowie den Einzug der Mietzinsen. Die Untergliederungen d) und e) enthielten folgende Regelungen:

„d) die Führung von sämtlichen erforderlichen Verhandlungen sowie die Vertretung bei ordentlichen und außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlungen, ebenso die Wahrnehmung des Stimmrechts. Der Bevollmächtigte ist von den Bestimmungen des Par. 181 BGB entbunden.

1. die Zustellvollmacht bzgl. jeglichen Schriftverkehrs mit der Hausverwaltung des Gemeinschaftseigentums.„

Mit Schreiben vom 8. Januar 1999 lud die Hein GmbH zu einer auf den 20. Januar 1999 anberaumten Eigentümerversammlung ein, deren Gegenstand gem. Punkt 2 der angekündigten Tagesordnung die Wahl der Beteiligten zu 8) zum WEG – Verwalter sein sollte. Die Einladungsschreiben adressierte die H GmbH an die jeweiligen Wohnungseigentümer unter ihrer eigenen Zustellungsadresse. Die Absendung eines gesonderten Einladungsschreiben an die Wohnungseigentümer ist unterblieben. In der Eigentümerversammlung vom 20.Januar 1999 waren alle Eigentümer durch die H GmbH vertreten anwesend. Zu Tagesordnungspunkt 2. 1. erging einstimmig folgender Beschluss:

„Die Firma W Grundbesitzverwaltung AG wird ab 01. 06. 1999 zum WEG-Verwalter bestellt. Die Firma H.&Partner wird zum Abschluß eines entsprechenden Vertrages ermächtigt.”

Dieser Beschluss ist nicht angefochten worden.

Mit Datum vom 22. März 1999 schloss die H GmbH mit der Beteiligten zu 8) einen entsprechenden Verwaltervertrag ab. In der Folgezeit leitete die Beteiligte zu 8) die Eigentümerversammlungen vom 25. November 1999 und 10. Juli 2000, an denen auf Einladung der Beteiligten zu 8) sämtliche Wohnungseigentümer persönlich teilnahmen oder sich durch einen der übrigen Wohnungseigentümer vertreten ließen. In der Eigentümerversammlung vom 25. November 1999 erfolgte die Wahl der Beteiligten zu 5) bis 7) zum Verwaltungsbeirat. In der Versammlung vom 10. Juli 2000 genehmigte die Gemeinschaft die von der Beteiligten zu 8) vorgelegte Wohngeldabrechnung 1999 und erteilte der Beteiligten zu 8) die Entlastung für das Abrechnungsjahr 1999.

Erstmals zu Beginn des Jahres 2001 wurde die Ordnungsgemäßheit der Bestellung der Beteiligten zu 8) zur Verwalterin von dem Beteiligten zu 7) in einem gegen ihn eingeleiteten Verfahren auf Zahlung rückständiger Hausgeldbeiträge gerügt (15 W 190/02 OLG Hamm). Diesen Standpunkt haben auch die Beteiligten zu 1) bis 7) in dem vorliegenden Verfahren eingenommen. Sie haben die Ansicht vertreten, daß der am 20. Januar 1999 zu Tagesordnungspunkt 2 gefasste Beschluss unwirksam sei, da ihnen nicht Gelegenheit zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und zur Ausübung des Stimmrechts gegeben und damit in den Kerngehalt ihrer Eigentümerbefugnisse eingegriffen worden sei. Die seitens der von ihnen der H GmbH erteilte Vollmacht habe nicht zur Folge gehabt, daß sie im Vorhinein generell auf Einladungen der Hausverwaltung zu Eigentümerversammlungen verzichtet hätten. Im übrigen sei die der H GmbH erteilte Vollmacht unwirksam, da diese gegen § 3 und § 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG (= §§ 305 c und 307 Abs. 2 Ziff. 1 BGB n.F.) verstoße. Die Klausel zu Buchstabe e) der Vollmacht beinhalte eine überraschende Klausel im Sinne des § 3 AGBGB, da sich die Vollmacht nach ihrem wesentlichen Inhalt auf die Mietverwaltung des Sondereigentums beziehe. Einen Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG haben sie darin gesehen, daß ein durch die Vollmacht begründeter Verzicht auf die Teilnahme an den Eigentümerversammlungen dem Grundgedanken der Regelung des WEG, wonach die Gemeinschaft der Eigentümer zur Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses berufen sei, widerspreche.

Die Beteiligten zu 1) bis 7) haben bei dem Amtsgericht beantragt, festzustellen, daß die Beteiligte zu 8) keine ordnungsgemäß bestellte Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft i...