OLG Hamm Beschluss vom 11.01.2005 - 15 W 402/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verhältnis von Beschlussanfechtung und Schadensersatzpflicht im Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer

Leitsatz (amtlich)

Bleiben Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Vorbereitung und Durchführung der Behebung eines Mangels des gemeinschaftlichen Eigentums (Undichtigkeit eines Flachdaches) unangefochten, so kann ein einzelner Wohnungseigentümer die übrigen nicht wegen Verletzung ihrer Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung auf Schadensersatz (Mietausfall) mit der Begründung in Anspruch nehmen, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen seien verzögert worden.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 4, § 23 Abs. 4

Verfahrensgang

LG Bochum (Beschluss vom 13.08.2004; Aktenzeichen 7 c T 4/04)

AG Recklinghausen (Aktenzeichen 9a II 5/02)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Feststellungsantrag des Beteiligten zu 1) ebenfalls als unbegründet abgewiesen wird.

Der Beteiligte zu 1) trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Er hat die den Beteiligten zu 2) bis 16) etwa entstandenen außergerichtlichen Kosten dieser Instanz zu erstatten.

Unter gleichzeitiger Abänderung der landgerichtlichen Wertfestsetzung wird der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen ersten und weiteren Beschwerde auf 25.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) bis 15) sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die seit Anfang des Jahres 2002 von dem Beteiligten zu 16) verwaltet wird. In dem vorliegenden Verfahren nimmt der Beteiligte zu 1), der Eigentümer der im dritten Obergeschoss unterhalb eines Flachdaches gelegenen Wohnung ist, die übrigen Wohnungseigentümer auf Schadensersatz wegen der Verzögerung der Sanierung dieses Daches in Anspruch.

Die Reparatur bzw. die Sanierung der auf mehreren Ebenen gelegenen Flachdächer der Anlage war mehrfach Gegenstand von Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung. In der Eigentümerversammlung vom 5.3.1991 wurden Möglichkeiten einer Sanierung erörtert. Zu Tagesordnungspunkt 5 dieser Versammlung wurde beschlossen, dass zum damaligen Zeitpunkt hinsichtlich der Erneuerung des Flachdaches kein Handlungsbedarf bestehe. Der Verwalter wurde beauftragt, weitere Angebote über die Errichtung eines Gefälle- bzw. Satteldaches einzuholen. Zu Tagesordnungspunkt 4.2 der Eigentümerversammlung vom 22.3.1993 wurde beschlossen, dass nach Durchführung von Reparaturarbeiten bis zum Jahre 1995 kein aktueller Handlungsbedarf bestehe.

Im Oktober 1998 traten in der Wohnung des Beteiligten zu 1) Feuchtigkeitsschäden am Kamin in der Verbindung zwischen Wohn- und Esszimmer auf, deren Ursache der Sachverständige M. bei einer Augenscheineinnahme in einer Undichtigkeit der Dacheindeckung sah. Weitere Feuchtigkeitserscheinungen in anderen Zimmern dieser Wohnung wurden von diesem Sachverständigen auf mangelhaftes Wohnverhalten zurückgeführt. In der Eigentümerversammlung vom 21.5.1999 wurde die gutachtliche Stellungnahme dieses Sachverständigen erörtert und zu Tagesordnungspunkt 9.3 beschlossen, den Verwalter zu beauftragen, schnellstmöglich eine Ausschreibung zur Sanierung des Flachdaches vorzubereiten. Mit Schreiben vom 26.5.1999 kündigten die Mieter des Beteiligten zu 1) das bestehende Mietverhältnis zum 30.6.1999 und führten zur Begründung die bestehenden Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung an.

Der damalige Verwalter holte in der Folgezeit Angebote zur Sanierung des Flachdaches ein; günstigster Anbieter war die Fa. E. Darüber unterrichtete er die Wohnungseigentümer mit einem Schreiben von März 2000 und unterbreitete den Vorschlag, die Eigentümer sollten durch Zahlung ihres Anteils an der Sonderumlage ihr Einverständnis mit der Auftragserteilung für die Flachdachsanierung zum Ausdruck bringen. Eine vollständige Zahlung der Sonderumlage durch alle Wohnungseigentümer erfolgte nicht; der Beteiligte zu 1) zahlte seinen Anteil von 3.532,80 DM im August 2000. Daraufhin wurde die Flachdachsanierung in der Eigentümerversammlung vom 27.10.2000 erneut erörtert und zu Tagesordnungspunkt 9.3 beschlossen, den Verwalter zu beauftragen, eine erneute Ausschreibung zur Sanierung des Flachdaches nunmehr mit der zusätzlichen Ausführungsalternative eines Gefälledaches vorzubereiten. In der Eigentümerversammlung vom 6.4.2001 wurde zu Tagesordnungspunkt 3 beschlossen, den Auftrag zur Sanierung in der Ausführungsalternative eines Flachdaches an die Fa. E. zu vergeben. Der Verwalter wurde ferner beauftragt, die Anteile der einzelnen Wohnungseigentümer an der zu erhebenden Sonderumlage zu ermitteln und von den Miteigentümern einzuziehen. Wegen nicht vollständig erfolgter Zahlungen der Beiträge zur Sonderumlage hat der frühere Verwalter die Auftragserteilung zurückgestellt. Nach der Übernahme des Verwalteramtes hat der Beteiligte zu 16) die Arbeiten erneut ausgeschrieben, die schließlich während der Anhängigkeit des vorliegenden Verfahrens im Laufe des Jahres 2002 ausgeführt und im Dezember 2002 abgenommen wurden. Kei...