OLG Hamm Beschluss vom 06.07.2010 - I-15 Wx 355/09

Leitsatz (amtlich)

1) Hat der Verwalter die nach dem Inhalt des Sondereigentums erforderliche Zustimmung zur Veräußerung des Grundbuchs erteilt und ist diese im Grundbuch vollzogen worden, so bedarf die Eigentumsübertragung zur Rückabwicklung des Kaufvertrages nach wirksamer Anfechtung bzw. aufgrund Rücktritts oder der Geltendmachung des großen Schadensersatzes keiner erneuten Zustimmung.

2) Die genannten Voraussetzungen können auch durch ein rechtskräftiges Versäumnisurteil nachgewiesen werden, durch das der ursprüngliche Verkäufer sowohl zur Rückzahlung des Kaufpreises als auch zur Einigung in die Rückübereignung des Wohnungseigentums verurteilt worden ist.

Normenkette

WEG § 12

Verfahrensgang

LG Essen (Beschluss vom 23.10.2009; Aktenzeichen 7 T 532/09)

AG Dorsten (Aktenzeichen WU-4086-13)

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird abgeändert.

Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 17.7.2009 wird aufgehoben, soweit der Beteiligten aufgegeben worden ist, die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage zur Veräußerung gemäß § 12 WEG und den Nachweis der Verwaltereigenschaft des zustimmenden Verwalters nachzureichen.

Gründe

I. Die Beteiligte ist seit dem 21.6.2006 als Eigentümerin der eingangs genannten Wohnung gebucht. Im Bestandsverzeichnis heißt es

"Die Veräußerung des Wohnungseigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie, an einen anderen Wohnungseigentümer oder dessen Ehegatten sowie bei einer Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung durch den Konkursverwalter."

Voreigentümerin war die Firma J GmbH, C. Diese hatte mit notarieller Urkunde vom 14.7.2005 (Urkunde Nummer 52/2005 des Notars V in X) der Beteiligten die Eigentumswohnung zum Preis von 80.000 EUR verkauft.

Mit Versäumnisurteil vom 28.11.2008 verurteilte das Landgericht Essen die Firma J GmbH zur Zahlung von 80.000 EUR nebst Zinsen und Kosten an die Beteiligte Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung. In dem Urteil ist festgestellt, dass sich die Firma J GmbH mit der Zahlung in Verzug befindet. Weiter wurde die Firma J GmbH verurteilt, in Vollziehung der Rückübereignung zu erklären, dass die Eigentumswohnung von ihr auf die Beteiligte übergehen soll, und die Eintragung im Grundbuch zu beantragen.

Unter Vorlage einer Ausfertigung des mit einer Vollstreckungsklausel versehenen Versäumnisurteils und einer notariell beurkundeten Auflassungserklärung der Beteiligten vom 30.6.2009 beantragte der Notar gemäß § 15 GBO, die Umschreibung des Eigentums auf die Firma J GmbH.

Mit Zwischenverfügung vom 17.7.2009 beanstandete das Grundbuchamt den Eintragungsantrag und gab ihr u.a. auf, die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage zur Veräußerung gemäß § 12 WEG und den Nachweis der Verwaltereigenschaft des zustimmenden Verwalters nachzureichen.

Die gegen diese Beanstandung in der Zwischenverfügung eingelegte Beschwerde wies das Landgericht mit Beschluss vom 23.10.2009 zurück. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

II. Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 78, 80 GBO, Art. 111 FG-ReformG statthaft und auch sonst zulässig.

In der Sache ist das Rechtsmittel begründet, weil die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 78 S. 1 GBO.

Nach dem Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums bedarf dessen Eigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentumsrechts grundsätzlich der Verwalterzustimmung, § 12 Abs. 1 WEG (einer der dort vorgesehenen Ausnahmefälle liegt hier nicht vor). "Veräußerung" iSd. § 12 WEG ist die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden; darunter fällt sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch das dingliche Rechtsgeschäft, also die Auflassung (OLG Hamm OLGZ 1994, 515). Zu den Veräußerungsfällen zählt zwar die Rückübertragung aufgrund einer einvernehmlichen Aufhebung des Kaufvertrages (BayObLGZ 1976, 328), nicht aber die Rückabwicklung des Kaufvertrages nach wirksamer Anfechtung bzw. aufgrund entsprechender Gestaltungserklärung (Rücktritt, Geltendmachung des sog. großen Schadensersatzes). Verurteilt ein Gericht einen Verkäufer aufgrund eines vom Käufer geltend gemachten Gestaltungsrechts zur Rückübereignung, dann kann die Vollstreckung des Urteils nicht davon abhängen, dass die Gemeinschaft der Rückübereignung zustimmt, weil ansonsten dem Käufer die ihm gesetzlich eingeräumten Rechte beschnitten würden und der Zweck des § 12 WEG nicht darin liegt, unliebsamen Wohnungseigentümern den Wiedereintritt in die Gemeinschaft trotz entgegenstehender gerichtlicher Entscheidung zu verwehren. Zutreffend führt daher Wenzel aus, dass die ursprüngliche Zustimmung auch die Rückübereignung aufgrund gesetzlicher Rückgabepflicht einschließt und ein abweichendes Interesse der Gemeinschaft, den Wiedereintritt des Veräußerers zu verhindern gegenüber der gesetzlichen Rückgabepflicht nicht schützenswert ist (vgl. Bär...